Инвестиционная рулетка

«Жить – хорошо! А хорошо жить – еще лучше!» – эту знаменитую фразу из фильма сегодня все чаще хочется дополнить словами «…было бы только где жить». Темпы строительства жилья значительно отстают от темпов роста населения, а цены опережают все прогнозы. В такой ситуации спасительной соломинкой для многих могут стать предложения по инвестированию строительства жилья с так называемого «нулевого цикла» – когда деньги начинают привлекать на стадии существования проекта. Но, как показывает практика… Лакомый кусок на киевской Мышеловке

В мае 2005 года в газете «Авизо» появилось объявление о продаже квартир в 4-секционном высотном доме, который через два года должен быть сдан в эксплуатацию по адресу: проспект Науки, 208 (по иронии судьбы этот район называется Мышеловкой). Особенно привлекала цена – всего 650 у. е. за квадратный метр, тогда как рыночная стоимость в то время была на 150 у. е. больше. Свыше ста инвесторов клюнули на это предложение, заключив договоры на 17 миллионов гривен. Однако за полтора года строительство так и не сдвинулось с мертвой точки – на строительной площадке вырыт и засыпан песком котлован. Появиться ли на этом месте обещанный 270-квартирный дом, и, главное, когда, – вопрос остается открытым.

Сначала заказчиком строительства на проспекте Науки, 208 была компания «НПО «Украи­на», но у нее не хватило собственных средств, и в феврале 2004 года она заключила инвестиционный договор с компанией «Универсал-В», передав ей полномочия инвестора-генподрядчика и 80% построенных площадей. «Для открытия фонда финансирования строительства был заключен также договор о совместной деятельности, но нам не вернули наш экземпляр с подписью второй стороны, поэтому мы считали его недействительным, а через какое-то время, ввиду уклонения компании «Универсал-В» от выполнения своих обязанностей, мы расторгли первый договор и наняли инвестором-генподрядчиком «Укрстройэкспо», оформив на него ордер на строительство», – утверждает генеральный директор НПО «Украина» Юлия Пономарева.

На этом этапе «Укрстройэкспо» при посредничестве инвестиционной компании «Допомога» и стал привлекать средства населения. По словам Пономаревой, было получено не 17, а лишь 12 миллионов гривен (часть договоров предусматривала отсрочку выплат на несколько лет). Из них 6 миллионов перечислил «Укрстройэкспо», а 5 – НПО «Украина». Позже «Укрстройэкспо» перечислил НПО «Украина» 7 миллионов, и компания взяла на себя обязательства перед инвесторами на эту сумму в счет обещанных ей 20% площадей (хотя «Укрстройэкспо» теперь требует через суд возвращения денег).

Однако в октябре 2006 года решением Киевсовета земельный участок на проспекте Науки, 208 передают компании «Универсал-В». «На то время прежний владелец земли утратил права на нее, и мы выиграли конкурс на общих основаниях», – говорит заместитель генерального директора компании Анатолий Синенко. На основании договора о совместной деятельности компания в судебном порядке отстаивает свое право на строительство. НПО «Украина», в свою очередь, защищает в суде свое право на 20% площадей в доме, который должен построить «Универсал-В», но последний решил опротестовать это решение в высшей инстанции. А пока продолжается эта судебная волокита, инвесторов второй год кормят обещаниями, что вот-вот…

Возможно, свет на эту запутанную историю прольет Голосеевский суд столицы, куда обратились четверо инвесторов с иском о возвращении денег и возмещении материального ущерба. С апреля это дело рассматривает и УБОП. Остальные инвесторы на перепутье: они еще надеются когда-нибудь все же получить обещанные квартиры, хотя надежда эта тает с каждым днем.

«МММ» со львовским оттенком

Не дождались обещанных квартир и во Львове. Здесь стражи порядка завершили расследование крупнейшей в регионе квартирной аферы и выдвинули обвинение задержанным: директору и бухгалтеру ПП «Инвестиции Маркетинг Консалтинг» (ИМК). Должностные лица обвиняются в мошенничестве в особо крупных размерах.

Строительная компания ИМК начала свою противоправную деятельность в начале 2004 года, а завершила ее фактически в мае 2005-го. За год через аферистов прошло свыше 400 человек. Всех их объединяло желание как можно дешевле купить квартиру во Львове. Это и стало тем крючком, на который попались пайщики.

«Я проверил все документы и ничего подозрительного не нашел, – делится горьким опытом обманутый пайщик Андрей Розлуцкий. – Разрешений каких-то не хватало, но у нас во Львове 90% строительных компаний так работают. Мне показали дом, который собирались реконструировать и где должна была быть моя квартира. Ну и, конечно, цена понравилась: если тогда рыночная стоимость квадратного метра составляла 750–800 у. е., то у них было 600. Трехкомнатную квартиру площадью 88 кв. м я покупал за 58 тысяч у. е.».

Люди без колебаний заключали договоры и становились пайщиками. Перед этим им показывали три места во Львове: один участок под строительство дома и два здания под реконструкцию и достройку. Деньги вносили, кто сколько мог: от 10% до 90% стоимости квартиры. В результате за год аферисты завладели суммой более чем в 1,5 миллиона гривен. При этом общая сумма, полученная владельцами ПП «ИМК», была намного больше, ведь злоумышленники действовали по принципу российской инвестиционной пирамиды «МММ» начала 90-х годов прошлого века. Из 400 пайщиков более 300 удалось вернуть свои деньги. Свыше 70 остались с носом. Они и проходят по уголовному делу как потерпевшие.

«Схема была следующая, – делится результатами расследования начальник отдела по борьбе с отмыванием денег ОГиЗО УМВД во Львовской области Зиновий Москвита. – Фактически имел место принцип «МММ». Фирма аккумулировала деньги, внесенные пайщиками. Приблизительно через полгода, поскольку дом не строился, в ИМК стали обращаться возмущенные вкладчики. Если были какие-то свободные средства, а они постоянно привлекались за счет новых вкладчиков, то их возвращали тем, кто первым вложил деньги. При этом от них требовали расписку, что претензий нет, и таким образом никаких убытков не несли…»

В правоохранительные органы обманутые пайщики стали массово обращаться в начале 2005-го. Именно тогда они узнали, что у фирмы нет разрешения на ведение строительства.

«Все мы консультировались с юристами, прежде чем подписать соглашения, – рассказывает координатор пострадавших Оксана Цимбала, – но они ничего подозрительного не нашли. Мы уверены, что аферисты работали с ведома милиции и местных органов власти. Я не верю, что такую крупную аферу можно провернуть без их поддержки, и не верю, что никто об этом не знал. В милицию люди обращались и до нас, но почему-то деятельность фирмы никто не пресек…»

Во Львовской мэрии спокойны: афера начиналась при старой власти. Поэтому концов не найти, да и по уголовному делу ни один чиновник не проходит. Получат ли 70 обманутых пайщиков хоть что-нибудь (квартиру или деньги), неизвестно. Скорее всего, нет.

Директора и бухгалтера будут судить, но уже сегодня многие во Львове считают, что они просто стали козлами отпущения. По словам стражей порядка, двое организаторов, один из них – гражданин России, исчезли чуть ли не на следующий день после возбуждения уголовного дела. Они до сих пор в розыске.

Пан или пропал?

«Первичный рынок жилья в Украине практически не защищен, поэтому люди, намеревающиеся вкладывать в него деньги, страшно рискуют, – говорит известный адвокат Татьяна Монтян. – В первую очередь вкладчики должны понимать, что за свои реальные деньги они покупают не квартиры, а обещание строительной компании когда-то ее построить. А обещание еще ничего не гарантирует».

Кроме откровенного кидалова, когда инвестор теряет и деньги, и надежду на вожделенное жилье (как в случае с «Элита-центром»), есть еще масса способов скрытого «наваривания» денег, от которого не застрахован ни один инвестор. Самый распространенный – затягивание сроков сдачи дома (некоторые компании успевают за это время несколько раз «прокрутить» вложенные деньги и получить довольно большие прибыли). Штрафные санкции в этом случае минимальные – в пределах нескольких процентов, а первые три месяца часто вообще не считаются задержкой. Нередко инвестора также ставят перед фактом, что за время строительства проект «несколько подкорректирован» и площадь квартиры увеличилась на десяток квадратных метров, а поэтому – нужно доплатить.

Чтобы застраховаться от неожиданностей, нужно быть чрезвычайно внимательным при оформлении подобных договоров, советует адвокат Александр Тиханский. В первую очередь следует тщательнейшим образом изучить учредительные документы компании, а также документы на застройку: право на земельный участок (там должно быть указано, что земля выделена именно под застройку), разрешение на ведение строительства, выяснить репутацию фирмы. А лучше всего – прежде чем что-то подписывать, пересмотреть все документы вместе с опытным юристом.

Стоило бы и законодательно урегулировать этот рынок. Но Верховной Раде, похоже, не до того. Поэтому и в дальнейшем кто-то снова будет ловить рыбку в мутной воде финансовых махинаций. А среди тех, кто рискнет своими деньгами, окажутся не только любители шампанского.

Наталка Позняк-Хоменко, Виктория Балицкая, Львов, Без цензуры