Налог на жилую недвижимость: «подводные камни»

После вступления в силу нового Налогового кодекса Украины возникли вопросы об администрировании налога на жилую недвижимость. Разоберемся с основными положениями этого налога.

 Плательщиками налога являются:

– физические лица;

– юридические лица, в т.ч. нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой недвижимости.

В случае если объект жилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком является каждое из этих лиц, которому принадлежит доля.

Если же объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, налогоплательщиком является одно из таких лиц-владельцев, определенное по их согласию, если иное не установлено судом. А в случае, когда объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц, которому принадлежит его доля.

Посуточная аренда квартир как услуга в сфере гостиничного бизнеса у нас появилась на рынке недвижимости не так давно, но несмотря на ранний возраст, об этой сфере можно сказать что это уже вполне сформировавшийся бизнес. Если же учитывать и мировую практику, то на данный момент, во всем мире можно найти великое множество квартир, которые предоставляются в аренду на короткий промежуток времени. Можно снять квартиры посуточно в Астане, Киеве, Москве, Париже, Лондоне и практически во всех больших городах мира. как через специализированные международные сайты-агрегаторы. так и через местные порталы недвижимости.  

Снять квартиру посуточно: что необходимо учесть?

Объектом налогообложения является объект жилой недвижимости.

Не являются объектом налогообложения:

• объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности государства или территориальных громад (их совместной собственности);
• объекты жилой недвижимости, которые расположены в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенных законом;
• здания детских домов семейного типа;
• садовый или дачный дом, но не более одного такого объекта на одного налогоплательщика;
• объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным семьям и приемным семьям, в которых воспитываются трое и более детей, но не более одного такого объекта на семью;
• общежития.

Базой налогообложения является жилая площадь объекта жилой недвижимости. Стоит обратить внимание на то, что законодатели «промахнулись» с формулировкой базы налогообложения данного налога и поспешно в январе 2013 года составили законопроект по смене «жилой» площади на «общую».

Льготы по уплате налога. База налогообложения объекта жилой недвижимости, находящейся в собственности физического лица – налогоплательщика, уменьшается:

• для квартиры – на 120 кв. метров;
• для жилого дома – на 250 кв. метров.

Таким образом, налог начинает начисляться на жилую площадь, которая превышает установленные льготные площади.

Такое уменьшение предоставляется один раз за базовый налоговый (отчетный) период и применяется к объекту жилой недвижимости, в которой физическое лицо – плательщик налога зарегистрировано в установленном законом порядке или по выбору такого плательщика к любому другому объекту жилой недвижимости, который находится в его собственности.

Из данного положения выходит, что льгота распространяется только на один объект (либо где плательщик зарегистрирован, либо по выбору налогоплательщика).

Ставки налога устанавливаются сельским, поселковым или городским советом в следующих размерах за 1 кв. метр жилой площади объекта жилой недвижимости:

• для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 кв. метров, и жилых домов, жилая площадь которых не превышает 500 кв. метров, ставки налога не могут превышать 1 процент размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года;
• для квартир, жилая площадь которых превышает 240 кв. метров, и жилых домов, жилая площадь которых превышает 500 кв. метров, ставка налога составляет 2,7 процента размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года.

Базовый налоговый (отчетный) период равен календарному году.

Порядок начисления суммы налога

Начисление суммы налога с объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, проводится органом государственной налоговой службы по местонахождению объекта жилой недвижимости.

Налоговое уведомление-решение о сумме налога, подлежащей уплате, и платежные реквизиты присылаются органами государственной налоговой службы плательщикам по местонахождению объекта жилой недвижимости до 1 июля отчетного года.

Здесь стоит обратить внимание, что данной налоговое уведомление-решение является предложением, и в случае не согласия на оплату налога, можно размер налога пересмотреть. Например, плательщик зарегистрирован в небольшой по площади квартире, а другую жилплощадь сдает в аренду. Налоговая автоматом посчитает метраж, в которой проживает плательщик, льготным, а по большей квартире будет насчитан налог в полном объеме. В данном случае можно обратиться в налоговую, где будет взята в расчет льготная площадь 120 кв. м. в большей квартире, а налог будут взыскивать с меньшей квартиры.

По нововведенному объекту жилой недвижимости налог уплачивается физическим лицом-плательщиком начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект. Орган государственной налоговой службы направляет налоговое уведомление-решение указанному собственнику после получения информации о возникновении права собственности на такой объект.

Плательщики налога на основании документов, подтверждающих их право собственности на объект налогообложения и место проживания (регистрации), имеют право обратиться в органы государственной налоговой службы для сверки данных по жилой площади жилой недвижимости, льготы по уплате налога, ставки налога и начисленной суммы налога.

Орган государственной налоговой службы проводит перерасчет суммы налога и направляет налоговое уведомление-решение указанному владельцу.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также органы, осуществляющие регистрацию местожительства физических лиц, обязаны до 15 апреля года, в котором вступила в силу эта статья, а в последующие годы ежеквартально, в 15-дневный срок после окончания налогового (отчетного) квартала подавать органам государственной налоговой службы сведения, необходимые для расчета налога, по месту расположения такого объекта недвижимого имущества по состоянию на первое число соответствующего квартала в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.

Налогоплательщики – юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 1 февраля этого же года подают органу государственной налоговой службы по местонахождению объекта налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально.

По нововведенному объекту жилой недвижимости декларация подается в течение месяца со дня возникновения права собственности на такой объект.

В случае приобретения права собственности на объект жилой недвижимости в течение года налог начисляется со дня возникновения права собственности на такой объект.

В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект налогообложения, а для нового владельца – начиная с месяца, в котором возникло право собственности.

Орган государственной налоговой службы направляет налоговое уведомление-решение новому владельцу после получения информации о переходе права собственности.

Порядок уплаты налога. Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения и зачисляется в соответствующий бюджет согласно положениям Бюджетного кодекса Украины.

Сроки уплаты налога

Налоговое обязательство за отчетный год по налогу уплачивается:

• физическими лицами – в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения;
• юридическими лицами – авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отображаются в годовой налоговой декларации.

За несвоевременную уплату налога на недвижимость предусмотрены штрафные санкции. При задержке уплаты до 30 дней сумма штрафа составит 10% погашенного налогового долга, более 30 дней – 20%.

Автор: Андрей Фомичев, юрист практики налогового права Юридической компании «Юскутум», Контракты