Квартирный «развод»: «Времена года»

Вкладывая в «строительные облигации» кровные десятки и сотни тысяч, мысленно попрощайтесь со своими деньгами! Расследование «Украины криминальной» привело к сенсационным результатам: «ценные» бумаги всех строительных компаний ничем не обеспечены. К тому же подавляющее число (!) украинских компаний, строящих жилье, не несет никакой юридической (и финансовой) ответственности за несвоевременную сдачу квартир инвестору. На рынке строящегося жилья царит циничное мошенничество. Что вскоре неминуемо приведет этот «рынок» к краху.В данной статье речь пойдет не столько об откровенном мошенничестве строительных компаний, сколько о хитроумных способах манипулирования застройщиками покупателями. И их деньгами. Введение на рынке недвижимости целевых облигаций фактически стало «золотой жилой» для ряда строительных фирм. Представьте себе, уставной фонд застройщика может составлять всего несколько сотен тысяч гривень, а инвестиций он привлекает на сотни миллионов! Причем, в случае форс-мажорных обстоятельств, компания-эмитент практически ни чем не рискует. Зато вкладчики могут потерять все – до копейки. Похоже, на таком «титанике» оказались инвесторы эмитента ООО «Виробничий вектор».

Облигационное ноу-хау

По данным журнала “Контракты”, «бумажный» бум в сфере недвижимости пришелся именно на нынешний год. В 2005 году застройщики сделали упор на выпуск целевых облигаций с нулевой доходностью. На их долю приходится свыше 80% эмитированных бумаг.

Для потенциальных покупателей жилья инвестирование в целевые облигации выгоднее получения кредита. Ведь цены на еще только строящиеся квадратные метры ниже, чем на сданное в эксплуатацию жилье. Сложность, правда, в том, что не все могут позволить себе приобрести такие бумаги. Так как необходимо оплатить сразу все причитающиеся квадраты, что не каждый осилит.

Именно поэтому некоторые строительные компании при первичном взносе предлагают покупателю оплатить только часть облигаций, обеспечивающих право на приобретение квартиры. На остальную сумму заключается своеобразный форвардный договор, согласно которому покупатель обязуется в течение определенного срока заплатить за каждую облигацию фиксированную сумму.

Типичный договор, как правило, предусматривает, что в случае повышения рыночной стоимости квадратного метра квартиры к моменту оплаты облигаций покупатель все равно платит заранее оговоренную сумму. А если же рыночная цена 1 квадратного метра снизится, покупатель имеет право приобрести облигацию по соответствующей рыночной цене. То есть такой договор выгоден покупателю, но не застройщику. Поэтому редкие строительные компании соглашаются на такие условия.

На помощь желающим приобрести «бумажные квадратные метры» пришли некоторые крупные банки, кредитующие покупку целевых беспроцентных облигаций. Финансовые условия (процентная ставка, размеры комиссионных) для заемщика при этом практически ничем не отличаются от обычного ипотечного кредита. Единственное отличие в том, что при выдаче кредита залогом выступают имущественные права заемщика на приобретаемую квартиру, а при кредитовании покупки целевых облигаций – сами ценные бумаги.

Впрочем, такие операции сопряжены с определенными рисками. Ведь не всем застройщикам-эмитентам можно доверять. К примеру, работать с компанией, у которой уставный фонд составляет 10 тысяч гривен, а объем привлекаемых средств – 100 миллионов, занятие – самоубийственное. Банковские специалисты говорят, что не могут доверять и тем строительным компаниям, которые построили всего несколько зданий. Ведь все эмитируемые беспроцентные строительные облигации не имеют никакого обеспечения!

Еще один риск заключается в том, что строящийся объект может быть не вовремя сдан. Как и всякий долговой инструмент, целевая облигация четко определяет сроки погашения обязательств эмитента, то есть застройщика. И если строительная компания вовремя не закончит строительство дома, ей нечем будет погашать обязательства перед покупателями ценных бумаг. При этом остается неясным, как могут разрешаться такие конфликтные ситуации. Ведь фактически еще не было ни одного погашения целевых облигаций. Первые выплаты начнутся только в начале 2006 года.

Таким образом, больше всех рискует инвестор, который фактически попадает в кабалу к застройщику. После подписания договора об инвестировании средств в строительство и покупки облигаций, у него остается одно – молиться. Дабы не случилось никаких форс-мажорных обстоятельств, пока дом будут строить.

Красота требует жертв?

Почти в центре Киева на Соломенке (ул. Механизаторов, 2) строится новый многосекционный жилой комплекс. Называется он поэтически – «Времена года». На сайте строительства представлен великолепный и качественный (с эстетической точки зрения) проект. Четыре башни, символизирующие времена года, плюс пятисекционная «китайская стена» с полной начинкой: подземным паркингом, развлекательным, торговым и деловым центрами. Одним словом, мини-город в городе.

Если верить информации на сайте, уже продано больше половины квартир. И это несмотря на то, что первый дом сдается в третьем квартале 2006 года. А полностью жилой комплекс планируют закончить до лета 2008 года.

Как вы догадались, инвестиции в строительство привлекаются методом выпуска и продажи целевых облигаций. Среди участников проекта значатся ОАО «Недвижимость столицы», АППБ «Аваль», АБ «АвтоЗАЗБанк» и ЗАО «Межрегиональная производственно-строительная холдинговая компания «ЭПОС». Но если вы захотите узнать на веб-ресурсе «Времена года», кто эмитент ценных бумаг, то такой информации вы там не отыщите. Договоры об участии в строительство жилого комплекса подписывает неуказанная на сайте компания – ООО «Виробничий вектор». Она же является и эмитентом «строительных» облигаций.

Справка «УК». ООО «Виробничий вектор» (ОКПО 31776046), юрадрес – Киев, улица Боженко, 2. Компания зарегистрирована в 2002 году. Но до 2005 года производством не занималась. Учредители – ЗАО «Дарница» (ОКПО 4012997), ООО «Денион» (ОКПО 31243857) и оффшорная кипрская компания «Аптива Трейдинг Лимитед». Директор «Виробничого вектора» – Руденко Андрей Алексеевич, главный бухгалтер – Николаенков Владимир Васильевич.

Резонно задаться вопросом: почему «Виробничий вектор» тщательно сокрыт от посторонних глаз? И выныривает лишь в тот момент, когда человек приходит в так называемый центр продаж? И уже только там «векторовские» менеджеры обхаживают покупателя, убеждая его, что облигационная система оплаты – надежна, безопасна и выгодна. Периодически кивая на банк «Аваль». Мол, такое солидное учреждение вряд ли будет принимать участие в аферах. Красота проекта завораживает, внушение менеджеров действует, покупатель подписывает договор и… попадает в капкан нервного ожидания.

Хуже всего то, что люди интересуются о подрядчиках и застройщиках, а также внимательно вчитываются в то, что подписали, только после того, как завизируют договор и заплатят деньги. Об этом, кстати, свидетельствует переписка на форуме сайта «Недвижимость», где общаются потенциальные соседи (дай-то Бог!) комплекса «Времена года».

На свой страх и риск

В Римском праве, которое изучают на первых курсах юридических факультетов, договор купли-продажи основывается на принципе «periculum est emptoris» – риск случайной гибели. Это означает, что, если по заключении договора купли-продажи проданная вещь погибнет по случайной причине, то есть без вины в том продавца, так и покупателя, то неблагоприятные последствия этого факта ложатся на покупателя.

Строительные компании, типа ООО «Виробничий вектор», увлекающиеся выпуском облигаций, действуют по классической схеме Римского права. Фактически они заключают с инвесторами договор купли-продажи, берут с покупателей деньги и… уходят от любой ответственности за состояние будущего товара (квартиру). Таким образом, вся вина сваливается на голову беспечных и рисковых покупателей. Мол, вас же предупреждали, что вы можете попасть в сети строительной «пирамиды» и потерять свои деньги.

К сожалению, большинство покупателей некомпетентны в юридических и экономических тонкостях договорной документации. И действуют наобум – авось не «кинут»! С другой стороны, строительные компании умышленно скрывают полную информацию о реальном состоянии дел своей фирмы. Что является сигналом, по крайней мере, для Союза по защите прав потребителей.

Читаем пункт 11.11 «Уровень кредитного рейтинга» в справке об эмитенте ООО «Виробничий вектор»: «Рішенням № 184-N/CIR-05/VYVE-3 від 29 липня 2005 року визначено кредитний рейтинг боргового інструменту (емісія облігацій), що становить uaCCC-».

Обывателю все эти индексы без объяснения специалистов – «дремучий лес». Но именно игнорирование таких «мелочей» часто приводит людей к тому, что они становятся жертвой «честных мошенников», которые (пусть в «обрезанной» форме) предупреждали покупателей о возможном риске.

«Виробничому вектору» рейтинг «uaССС-» в августе 2005 года присвоило солидное независимое агентство «Кредит-Рейтинг» Рейтинговое агентство использовало полную финансовую отчетность компании ООО «Виробничий вектор» за 2002-2004 годы и первое полугодие 2005 года, а также внутреннюю информацию, предоставленную компанией.

Долгосрочный кредитный рейтинг долгового обязательства категории «uaCCС-» означает, что в условиях украинского финансового рынка существует возможность дефолта по данному обязательству! Своевременная оплата долговых обязательств в значительной степени зависит от благоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий. Минус (-) означает промежуточную по отношению к основной категорию.

Такой низкий рейтинг был присвоен «Виробничому вектору» из-за ряда существенных недостатков фирмы. Во-первых, компания занялась строительно-инвестиционной деятельностью фактически с 2005 года. Что, естественно, затрудняет определение качества динамики развития компании. Во-вторых, у «Виробничого вектора» отсутствует опыт введения в эксплуатацию жилых домов. В-третьих, из-за повышения долговой нагрузки с учетом предыдущих эмиссий облигаций (72,3 миллиона гривен), находящихся в стадии размещения, и запланированной эмиссии (145 миллионов гривен).

Кто и что скрывается за «Виробничим вектором»

Но если опрометчивость частных инвесторов можно объяснить желанием приобрести жилье подешевле, то рискованное участие банков в проекте «Времена года» с таким ненадежным эмитентом не истолковать никакой логикой. Низкий кредитный рейтинг – не самый большой недостаток ООО «Виробничий вектор». Думаем, инвесторам будет интересно узнать, кто стоит за капиталом «ВВ» и каково его происхождение.

Директор «Виробничого вектора» Андрей Руденко относительно молодой человек, 1967 года рождения. Руководить компанией он начал в июле 2005 года. До этого два года существовал без официальной работы. В 1999-2003 годах трудился заместителем генерального директора ООО «Телефортуна ЛТД», фирмы, которая занималась «раздачей слонов» на шоу «Людина року» и «Тварина року».

Вместе с тем, уставный фонд «Виробничого вектора» составляет 13 миллионов 996 тысяч 523 гривны. Откуда у временно безработного А.Руденко могли появиться такие средства? Он к этим деньгам не имеет никакого отношения. 100% уставным капиталов владеет другое физическое лицо – Кудельский Сергей Александрович, 1969 года рождения, проживает в Киеве, проспект Победы, 17. У этого гражданина-миллионера биография поинтереснее.

С.Кудельский является учредителем нескольких компаний – ООО «Магелан» (ОКПО 32607097, г. Ирпень, Киевская область), ООО «Контраст» (ОКПО 20056296) и совместной украинско-российской фирмы ООО «МКС» (ОКПО 24728887).

Но, кажется, самое плодотворное время – в смысле накопления первоначального капитала – у Сергея Александровича было тогда, когда он руководил Центральным филиалом Украинского энергетического консорциума (ОКПО 21699665). Дело в том, что одним из учредителей УЭК является Государственная акционерная энергоснабжающая компания «Винницаоблэнерго». В 2004 году это облэнерго задолжало государству 300 миллионов гривен! Как заявлял тогда гендиректор предприятия Олег Ковтун, долг появился в результате потерь и воровства. О том, какое участие принимали в воровстве сотрудники самой компании, можно ознакомиться в печати. Благо, на эту тему написано немало материалов.

«УК» ни в коей мере не утверждает, что уважаемый Сергей Александрович Кудельский запачкал руки, зарабатывая на ворованном электричестве. Но компетентным органам было бы не лишним узнать источник происхождения у предпринимателя 19 миллионов гривен. Кроме того, остается не ясным, зачем Кудельский в январе 2005 года – в аккурат, когда «Виробничий вектор» начал подготовку к реализации проекта «Времена года», – поменял паспорт.

Сами же инвесторы должны поинтересоваться, почему последний срок погашения облигаций – 2010 год, а первый дом сдается в 2006 году, после… парламентских выборов. (Напомним, в 2009-м – президентские). Возможно, случайность. Но имеет право на жизнь и другая версия. Не является ли политическая и экономическая нестабильность после выборов (что случается постоянно) тем самым форс-мажорным обстоятельством, в результате которого «Виробничий вектор» с чистой совестью «уведет» миллионы инвесторов в кипрскую оффшорку? В заключаемом договоре по этому поводу сказано прямо (п.7.1.): «Ни одна из сторон этого договора не будет нести ответственности за полное или частичное не выполнение ЛЮБОГО обязательства по этому договору, если невыполнение будет следствием форс-мажорных обстоятельств». А форс-мажором может быть фактически любое обстоятельство, которое стороны «не могли предупредить разумным способом».

Продолжение следует

Владислав Левченко, специально для «УК»