Залоговые квартиры: обещанного три года ждут

Не секрет, что залоговое жилье многих привлекает своей относительной дешевизной (а то ли еще ожидается, когда их хлынет поток!). И отпугивает риском судиться с бывшими обозленными хозяевами, выселять малолетних детей на улицу или забирать назад стоимость в случае реституции. В конце концов, на рынке полно квартир, есть ли смысл связываться с дополнительными рисками? 

Решая вопрос гамлетовского масштаба: купить или не купить залоговое жилье, не стоит полагаться на случай, советы друзей или квалификацию риелторов. Единственный способ снизить риски — с привлечением юристов проверить историю квартиры вплоть до «царя Гороха». В идеале покупку квартиры следует осуществлять у застройщика, поскольку каждый переход права собственности влечет дополнительный риск.

Не секрет, что залоговое жилье многих привлекает своей относительной дешевизной (а то ли еще ожидается, когда их хлынет поток!). И отпугивает риском судиться с бывшими обозленными хозяевами, выселять малолетних детей на улицу или забирать назад стоимость в случае реституции. В конце концов, на рынке полно квартир, есть ли смысл связываться с дополнительными рисками? Пожалуй, соглашусь с народной мудростью, что дешевое редко бывает хорошим.

Впрочем, если решение о покупке залогового жилья принято — дерзайте! Более того, многие фобии, связанные с покупкой залоговых квартир, сильно преувеличены. Если банк и заемщик договорились об отчуждении залоговой квартиры полюбовно, можно брать. Вопрос оформления в таких случаях — дело десятое, решаемое при помощи квалифицированного юриста.

Все процессы (снятие банком залога, регистрация купли-продажи в реестре сделок) компьютеризированы и могут быть осуществлены практически одномоментно. Если кто-то передумает, всегда можно успеть забрать деньги. Еще один простой и надежный способ уберечься от рисков — договориться с банком о переуступке долга (проще говоря — купить долг заемщика) и обменять его на квартиру.

Чего не стоит делать, так это покупать залоговую квартиру, которую банк отчуждает на аукционе без согласия заемщика, и квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети. Лично я бы такое жилье никогда не купил. Объясню, почему.

Если банк забрал квартиру принудительно, то продавец, недовольный действиями банка, может обжаловать уйму моментов: действия нотариуса по совершению исполнительной надписи, оценку жилья, проведение аукциона.

Кстати, попутно отмечу: не стоит полагаться на высокую квалификацию банковских работников. У них бывало по 20 залогов в «базарный день», и о том, что на каком-то этапе забыли спросить разрешение жены, в банке могут и не «докопаться».

Даже если суд признает законной покупку квартиры на аукционе, впереди у вас не менее изматывающий процесс — выселение должника из квартиры. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, судья будет до последнего оттягивать принятие решения. И когда через пять лет вы выиграете суд, свою квартиру вы будете ненавидеть.

Проиграете суд — все круги ада по возвращению денег вам обеспечены. По общему правилу, каждая сторона (банк, ОГИС, покупатель) возвращает назад все полученное по сделке. Но это в теории, а на практике лучше сразу стоит попрощаться с 10% от суммы сделки, которую ОГИС получил за организацию аукциона. В бюджете деньги на это не предусмотрены.

С банком тоже может случиться неприятная история: пока вы будете судиться за квартиру, он обанкротится. Если банк уступил права на квартиру через «дружественную» фирму, она «умрет» еще быстрее. Тогда вообще не с кого требовать.

Сегодня банки умышленно придерживают реализацию залоговых квартир по ряду причин. Во-первых, если на рынок хлынет масса дешевых квартир, то он рухнет окончательно, чтобы ни говорили риелторы о начале роста цен.

Во-вторых, решив массу проблем, банк все равно «попадает». Представьте, кредит выдан в сумме 150 тыс. долл., а продаст квартиру банк сегодня, в лучшем случае, за 60 тыс. долл. А потом еще будет бегать за должником, чтобы получить оставшиеся 90 тыс. долл. При этом кредит из залогового превращается в беззалоговый, под который предусмотрено отдельное резервирование. Наконец, никто не хочет социального взрыва в результате массового выселения семей должников из квартир.

Из собственного опыта могу сказать: финучреждения готовы идти на любые переговоры с должником — об отсрочках, рассрочках, частичных возвратах, снижении процентной ставки, лишь бы заемщик не «ушел в дефолт». Суды — крайняя мера.

Что делать должнику, чьи доходы из бурной реки превратились в тонкий ручеек? Не бегать от банков и не надеяться, что о долге забудут. Чудес не бывает! Вы рискуете всю жизнь не иметь никакого имущества, находиться под риском невыезда за границу или возбуждения уголовного дела по факту мошенничества с кредитными ресурсами или фиктивного банкротства (если кредит оформлен на фирму или СПД).

Возвращаясь к покупке предмета залога, необходимо вспомнить и о страховании коммерческого риска при приобретении жилья. При красивом названии особых гарантий это не дает. Во-первых, далеко не все компании оказывают такие услуги. Во-вторых, страховой бизнес в Украине очень не любит расставаться с деньгами. Может, придется судиться и с ними. В-третьих, и страховые компании банкротятся.

Потому, раздумывая, покупать или нет, прежде семь раз проверьте! И чем тщательнее вы со своим юристом это сделаете, тем спокойнее будете спать в новой квартире.

Опасное поручительство

Автор: Олег БАБИЧ

Сложившаяся в государстве ситуация, связанная с повышением процентных ставок по кредитам, невыдачей депозитов и другими подобными проявлениями правовой безответственности государства и некоторых коммерческих структур, заставила многих граждан углубиться в изучение законов, с надеждой на решение собственных жизненных проблем, ибо спасение утопающих — дело рук самих утопающих.

Часто люди задаются вопросом, как спасти нелегким трудом заработанное имущество, переданное в залог банку.

Каждый, кто вступает в брак, знает, что имущество, приобретенное супругами во время совместного проживания, является их совместной собственностью.

Распоряжаться таким имуществом (дарить, продавать, обменивать и т.д.) можно, лишь имея письменное согласие второго супруга, с его нотариально заверенной подписью.

Таким образом, если при передаче совместного имущества в залог банку отсутствует письменное согласие супруга, то договор залога, который является вторичным по отношению к основному договору (например, кредита), признается судом недействительным. Основной же договор силу не теряет.

Законодательство Украины, в частности Гражданский кодекс, кроме залога, предусматривает и другие способы обеспечения обязательств. Речь пойдет о поруке. В случае нарушения должником (например, получателем кредита) договора, обеспеченного порукой, должник и поручитель отвечают перед кредитором как солидарные должники, то есть в равной степени. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату основного долга, процентов, неустойки, возмещения убытков, если другое не установлено договором поруки.

Выходит, в случае нарушения кредитного договора банк может предъявить требования по своему усмотрению или к получателю кредита, или же непосредственно к поручителю. Следует оговориться, что, выплатив долг, неустойку, поручитель имеет право обратиться с регрессным иском к должнику. В связи с чем возникает закономерный вопрос: требуется ли согласие второго супруга на заключение договора поруки? Или же один из супругов может втайне, без какого-либо предупреждения второго поручиться имуществом (своей частью в совместной собственности семьи)? К месту будет привести пример из судебной практики.

Истица обратилась в суд, указывая на то, что ее муж заключил договор поручительства, согласно которому он несет солидарную ответственность перед «Райффайзен Банком Аваль» по кредитным договорам своего друга. Ссылаясь на то, что спорный договор был заключен без ее согласия, она просила признать его недействительным. Решением районного суда, оставленным без изменений постановлением апелляционного суда, иск жены был удовлетворен, договор поручительства признан недействительным. Верховный суд Украины по кассационной жалобе, поданной «Райффайзен Банком Аваль», отменил решения предыдущих инстанций.

Почему же согласие одного из супругов на заключение договора поруки в обеспечении кредитного договора не требуется, в отличие от залога? В соответствии со ст. 553 Гражданского кодекса Украины по договору поручительства поручитель ручается перед кредитором должника за выполнение им своего долга. Поручитель отвечает перед кредитором за нарушение обязательства должником.

Из содержания приведенной нормы следует, что поручительство является соглашением о принятии перед третьим лицом (например, банком) на себя обязанности поручиться за выполнение должником своего обязательства и нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником путем возмещения в денежной форме того, что не было исполнено.

Таким образом, поручительство является способом обеспечения выполнения обязательства (как правило, денежного), а не соглашением о распоряжении имуществом, принадлежащим поручителю; договор поручительства не создает обязанностей для любых других лиц, кроме сторон по договору.

Вследствие чего суды неправильно применили ст. 65 Семейного кодекса Украины, согласно которой согласие супруга требуется в случае распоряжения имуществом, являющимся объектом права совместной собственности супругов.

Приходим к однозначному выводу: согласие второго супруга на заключение договора поруки действующее законодательство, к сожалению, не предусматривает.

Олег Бабич, ЗН