Покупка квартиры: «подводные камни» и риски
Собираетесь купить квартиру на вторичном рынке? Однако даже с риэлтором есть опасность «вляпаться» — ему главное продать и получить свои проценты, а вам там жить. На что нужно обратить внимание?
— Покупка квартиры на вторичном рынке — это не только вопрос цены. Прежде чем купить квартиру, необходимо очень тщательно ее осмотреть. И здесь нет мелочей. Самое опасное — не пропустить скрытые дефекты квартиры. Например, пятна на обоях могут оказаться не старой протечкой, а грибком, соответственно расходы на устранение дефекта будут больше в разы, нежели при затоплении. Ковер на стене (если квартира расположена в торце дома) может служить не украшением жилища, а камуфляжем для промерзающей стены. Если квартира расположена на последнем этаже, не помешает поинтересоваться состоянием крыши и технического этажа, если он есть.
На что еще смотреть покупателю квартиры? Обратите внимание на скрытые коммуникации: электросети, водопроводы и отопительные трубы под полом, узнайте, что находится за гипсокартоном и декоративными панелями. Это все красиво, функционально, и, как правило, обязательный атрибут квартир с так называемым евроремонтом.
Обязательно потребуйте у предыдущего хозяина разводную схему, схемы электрофаз, вентилей и вывода на электрощит. Без этого вы никогда не разберетесь в этих хитросплетениях либо вам придется снимать панели. Также выясните, как поменять лампы, если стоят современные светильники, как они подсоединены, каково напряжение (220 или 12 вольт), есть ли скрытые трансформаторы.
То, что у риэлторов есть какие-то специальные базы с квартирами – миф. Некоторые псевдоспециалисты берут за эту услугу 300-600 гривен, передают покупателю список возле метро и исчезают. Обзвонив, человек понимает, что эти квартиры уже проданы. Предложения по цене на 10-20% ниже рыночной – это хитрость. Публикуем конспект лекции Анатолия Топала, вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Украины о том, как покупать жилье без брокера.
Покупка квартиры без брокера. зачем платить тысячи долларов комиссионных шарлатанам?
Поинтересуйтесь электрокоммуникациями. Красота розеток и выключателей может скрывать поврежденные кабели. В этом случае вам придется не просто менять розетку, а «штробить» стену до ближайшей разводной коробки, менять кабель, штукатурить шов и переклеивать обои.
Сделанные из гипсокартона стены хотя и красивы, могут стать для вас проблемой, если ремонт делался давно и кое-как. Бог знает, что может быть за ними. Хорошие строители выводят все стыки проводов, предохранители, клеммы и т. п., например, за декоративные карнизы с тем, чтобы потом до этих технических деталей можно было добраться.
Поинтересуйтесь, что под напольными покрытиями. Если это бетонная стяжка, полы могут быть холодными, но не преподнесут сюрпризов. Но если под ними ДВП, фанера или еще Бог знает что, то все это может отсыреть, прогнить, просесть, начать скрипеть. Особенно это касается квартир-«утопленниц». Потолки и стены могут быть отремонтированы, а прикрытый покрытием пол и лаги под ним продолжают гнить.
В старых домах следует обратить особое внимание на углы и плинтусы, наличие под ними дыр, трещин, плесени и прочих «прелестей». Загляните за и под батареи, под ванну, в углы кладовок. Проверьте и работоспособность батарей.
Проверьте, работают ли механизмы, открываются ли рамы, и на балконах и лоджиях в том числе. Особенно, если квартиру осматриваете в холодное время года, когда не очень-то хочется выходить на холод. Под обшивкой и панелями в старых домах могут сыпаться стены, трескаться цемент и т. д.
Проверьте исправность электрощитка (контактов и автоматов), вентилей и водомеров. Не говоря уже о снятии с них показаний счетчиков, т. к. вам это может влететь в копеечку, если окажется, что у счетчика нарушена пломба. Наконец, входные двери. Механизмы сейфового типа, сложно заменяемые замки. Перед тем как купить квартиру, обязательно возьмите у продавца квартиры адрес фирмы-изготовителя или установщика. Возможно, существует гарантия на замки и установку.
Итог очевиден: выбирать застройщика и сами объекты нужно предельно взыскательно. Обращать внимание надо как на финансовое состояние продавца строящегося жилья, так и на историю объектов — если дом долго и "с приключениями" достраивается, высок риск того, что в нем обнаружатся фатальные дефекты и проблемы.
После осмотра квартиры не постесняйтесь поинтересоваться соседями, и теми, что живут этажом выше, и ниже. Вдруг это бабушка с 17 кошками или семья алкоголиков? Надо иметь в виду, что для воров большую привлекательность представляют квартиры на 2-м или 3-м этажах, с окнами на козырек магазинов.
Важным моментом, предваряющим сделку купли-продажи, является юридическая проверка правоустанавливающих документов. Надо убедиться, действительно ли жилье принадлежит продавцу, что с его продажей согласны все сособственники, если они есть. Личные документы продавца и бумаги на квартиру должны быть представлены в подлинниках.
Выясните, как часто квартира покупалась и продавалась. Если жильцы в ней подолгу не задерживались, то их, возможно, что-то сильно не устраивало. Постарайтесь поговорить с соседями.
Низкая цена квартиры увеличивает риск оспаривания сделки. Известны случаи, когда собственники срочно продавали жилье существенно дешевле рыночной цены, чтобы получить деньги на лечение, отъезд за границу и т. п. А впоследствии обращались в суд, заявляя, что сделка была кабальной — совершена на заведомо невыгодных условиях из-за тяжелых жизненных обстоятельств. Такая сделка может быть признана недействительной.
Важно знать, была ли квартира ранее предметом судебных разбирательств. В этих случаях на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем еще закончатся новые разбирательства.
Если вы хотите купить квартиру, полученную по наследству, нужно тщательно проверять соблюдение порядка наследования, подтверждение степеней родства с покойным собственником.
…Живя в многоэтажных особняках площадью в сотни и тысячи квадратных метров, чиновники не смогут скрывать сумму аренды. Хотя Закон ничего не говорит о том, как поступать с чиновником, если «арендуемый» им особняк (автомобиль, яхта, вертолет) обходятся их пользователю буквально в копейки. В отличии от бабушек или предпринимателей, сдающих квартиры посуточно в Киеве, Харькове или других городах.
Чиновники Украины не смогут эффективно пользоваться взятками и краденным
Всем покупателям специалисты рекомендуют также не клевать на слишком дешевые варианты. Даже с учетом снижения цен квартиры по стоимости ниже рыночной на 15—20%, как правило, имеют какие-то дефекты. Если это не «убитая» квартира, старый дом, неудобный район — то, возможно, дело в «темных пятнах» в юридической истории, грозящих оспариванием сделки, либо — скрытые недостатки в качестве самой квартиры. Компании занимающиеся рекламой сайтов риелторов иногда требуют учитывать такие ньюансы.
* * *
— Как выбрать риэлтора?
— К выбору риэлтора надо подойти, как к выбору доктора. Пусть это будет даже частник, но которого посоветуют не просто хорошие знакомые, а те, кто в недавнем прошлом купил квартиру таким образом. Можно выбрать и известные на рынке агентства недвижимости. Хотя хороший совет надежного человека и в этом случае все равно не повредит. Всякое бывает.
В среднем агентства недвижимости берут за сделку 3—5% от стоимости квартиры. Не маленькая сумма, то с другой стороны риск, что при заключении договора купли-продажи вас обманут, значительно снижается. Конкретный размер вознаграждения зависит от перечня обязанностей риэлтора и гарантий, которые предоставляются клиенту .
Размер вознаграждения риэлтора указывается в сумме или в процентах. В договоре нужно предусмотреть ситуацию, если риэлтор не смог найти вам подходящее предложение в указанный срок. Нужно четко указать, что вы будете должны агентству в этом случае. Заявку на покупку квартиры составляйте максимально полно, вплоть до вида из окна и шума с улицы. Это поможет вам вернуть деньги за поиск квартиры, если поиск не увенчался успехом.
Если агентство в оговоренный срок не выдаст вам информацию о подходящих квартирах, то лишается своего вознаграждения за поиск и, возможно, выплачивает неустойку (если такой пункт будет в договоре). Если же вы откажетесь от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, то — по справедливости — сами несете штрафные санкции: как правило, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом в оплату его услуг.
* * *
— Собираюсь купить квартиру. Даже нашел подходящий вариант. Но хозяйка очень старенькая, ее, якобы, заберут родственники, они хотят задаток, а я боюсь давать: вдруг бабуля умрет, пока будут готовить документы? Что делать?
— Ваши опасения не напрасны. Некоторые сделки потом можно признать недействительными. Так, не вправе заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Такую информацию можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.
Нежелательно заключать сделки с лицами, находящимися на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Сделка с таким хозяином квартиры может быть оспорена, и вы лишитесь квартиры.
Опасно заключать сделку с продавцом, имеющим плохое здоровье. Квартира может оформляться месяц и больше, и если хозяин умрет, то помимо того, что вы не сможете купить квартиру, вы можете потерять задаток.
Нежелательно покупать квартиру у продавца, который продает квартиру по доверенности. Обязательно нужно настоять на встрече с хозяином. Подпись может быть подделана, хозяин может умереть. В таком случае доверенность теряет свою силу. Кроме того, доверенность может оказаться и поддельной, и просроченной, и недействительной — все эти способы мошенничества, как признают эксперты, просты в исполнении. Основная мера безопасности — личная встреча с собственником жилья. Если вам говорят, что хозяин живет за границей, слег в больницу или уехал в долгую командировку, лучше поискать другой вариант — сейчас такой выбор предложений, что рисковать не стоит.
* * *
— Что может помешать купить квартиру?
— Проблемы могут возникнуть, если в квартире проведена несанкционированная перепланировка. Распознать ее можно, сравнив реальный план квартиры с планировкой квартиры в техпаспорте, выданном БТИ.
Придется отказаться от покупки или согласиться ждать, если утерянные документы продавца: личные (паспорт), на квартиру (акт о приватизации, свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и проч.), без этих документов продавец не может продать, а вы соответственно купить квартиру.
Если в квартире зарегистрированы родственники продавца, выселить и выписать их очень сложно: сделать это можно только через суд.
Если продается доля в праве собственности на недвижимость — комната в коммуналке или в квартире, полученной в долях по наследству, — то по закону сособственники имеют преимущественное право покупки. Пользуясь этим, они могут всячески ставить палки в колеса продавцу.
Источник: Время
Tweet
