Квартира в подарок: бабушки против мошенников

Дарение квартиры – достаточно популярный, но не самый надежный способ обезопасить любимую бабушку от мошенников, которые могут покуситься на ее жилье. Юристы предлагают воспользоваться договорами, отягчающими недвижимость и усложняющими ее отчуждение, например, ипотекой.

Примите в дар

По данным ГУ юстиции в Киеве, в 2010 г. в столице было зарегистрировано 18 867 договоров купли-продажи объектов недвижимости и всего вдвое меньше договоров дарения – 9204. Популярность дарения квартир подтверждают и нотариусы, которые регистрируют их в обязательном порядке. Стоимость нотариальных услуг составляет в среднем 500-1500 грн. и зависит от сложности работы. Кроме того, в обязательном порядке одариваемый должен заплатить госпошлину в размере 1% от оценочной стоимости подарка.

По словам нотариусов, обычно квартиры дарят близкие родственники (муж и жена, родители и дети), хотя сделки между неродными людьми тоже встречаются достаточно часто. В последнем случае речь зачастую идет о совмещении договоров дарения и пожизненного ухода – стандартная схема, при которой одариваемый обязуется ухаживать за владельцем квартиры до его смерти.

В этой ситуации более защищенным с правовой точки зрения выглядит даритель, поскольку ему дается право поменять свое решение, в ряде случаев требовать расторжения договора, а если договор был с отсрочкой (обещание подарить что-то в будущем), он может и вовсе просто передумать по той причине, что ухудшилось его финансовое положение.

Тем не менее, одариваемый тоже рискует – по закону, даритель обязан предупредить вторую сторону о возможных негативных последствиях или других особенностях подарка, но в жизни так происходит не всегда. Нотариусы объясняют, что речь может идти как об объявившихся тайных супругах, прописанных в квартире, так и о ее недостатках, делающих проживание невозможным (например, грибок с плесенью). В случае если одариваемый уже потратился ремонт, маловероятно, что ему вернут деньги, хотя закон и предусматривает такую обязанность дарителя.

Поэтому, как подчеркивают юристы, в каждом случае договор составляется индивидуально, хоть и на основании типового документа, разработанного Минюстом. Если после вступления договора в силу у сторон возникают претензии друг к другу, их решают в судебном порядке, часто с привлечением правоохранительных органов. Правда, как рассказывают нотариусы, случает и такое, что стороны в добровольном порядке приходят с просьбой внести в договор изменения, не прибегая к судебному разбирательству.

Квартиру напополам

Согласно украинскому законодательству, владелец квартиры может подарить не всю ее, а лишь часть. В таком случае, как объясняет управляющий партнер адвокатского объединения Arzinger Тимур Бондарев, на квартиру устанавливается общая долевая собственность, которая предусматривает деление права на нее на так называемые идеальные части (например, 1/4, 1/5, 2/3). «Чтобы точно определить, какой именно частью квартиры пропорционально подаренной доле может пользоваться одаренный и какой порядок пользования остальным помещением, долевые собственники должны заключить договор о порядке пользования и владения общей собственностью», – объясняет юрист.

Чтобы в дальнейшем новый владелец части квартиры мог ею распоряжаться, эту часть необходимо выделить в натуре, т. е. физически разделить квартиру так, чтобы ее владельцы могли пользоваться комнатами, кухней и санузлом независимо друг от друга. На практике сделать из одной квартиры две полноценные практически невозможно, поэтому к праву долевой собственности обычно применяются правила совместной собственности, по которым распоряжаться своей частью один из совладельцев может лишь по согласию другого. Как объясняет младший юрист AstapovLawyers Олег Гринь, в случае совершения правовой сделки по дарению недвижимости такое согласие должно быть выражено в письменном виде и нотариально удостоверено.

До 18-ти квартиру не получишь

Несовершеннолетним внукам квартиры дарят не часто, рассказывают нотариусы. Объясняет это налоговым фактором и сложностью процедуры. Так, если жилье дарится детям, супругам или родителям (родственники первой степени родства согласно Налоговому кодексу), ставка налогообложения составляет 0%. Для других резидентов Украины (родственников или нет) ставка составляет 5%.

Но больше всего усложняет процедуру не налог. Как напоминает О. Гринь, ГКУ предусмотрено, что на заключение несовершеннолетним лицом правовой сделки относительно транспортных средств или недвижимого имущества необходимо письменное нотариально удостоверенное согласие родителей (усыновителей) или попечителя и разрешение органа опеки и заботы.

Т. е. получить в подарок квартиру без согласия родителей и соответствующих госорганов внук, не достигший 18 лет, попросту не имеет права. В противном случае, объясняет О. Гринь, такая правовая сделка в дальнейшем может быть признана ничтожной. А нотариусы добавляют, что бывают случаи, когда органы опеки отказываются разрешить заключение договора, ссылаясь на его негативные последствия для одариваемого.

В то же время прописка в квартире несовершеннолетнего ребенка может обезопасить владельца помещения от возможных мошеннических действий со стороны третьих лиц. Хотя на практике, как рассказывают эксперты, случается и такое, что мошенниками выступают сами внуки.

Тем не менее, как объясняет Т. Бондарев, в случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние, любые сделки с такой квартирой совершаются исключительно с позволения органов опеки и попечительства. «Это может служить некоторой защитой от квартирного мошенничества, хотя рассматривать его как 100% гарантию все-таки не стоит. Известны случаи, когда нотариусы вопреки закону засвидетельствовали сделки без разрешения органов опеки или когда детей просто выписывали из квартир по поддельным или украденным документам», – рассказывает юрист.

О. Гринь добавляет, что если пожилого владельца квартиры обманным путем заставят подписать договор дарения, во время нотариально оформления права собственности необходима будет справка по форме №3 из ЖЭКа о составе проживающих, выданная в день удостоверения договора. «Если же малолетний или несовершеннолетний ребенок будет прописан в этой квартире, нотариус не сможет переоформить право собственности и тем же сделает невозможным мошеннику осуществить задуманное, – говорит он.

Правда, старший юрист Адвокатской конторы «Коннов и Созановский», адвокат Дмитрий Сичкарь напоминает, что нотариус сможет проверить прописку только на основании вышеуказанной формы №3, которую также можно подделать. «Дальнейшие действия мошенников по перепродаже недвижимого имущества приведут к созданию «защитного тотема» – добросовестного приобретателя», – предупреждает юрист.

Защитные методы

Поэтому юристы рекомендуют не ограничиваться прописыванием в квартире несовершеннолетних детей, а использовать более широкий ряд приемов. Так, Т. Бондарев предлагает заключать договора, которые предполагают отягощение такой квартиры запретом на отчуждение. «Это может быть договор пожизненного содержания или, например, договор залога. Также, на практике используется такой способ, как проведение незаконной перепланировки квартиры, в результате чего невозможно быстро получить справку-характеристику из БТИ, необходимую для отчуждения квартиры», – рассказывает он.

Его поддерживает Д. Сичкарь, самым эффективным способом называющий передачу квартиры в ипотеку аффилированным (связанным с собственником) лицам. «При этом достигаются следующие цели: имущество становиться обремененным, т.е. его нельзя продать без согласия ипотекодержателя, а ипотекодержатель имеет первоочередное право на получение имущества в случае возникновения споров», – объясняет юрист. В случае же, если произошло мошенничество, юристы рекомендуют пострадавшим обращаться в правоохранительные органы – если те установят факт преступления, признать договор недействительным будет достаточно легко.

Автор: Наталья Тарасова, UGMK