Криминалитет и инвесторов единит одно: они ищут наиболее выгодные объекты для приложения своих усилий и реализации планов по обогащению. Прогноз «УК»: «земельный вопрос» в самое ближайшее время породит всплеск преступности – от мошенничества до убийств. Причина банальна: цены на землю в Украине не растут, а галопируют.
Отечественная земля по стоимости уже не уступает заграничной.
Помещения и здания приносят владельцам от 10% до 30% годовых, если они сдаются в аренду. На перепродаже участков можно заработать в несколько раз больше. Аналитики консалтинговой компании “Канзас” подсчитали, что рост цен на землю под Киевом за последние два года составил 86-650% – в зависимости от направления. В Харькове участки растут в цене как минимум на 100% в год, брокеры не прогнозируют замедления темпов роста и в будущем году. В Донецке только за три летних месяца стоимость участков выросла на 10-15%.
Поэтому земля остается самым привлекательным объектом для инвестиций. Купив участок, можно на несколько лет о нем “забыть”. Затем перепродать вдвое, а то и втрое дороже. Пять лет назад автор приобрел дачу под Киевом всего за $1000. Сегодня этот участок с домиком-развалюхой можно продать не менее чем за $4000. “Участки являются хорошим способом вложения денежных средств, – уверен харьковский брокер. – Мы вместе с коллегой в прошлом году купили землю вблизи города за $35 тыс. Сейчас она стоит $150 тысяч”.
В регионах земельный рынок до недавнего времени был развит слабо, и участки практически не перепродавались. Ситуация изменилась год-два назад. Резко выросли цены даже на те участки, которые до недавнего времени считались неликвидом.
Есть, правда, и “бесперспективная” земля по $300-500 за сотку, которую никто не хочет покупать. Огромное количество участков под Киевом (на Петропавловской и Софиевской Борщаговке, в Белогородке) продается по цене в 2-3 раза ниже рыночной, а их все равно никто их не берет – расположены неудачно, вдали от дорог и других коммуникаций. Поэтому самая успешная стратегия спекулянта – брать ликвидные участки по средней цене.
Как искать…
Расчетливый инвестор должен разглядеть жемчужину в запущенном и недорогом клочке земли. То есть оценить, подскочит ли участок в цене через несколько лет и насколько. Какими могут быть признаки грядущего роста? Заявления властей о строительстве рядом дороги, разговоры дачников об электрификации района, прокладке теплотрассы и так далее. Кстати, есть еще одна стратегия. В Киеве существуют компании, которые скупают участки там, где в будущем предполагается строить дороги. “Вы представляете, сколько придется заплатить властям, чтобы выкупить обратно эти земли? Прибыль получается колоссальная”, – рассказывает “Деньгам” киевский брокер Сергей. Разумеется, такая стратегия рискована: Украина – не США, поэтому власти с частной собственностью граждан не церемонятся. Есть опасность, что такую землю просто заберут как “общественно важную”.
“По закону местные власти могут изъять землю для общественных нужд, – объясняет “Деньгам” директор департамента контрактного права и недвижимости ЮФ “Салком” Алексей Кот. – Они должны выкупить ее у владельца или предложить ему равноценный по стоимости участок в качестве компенсации. Если собственник и местные власти не достигнут взаимопонимания относительно компенсации, то вопрос может быть урегулирован в судебном порядке”. Тут часто начинается самое интересное: неизвестно, чью сторону примет суд. Велика вероятность, что клиента — особенно если его интересы будут защищать хорошие адвокаты.
Юридические услуги в этом случае обойдутся дорого: земельные вопросы в случае работы с физлицами – одни из наиболее прибыльных. “Стоимость услуг может доходить до $10 тысяч, если дело сложное. Среднее “тянет” на $2-5 тысяч, но в конечной цене участка – это “слезы”…” – рассказывает “Деньгам” один адвокат.
Есть еще вариант. Можно купить относительно большой участок под Киевом за $100 тысяч и разбить его на две части. Через два года каждая будет стоить $100 тысяч: во-первых, цены на рынке растут очень быстро, во-вторых, маленькие участки пользуются большим спросом.
Риски
Пожалуй, главным риском при инвестировании в землю могут быть форс-мажорные обстоятельства, вызванные решениями властей. Например, решение построить мусорный полигон. Стоимость всех прилегающих к нему участков теоретически должна упасть в момент. Но только теоретически. Потому что перенос заводов-полигонов интересен городским властям, а пригородные земли находятся в руках властей областных, которые с этих земель “кормятся”. Получается, что город хочет создать предприятие на земле, которая ему не принадлежит.
Согласно Генплану развития Киева до 2020 года, столичные власти планируют вынести за черту города или ликвидировать до 40 предприятий, занимающих более 100 га земли, и еще более 5-ти – перепрофилировать. Часть из них уже закрыта в связи с экологической небезопасностью, часть – выкуплена строительными компаниями и либо перепрофилирована, либо на их земле развернулось жилищное строительство, остальные планируется вынести за черту города. Но… столичные чиновники разводят руками и признают, что свободного места в пригороде практически не осталось. Большинство земель под Киевом уже распроданы областными (районными, поселковыми) властями. Поэтому вопрос о том, где разместятся заводы после выноса за черту города, остается открытым.
В городах-миллионниках ситуация по части рисков похожая, но только все происходит с отставанием на пару-тройку лет. Исключение составляют разве что пригороды Донецка – прямо к его черте подступают соседние крупные города (вроде Макеевки – размером с хороший областной центр). Там, кстати, нужно быть крайне осторожным с инвестициями в пригородные участки – помимо общеукраинских рисков, там существует еще один: может оказаться так, что аккурат под наделом проходит заброшенная горная выработка. Минное поле, да и только!
Что почем?
“Стоимость земли зависит не только от месторасположения, но и от функционального назначения. Так, наиболее дешевыми являются земли сельхозназначения, а земли под строительство, например, коммерческой недвижимости, стоят на порядок дороже. Согласно территориальному принципу, то наиболее дорогая земля в столичном регионе, а также вблизи городов-миллионников”, – рассказывает Артем Новиков, инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компании “Диалог-Классик”.
По данным Real Estate Solutions, в районе малой и большой дамб в Конче-Заспе (элитный пригород Киева) сотка обойдется в $2-12 тысяч. Участок на Петропавловской и Софиевской Борщаговке стоит $3-5 тысяч за сотку, в поселке Козин – от $1 тысяч. Впрочем, киевские риелторы утверждают, что цены вырастут еще больше. “На данный момент в Киеве существует высокий спрос на участки под жилищное строительство, – объясняет г-н Новиков, – а также на земельные участки площадью от 5 га под строительство крупных торговых комплексов иностранными ритейлерами, например, Auchan, Carrefour, IKEA, Practiker и так далее. Под Киевом, в 20-километровой зоне существует спрос на землю под строительство коттеджных городков и современных логистических комплексов”.
Возле Донецка участок под индивидуальное строительство обойдется в $5-20 тысяч за сотку. “В центральной части города сотка стоит $25-30 тысяч, на окраине и в пригороде – $3-5 тысяч.”, – рассказывает Сергей Тюрин, директор донецкого АН “Фемида-Сервис”. И добавляет: “Наш рынок земли отстает от киевского на 1-1,5 года. В Киеве давно существует практика выкупа участков, а мы преимущественно брали землю в постоянное пользование или аренду. Но все меняется, и в этом году количество операций по выкупу участков значительно выросло”.
В Одессе действует “морской закон”: чем ближе участок к морю, тем он дороже. Например, в районе Аркадии стоимость сотки на вторичном рынке доходит до $100 тысяч, под Одессой и на окраине города – от $5 тысяч на не-морской стороне и от $10 тысяч на морской. “Есть земля, которая стоит $2 тысяч за сотку, а есть – по $100 тысяч за сотку. У нас цены на участки сопоставимы со стоимостью жилья. Однокомнатная квартира в “хрущевке” на окраине города стоит $50 тысяч.”, – рассказывает директор одесского АН “Пеликен” Владимир Оприщенко. За последний год, в условиях интенсивной газификации, улучшения транспортного сообщения, развития инфраструктуры и строительства торговых объектов, выросли в цене и земли, расположенные далеко от города, как утверждает директор. Год назад участок в 20-30 км от Одессы стоил $4 тысячи за сотку, а теперь – все $6 тысяч.
“Мы прогнозируем, что рост стоимости земли в следующем году немного замедлится. Если раньше цены расли на 100% в год, то в 2007 вырастут на 30%. Почему? У нас рынок приблизился к насыщению. Все набрали участков и хотят продать подороже. Покупатели, в свою очередь, не торопятся. Их просто не устраивают заявленные цены”, – рассказывает Евгений Молчанов, харьковский риелтор, учредитель Украинской гильдии риелторов.
За морем – не дороже…
Цены на землю в Украине не отстают от заграничных. Стоимость сотки возле Лондона “стартует” с 3 тысяч фунтов. По прогнозам Nationwide, цена участка земли в 5 соток вблизи британской столицы, приобретенного за 25 тысяч фунтов, в течение 15 лет возрастет до 234 581 фунта в случае если нет разрешения на строительство. Если же такое разрешение имеется и жилой объект возведен, стоимость может возрасти до 419 569 фунтов стерлингов. В России цены на землю тоже “кусаются”. “Деревья до небес не растут, в отличие от стоимости земли в Подмосковье”, – шутят московские журналисты. Их уже давно не удивляют “золотые” участки стоимостью $100 тысяч за сотку.
Мнения
Артем Новиков, инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компания “Диалог-Классик”: «Динамика роста цен на земельные участки за последние три-четыре года – одна из самых высоких по сравнению с другими инвестиционными активами. Земельные участки дорожали быстрее, чем недвижимость. Доход от роста стоимости земли был как минимум в 2-3 раза выше, чем ставки по депозитам. Это обусловило приток инвестиций на рынок операций с землей, которая приобреталась, главным образом, с целью дальнейшей перепродажи».
Сергей Карамнов, президент консалтинговой компании Real Estate Solutions: «Сейчас покупка земли для дальнейшей перепродажи очень выгодна. Существуют земельные участки, стоимость которых за несколько лет увеличилась в разы. Например, участки в Вишенках и Осокорках. За последние три года они подорожали больше всего – в 12,5 раза. В Вышгородском районе стоимость земли за это время увеличилась в 4,8 раза. Ожидать стабилизации цен рано – киевскими окраинами активно интересуются иностранцы.
Почем пядь Родины
Средняя стоимость пригородных земельных участков, $ тысяч за сотку (Киев)
Конча-Заспа (малая и большая дамбы) 10-18
Козин, Пятихатки, Плюты 10
Вита-Почтовая, Круглик 5
Осокорки, Вишенки 10
Васильковский р-н 4
Петропавловская и Софиевская Борщаговки 8-15
Киево-Святошинский р-н 5
Подгорцы, Глеваха 2
Средняя стоимость участков возле городов-миллионников, $ тыс. за сотку
Киев 2-50
Харьков 2-20
Донецк 3-30
Одесса 5-30
Львов 3-20
Днепропетровск 3-35
Александра Метц, Деньги