Как узаконить перепланировку квартиры
Чтобы самостоятельно узаконить перепланировку жилья, потребуется более года “хождения по мукам” и минимум 3 – 10 тысяч гривен на справки-разрешения. Или взятка в несколько тысяч долларов – и никаких проблем!
Маркетолог Марина Кононенко прошла уже почти все "круги ада", собирая справки для проведения перепланировки. По ее словам, до того как начать ремонт, пришлось почти пять месяцев собирать справки-разрешения. Сейчас Марина на финишной прямой — осталось получить новый план квартиры в БТИ и дождаться принятия перепланированной квартирой комиссией в составе представителей районной госадминистрации, санэпидемстанции, пожарных и работников ЖЭКа.
Все по закону
В новостройках перепланировать помещение можно еще до ввода дома в эксплутацию, согласовав все с архитектором проекта. А вот перепланировка квартиры, купленной на вторичном рынке, — колоссальная проблема. И дело не в затратах на ремонтные работы, в конце концов ремонт туалета в хрущевке, хорошими специалистами проводится в несколько этапов, а в пачке документов, которые надо получить, чтобы узаконить перепланировку. Впрочем, незначительная перепланировка, например снос старых антресолей, сейчас не требует получения разрешений. Снисходительно относятся представители власти и к увеличению жилой площади за счет демонтажа перегородок, кладовых, застекления балконов, лоджий.
А вот другие изменения потребуют получения разрешений: например, объединение санузла и ванной комнаты потянет за собой разработку проекта и беготню за получением разрешением на перепланировку.
Если ремонт можно сделать за два-три месяца, то собирать подписи придется год-полтора. При этом за каждую справку-подпись нужно платить. Расценки не так чтобы и велики — 50–300 грн за одно согласование, однако количество подписей таково, что итоговая стоимость узаконенной перепланировки может вылиться в круглую сумму — от 5 тыс. грн и более. И это без учета затрат на услуги помощников и посредников!
Как отметил управляющий партнер, адвокат адвокатского объединения "Олицкий, Яценко и партнеры" Тарас Олицкий, стоит быть готовым к тому, что список необходимых документов может быть расширен в зависимости от "правосознания" должностных лиц.
Чтобы сохранить нервы и время, можно обратиться к посредникам, которые за вознаграждение соберут все документы, пройдут все инстанции. Стоимость услуг таких помощников колеблется в зависимости от региона, района расположения квартиры и сложности самой перепланировки. Несмотря на все дополнительные траты, привлечение посредников стоит того — результат, как правило, гарантирован, а экономия времени составит от полугода и больше. Не говоря уж о том, что личное время квартировладельца само по себе стоит денег.
В одной компании, помогающей получить разрешение на перепланировку "двушки", услышав о "глобальном" ремонте со сносом стен, объединении комнаты и лоджии, услугу получения разрешения оценили в $5 тыс. и срок порядка трех месяцев. А вот узаконить более простой ремонт, например объединение санузла, стоит от $1 тыс. В этом случае максимум за месяц компания организует получение всех необходимых документов.
Объединение двух смежных квартир в одну тоже считается перепланировкой. "Вертикальное объединение запрещено", — напоминает г-н Олицкий. И чтобы разъединить квартиру на две самостоятельные — такие случаи тоже бывают, — потребуется снова собрать все документы на проведение перепланировки. Кроме того, необходимо будет получить решение исполкома местного совета о разделе квартиры. А потом в БТИ заменить старые документы на новые.
Узаконивание постфактум
"Купив квартиру, я сразу же пригласил строителей разбить стену между коридором и комнатой, чтоб расширить пространство. Кроме того, в кухню теперь вход не из прихожей, а из комнаты", — рассказал киевлянин Валентин Петренко. Г-н Петренко намеренно не оформлял перепланировку, поскольку знал, что для этого нужно потратить немало усилий. Впрочем, ЖЭК каким-то чудом узнал о ремонте и выписал штраф. Оштрафованный киевлянин начинать какие-либо действия по узакониванию нынешнего состояния квартиры не планирует, хотя сделанную без разрешения перепланировку вполне можно узаконить постфактум. Однако в этом случае квартировладелец серьезно рискует — местная администрация может потребовать вернуть все в изначальный вид. А могут быть и худшие последствия — в виде судебного иска к владельцу квартиры.
Самый простой способ узаконить перестроенную квартиру — вызвать инженера из БТИ и, заплатив штраф за неразрешенную перепланировку, получить новые технические данные квартиры. Но все равно потом придется делать проект под уже сделанный ремонт и узаконивать перепланировку через все инстанции.
Впрочем, знающие люди говорят, что если не затронуты несущие стены и нет никакого конфликта с сотрудниками ЖЭКа и БТИ, то вопрос решается довольно быстро путем поощрения "лиц, близких к БТИ". В противном случае обивать пороги придется очень долго.
Конечно, компании-посредники готовы помочь узаконить перепланировку и постфактум. Однако цены в этом случае выше, чем при получении разрешений на еще не проведенную перестройку. Как рассказал представитель "перестроечной" компании, цена зависит от сложности перепланировки и места расположения квартиры. Например, если речь идет о квартире в панельном доме, в которой перенесли входную дверь, лоджию объединили с комнатой и кухней "а-ля студио", а ванную расширили за счет коридора, то услуги помощников потянут $8 тыс.
Узаконить перепланировку можно и через исковое обращение в суд с требованием к местной администрации принять квартиру в эксплуатацию. Но для суда тоже необходимы проекты, справки, разрешения. Юристы рекомендуют обращаться в суд, только если все остальные варианты уже испробованы. Ведь судебный процесс может растянуться на несколько лет. К тому же узаконивание через суд до сих пор нечасто бывало эффективным — местная администрация может "пойти на принцип" и подать апелляцию, оспорив решение суда первой инстанции.
После прошлогодней судебной реформы обжаловать решения судов первой инстанции стало намного сложнее. Поэтому, если квартировладелец получил решение суда в свою пользу, дело, скорее всего, закончится для него окончательной победой.
"У меня сложный вопрос. Квартира перепланирована существенно, соседи постоянно пишут жалобы в разные инстанции. Самому узаконить, впрочем, как и получить разрешение, не получилось — постоянно возвращали проект на переработку, а это каждый раз по 800 долларов, а потом отказались выдавать новый техпаспорт на квартиру, требуя все вернуть в изначальное состояние", — рассказал "Деньгам" одессит Иван Василевич. По его словам, посредники готовы были помочь, но…. запросили за свою работу 60 тыс. долларов. Поэтому г-н Василевич обратился в суд, который через семь месяцев рассмотрел его заявление и принял решение в его пользу. Однако местная администрация подала апелляцию, а значит, снова будет суд.
И все же через суд перепланировки узаконивают — причем довольно быстро и уже после ремонта. Как же такое удается? Знающие люди говорят, что если судебный путь предлагает сама компания-посредник, то это значит, что вопрос, скорее всего, фактически уже решен. А судебное решение нужно только для того, чтобы позволить местным властям быстро одобрить перепланировку без каких-либо негативных последствий лично для себя. Злые языки говорят, что именно таким образом "обходят" несговорчивых проектировщиков и иные разрешающие инстанции. Впрочем, такой путь очень дорог.
Снес стенку — в тюрьму
Выходит, что лучше всего постараться добиться получения разрешения на проведение перепланировки до начала ремонтных работ. Ведь это позволит избежать многих проблем впоследствии. Например, квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно продать — БТИ откажет в выдаче справки-характеристики квартиры. Кроме того, в местной администрации могут потребовать восстановить все снесенные перегородки, а если в доме произойдет какая-либо авария или начнут трескаться стены, то обвинить могут автора несанкционированной перепланировки.
Но и это еще не все — за незаконное переоборудование жилья можно угодить в тюрьму. В Уголовном кодексе совсем недавно появилась норма, согласно которой за умышленное уничтожение или повреждение жилого фонда и других объектов, если убытки превысили 5100 грн, грозит штраф от 100 до 250 необлагаемых минимумов доходов граждан, то есть 1700–4250 грн. Горе-перестройщика также могут "наградить" исправительными работами на срок до двух лет или лишением свободы на срок до трех лет. А за повторные нарушения и вовсе "светит" тюрьма от 3 до 8 лет.
Поэтому относиться к вопросу перепланировки нужно предельно серьезно, заранее получив все необходимые разрешения и согласования.
Что можно делать при перепланировке квартиры, а что нельзя
РАЗРЕШЕНО |
ЗАПРЕЩЕНО |
– увеличивать площадь санузла путем объединения ванной и туалет, а также присоединения части коридора; |
– увеличивать площадь санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений; |
– расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений; |
– объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания внешних стен (неважно, несущие они или нет); |
– устраивать из комнаты и смежной с ней кухни кухню-столовую; |
– переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления; |
– прорубать проемы в стенах (если они не являются несущими) между различными помещениями; |
– объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажом межэтажных перекрытий; |
– сносить антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади; |
– в процессе ремонта удалять звукоизолирующее основание полов; |
– переносить входной проем в квартиру; |
– демонтировать вентиляционные каналы и короба; |
– демонтировать подоконную часть стены комнаты для устройства прохода на балкон. |
– рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, распложенным на первых этажах многоэтажек; |
Этапы |
Длительность, дней |
Цена, грн |
Получение разрешения на перепланировку от местной/районной администрации |
20–40 |
3000–5000 |
Разработка проекта перепланировки* |
5–7 |
1500–3000 |
Согласование проектной документации в санэпидемстации, у пожарников, в управлении архитектуры, у энергетиков, газовщиков |
20-40 |
3000–5000 |
Получение разрешения на ремонт в местной/районной администрации |
14 |
1000–2000 |
Введение в эксплуатацию перепланированной квартиры** |
10–15 |
1500–3500 |
Оформление нового технического паспорта и новых правоустанавливающих документов на недвижимость |
7–10 |
800–1500 |
* – Проектировщик должен обладать соответствующей лицензией.
** – Для введения в эксплуатацию необходимо, чтобы ряд ремонтных работ были выполнены лицензированными исполнителями. От них требуются соответствующие акты о выполненных работах.
Этапы перепланировки
* – Без учета затрат на ремонтные работы.
Резюме: Перепланировку стоит начинать с получения разрешения на ее проведение. Ускорить процесс получения всех необходимых документов могут посредники. Однако их услуги обойдутся в несколько тысяч долларов.
Авторы: Татьяна Сидоренко , DENGI.ua
Tweet