Земельный банк в Украине: землемеры, земледелы и землепилы

Государственный Земельный банк заработает с 2013 года — депутаты делают для этого всё возможное. В результате фермеры и мелкие земледельцы могут пострадать от разгула желающих заработать на земельной реформе.

Пенсионерка Елена Смирнова, проживающая в одном из сел Харьковской области, в недоумении. Недавно в местной администрации ей настоятельно рекомендовали подписать документ, в котором говорится, что она не будет протестовать против передачи своего пая в государственный Земельный банк. «Что это за банк такой и зачем ему мой пай?» — удивляется Смирнова. По данным «Эксперта», то же самое происходит в селах Николаевщины, где власти настойчиво советуют крестьянам поставить подпись на документе, который удостоверяет их согласие на передачу паев банку.

Со Смирновой обозреватель «Эксперта» разговаривала еще в конце августа. А уже 6 сентября парламентарии повторно приняли во втором чтении законопроект №10043 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности». Размежевание земель — это переломный момент в истории создания государственного Земельного банка.

Борьба за закон

В задачи Земельного банка входит объединение инвестиционно привлекательных наделов путем выкупа, мены или добровольного соглашения с хозяевами. В дальнейшем эти участки банк будет предлагать инвесторам

Авторами документа являются члены парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Валерий Бевзенко и Станислав Мельник (оба — Партия регионов), Роман Ткач (НУНС), Сергей Терещук (Блок Литвина). Одно из важнейших нововведений таково: земли будут считаться размежеванными со дня официального опубликования документа.

И это несмотря на то что пока земельный кадастр не работает в масштабах страны, то есть размежевание к местности никак не привязано. Новоявленным банкирам придется ориентироваться в земельных участках, видимо, интуитивно. Власть обещала, что кадастр полноценно заработает с января следующего года, но не факт, что сдержит слово (см. «Земля поворачивается»). Передавать землю из государственной собственности в коммунальную (или наоборот) можно будет по решению соответствующих органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

Любопытно, что депутатам оказалось недостаточно одной попытки, чтобы принять во втором чтении законопроект №10043. Еще 21 июня они одобрили этот документ во втором чтении, но 6 сентября Рада отменила принятие законопроекта. Соответствующий проект постановления подали депутаты от фракции БЮТ Иван Кириленко, Сергей Сас, а также вице-спикер Николай Томенко.

Парламентарии заявили, что во время рассмотрения законопроекта 21 июня было допущено нарушение Конституции и Регламента в части процедуры рассмотрения. Но спустя десять часов после отмены депутаты вновь приняли этот законопроект. Правда, теперь проект постановления об отмене голосования подал первый заместитель главы Комитета ВР по вопросам правосудия Юрий Кармазин (НУНС). По его словам, накануне, когда решался вопрос о размежевании земель, отсутствовали 272 депутата, а значит, не было необходимого количества голосов для принятия решения.

В Украине 27 млн земельных паев, и власть намерена их «консолидировать»

Что за банк такой?

Существование Земельного банка предусматривается принятым в первом чтении в декабре 2011 года законопроектом №9001-д «О рынке земель». Создание банка автоматически не отменяет мораторий на продажу сельскохозяйственной земли, который действует в Украине до 2013 года, но является важным шагом в земельной реформе.

Публичное акционерное общество «Государственный земельный банк» создано 2 июля нынешнего года постановлением Кабмина №609. Согласно этому документу, для формирования уставного капитала банка будет выпущено 120 млн простых именных акций номинальной стоимостью в одну гривню.

«Хотелось бы увидеть: а кто собирается внедрять рынок земли? Никакой связи между рынком земли и Земельным банком нет. Никто не собирается сегодня говорить о том, что земля сельскохозяйственного назначения должна быть свободным товаром. К этому мы сегодня не готовы — открывать рынок земли»

Сергей Тигипко, вице-премьер-министр — министр социальной политики Украины

В законопроект №10043 депутаты Виталий Борт (Партия регионов) и Иван Сидельник (депутатская группа «Реформы ради будущего») при подготовке ко второму чтению внесли поправку. В соответствии с ней все государственные земли, а также земли «на дне территориального моря» будут переданы в уставный фонд банка (речь идет приблизительно о десяти миллионах гектаров). Сам банк на сто процентов принадлежит государству и не подлежит приватизации.

Как рассказал «Эксперту» председатель Государственного агентства земельных ресурсов Украины Сергей Тимченко, концепция Земельного банка состоит из двух частей.

Первая функция банка — управление и консолидация земель. «Сейчас в Украине 27 миллионов паев, и наша задача их консолидировать», — поясняет он. Тимченко уточнил, что в задачи банка входит объединение инвестиционно привлекательных наделов путем выкупа, мены или добровольного соглашения с хозяевами. В дальнейшем эти участки будут предлагать инвесторам.

Вторая функция — выдача кредитов под залог наделов для среднего и малого агробизнеса. Ставка еще не определена, но чиновники обещают, что она будет ниже, чем у коммерческих финучреждений примерно вдвое, а это около 8–12% годовых. Кроме того, по словам Тимченко, Зембанк станет активно сотрудничать с коммерческими банками в части рефинансирования, предоставления и получения гарантий, а также брать на себя часть рисков, связанных с кредитованием аграриев.

В наблюдательный совет новой структуры войдут 15 человек: представители Кабинета министров, администрации президента, Министерства аграрной политики и продовольствия, а также НБУ. За банковские операции будет отвечать Нацбанк, за внедрение государственной земельной политики — правительство.

Риски и черточки

Подробного механизма, где была бы описана работа Земельного банка, на законодательном уровне еще не существует. «Так и напишите: придурки писали и придурки принимали», — эмоционально комментирует законопроект №10043 Юрий Кармазин. По его мнению, документ противоречит статье 13 Конституции, где сказано, что земля принадлежит народу Украины и от его имени распоряжаться ею могут органы государственной власти и местного самоуправления. Но никак не банки.

Спикер Владимир Литвин заявил, что «позиции по Зембанку, которые заложены в законопроекте, противоречат закону о банках и банковской деятельности — и это необходимо исправить». В частности, согласно действующему законодательству формирование уставного капитала и капитализация банка осуществляются путем денежных взносов, финучреждениям запрещается деятельность в сфере материального производства, торговли и так далее. То есть формирование уставного капитала Зембанка за счет наделов в существующем законодательном поле исключается.

Сергей Тимченко рассказал, что сейчас ведется работа над новым законопроектом, в которой им помогают представители Германии, Нидерландов, стран Балтии и других государств, где существуют земельные банки. В самом законопроекте №10043 сказано, что на протяжении трех месяцев со дня его опубликования необходимо подать в парламент проект изменений закона о банковской деятельности. «Это специализированный банк, и он требует принятия особого закона», — подчеркнул Тимченко.

Банкиры переживают, что Земельный банк станет монополистом на рынке кредитования агросектора. Никто из коммерческих банков не сможет предложить столь низкие процентные ставки, а у новой финансовой организации появится возможность привлекать ресурсы на нерыночных условиях, за счет государства. Это может быть постоянное увеличение уставного фонда (такая схема работает в Государственном ипотечном учреждении) или льготное рефинансирование со стороны НБУ.

Правда, нынешние опасения банкиров носят скорее теоретический характер, поскольку сегодня финансисты не берут право аренды на сельскохозяйственную землю в залог, да и наделы с другим целевым назначением (например, под строительство) у них не особо популярны — слишком рисковые активы и с точки зрения ликвидности, и с точки зрения юридической чистоты.

Формирование уставного капитала Земельного банка за счет наделов в существующем законодательном поле исключается

Есть еще один немаловажный вопрос — как будет происходить оценка земли, передаваемой в банк «путем выкупа, мены или добровольного соглашения с хозяевами». Сейчас действует так называемая нормативная оценка. Методика для ее формирования была создана еще в первой половине 1990-х годов и основывалась на показателях работы колхозов и совхозов 1986–1990 годов. Грубо говоря, она базируется на том, сколько тогда снимали зерна с гектара и сколько зерно стоит сегодня. Естественно, такой подход эксперты нынче критикуют. Но рыночных цен на землю сельскохозяйственного назначения нет. Даже если со следующего года пашни и пастбища пойдут в свободную продажу (что маловероятно, судя по нынешним настроениям в Кабмине), на формирование взвешенных и объективных цен уйдет не менее двух лет.

Вполне возможно, что наделы избранных земельных рантье, принимаемых Земельным банком, будут стоить дороже, чем простых людей. Эта одна из возможных коррупционных схем.

Не исключено, что фермеру в порядке мены могут предложить отдать свое ровное черноземное поле, а получить глинистый овраг. Банк-то государственный, значит, может использовать всю мощь державы для убеждения мелкого земледельца. В ход пойдут и угрозы, и шантаж, и грубая сила. Во всяком случае, бывший руководитель Госкомпредпринимательства Александра Кужель сообщила, что в некоторых областях уже встречается подобная практика.

Да и сама по себе выдача льготных кредитов — тоже неплохая почва для коррупции. Ведь не будут же фермеры со всей страны ехать в Киев за кредитом?

Неудивительно, что крупные агробароны, которых «Эксперт» попросил прокомментировать законопроект, наотрез отказались говорить о нём. Лейтмотив отказов примерно следующий: «Во-первых, пока ничего не понятно, во-вторых, это политика».

Законопроект №10043 содержит еще кое-какие не слишком заметные, но важные земельные новации. Например, на законодательном уровне существует список земель, передача которых в частное пользование запрещалась. Документ, в частности, предлагает исключить из него искусственно созданные участки в пределах прибрежной полосы или на землях лесохозяйственного назначения.

Пока депутаты пытаются подтолкнуть земельную реформу в нужном направлении, в кулуарах уже активно обсуждается имя будущего председателя Зембанка. Пока явного фаворита нет, но ясно одно: руководить новой структурой поручат представителю «семьи». «Все государственные сельскохозяйственные земли будут внесены в уставный капитал этого банка, и распоряжаться этим будет не государство, а люди, назначенные семьей Януковича. Они будут определять, кто будет брать в аренду землю или покупать ее», — заключает Кужель.

Без государства ни шагу

В Европе нет моратория на торговлю землей, но в большинстве стран продажа наделов осуществляется через посредника. Во Франции существует государственное агентство Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, под руководством министерства сельского хозяйства и финансов Франции), которое имеет преимущественное право покупки земли. Если гражданин Франции хочет продать землю, он должен в первую очередь сообщить об этом Safer. Даже если покупатель и продавец заключили договор купли-продажи надела, то сделка не может считаться закрытой без одобрения Safer. Агентство может не покупать земельный участок по цене, которую просит хозяин надела. Предусмотрены судебные механизмы, решающие подобные конфликты. Французские СМИ неоднократно укоряли агентство в спекуляции: Safer покупает земельные участки у фермеров дешево, а продает их дорого. Safer может не только продавать наделы, но и сдавать их в аренду.

В функции агентства также входит борьба с использованием сельскохозяйственных земель (в частности, виноградников) под другие цели, например, под строительство. Но эту задачу Safer выполняет с переменным успехом: агентству нужно документально подтвердить, что хозяин надела хочет продать виноградник под строительство, а потенциальный покупатель действительно намерен что-то построить.

Организации с такими же функциями есть во многих других странах. В Германии такое учреждение называется Bodenverwertungs und Verwaltungs GmbH (BVVG), в Венгрии — Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. В состав таких учреждений входят представители аграрных профсоюзов, фермеры и участники рынка земли, что позволяет контролировать чиновников.

Автор: Дарья Кутецкая, журнал ЭКСПЕРТ №35(360)