В Украине инвестор — не владелец квадратных метров на этапе строительства, а покупатель стройматериалов, из которых девелопер возводит жилищный объект. Именно вкладчик в жилье самостоятельно несет все риски, связанные с недобросовестностью девелопера, неблагоприятной рыночной конъюнктурой и другими «форс-мажорными» обстоятельствами.
В то же время система правоотношений в сфере жилищного строительства позволяет застройщикам грубо нарушать закон на всех этапах строительства и при этом избегать адекватного наказания. При таком положении вещей было бы просто странным, если бы не возникали громкие строительные аферы и скандалы, наподобие связанных с такими сомнительными структурами, как «Элита-центр», «Уко-груп» и «Сити-груп» Анатолия Войцеховского, «Укрбуд» экс-нардепа и президента этой корпорации Максима Микитася и рядом менее мелких девелоперов.
Итак, рассмотрим самые распространенные «схемы» застройщиков, из-за которых инвесторы банально оказываются на улице. А также — возможные алгоритмы преодоления вопиющего беззакония и бездеятельности государственных органов в контексте проблемных и недостроенных жилищных объектов.
Для начала — немного статистики, которая свидетельствует о системном характере и масштабности проблем в сфере девелопмента. Так, в течение 2018 года украинцы инвестировали в строительство жилья почти 35 млрд грн, или 6% от общего объема капитальных инвестиций в Украине. В то же время, по состоянию на начало прошлого года, в нашем государстве насчитывалось более 16 тыс. объектов, которые начали строить, но так и не ввели в эксплуатацию. Среди них более 60% — это объекты жилищного строительства. По данным же исследования, проведенного компанией «Monitor.Estate» и «Украинским клубом недвижимости», наибольшее количество рисковых жилищных недостроек находится в Одессе — более 76% (из 161 объекта). На втором месте Киев — 55% (из 400 объектов).
Хуже всего то, что большинство новостроек в Украине возводятся с нарушением действующего законодательства. К сожалению, в Украине весьма распространена практика, при которой девелоперы начинают строительство без необходимых разрешений, пытаясь их оформить, так сказать, «в процессе». Можем ли только представить, чтобы подобные «кейсы» случались, скажем, в Германии, Канаде? И чтобы тамошний аналог Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) и местная власть систематически закрывали глаза на явные нарушения закона, а суды — не отменяли лицензию застройщиков-мошенников?
Между тем, в Украине цивилизованные международные стандарты строительной отрасли практически не действуют. Например, один из руководителей ГАСИ не так давно жаловался: мол, даже отмена разрешений на строительство — не гарантия того, что работы на площадке остановятся. И это — в «правовом государстве», которое закреплено Конституцией Украины? Законодательство же выписано таким образом, что инвестор не имеет никаких правовых гарантий на получение оплаченных квадратных метров или возвращение средств, вложенных в строительство, — если застройщик нарушит сроки сдачи жилищного объекта в эксплуатацию или вообще — «заморозит» недострой на неопределенный срок.
Так, по данным агентства «Monitor.Estate», часть нарушений в большинстве девелоперских жилищных объектов составляет около 22-33%. Следовательно, чтобы не попасть в ловушку неблагонадежного застройщика, граждане должны предварительно оценивать весь комплекс возможных рисков, а уже потом принимать решение.
Итак, рассмотрим наиболее распространенные из них:
- застройщик возводит жилищный объект исключительно за деньги инвесторов, в лучшем случае, тратясь только на оформление разрешительной документации. При этом структура не имеет ни собственного стартового капитала, ни «стабилизационного» фонда для финансирования строительства в случае непредсказуемых обстоятельств (например, уменьшился или прекратился «поток» инвесторов, и возник значительный дефицит оборотных средств). Кстати, это стало одной из причин (наряду с подорожанием строительства жилья из-за сильного укрепления гривни, корпоративного конфликта и вероятного нецелевого использования средств инвесторов), в результате чего было «заморожено» возведение жилья компанией «Укрбуд»;
- авантюризм, а то и мошенничество застройщика (иногда — нехватка профессиональности в формировании смет), более того — отсутствие необходимых разрешений. Например, чтобы привлечь как можно больше инвесторов, структура осуществляет агрессивную рекламную кампанию, предлагая на стадии котлована крайне низкие цены за «квадрат» (например, на треть меньше среднерыночных). Немало покупателей, желая сэкономить, ловятся на крючок недобропорядочных дельцов. В большинстве случаев такой «маркетинг» приводит к тому, что на каком-то этапе строительство останавливается, а деньги вкладчиков исчезают вместе с руководством компании. Именно по такой схеме была реализована «афера Войцеховского» (2016 год) — этот «холдинг» одно время начал строительство свыше 40 объектов без разрешительной документации, цена же будущих квартир предлагалась на 30% ниже средневзвешенной. Структуры Войцеховского даже доходили до того, что перепродавали уже оплаченные инвестором квартиры другим владельцам! Как результат — ряд замороженных недостроек, не подключенных к энергосетям, канализации, другим инфраструктурным сетям; на 12 объектов наложен арест. Городская власть постоянно обещает обманутым вкладчикам решить проблему, однако — до сих пор без результата. На днях стало известно, что столичный холдинг «Киевгорстрой» отказался достраивать жилищные комплексы компании «Укогруп». Ведь ни один из них не имеет ни технических условий, ни необходимых разрешений. К тому же в «Киевгорстрое» отметили: мол, связываться с объектами Войцеховского опасно для репутации холдинга;
- отсутствующие права на аренду земельного участка, на которой возводится жилищный объект, или земля не имеет кадастрового номера, или используется застройщиком не по целевому назначению. А также — игнорирование «красных линий» (ограничений пользования землей). Данные девелоперские проекты являются весьма сомнительными с точки зрения надежности: существует риск, что это помешает инвесторам оформить вещные права на недвижимость. Ведь, местная власть может разорвать договор аренды на пользование земельным участком. Так, по информации департамента земельных ресурсов КГГА, в базе данных городского земельного кадастра за 2018 год зафиксировано 21 подобный эпизод. Соответственно, на этих участках застройщики не смогут реализовать свои проекты. Например, в начале этого года Киеврада проголосовала за расторжение договоров аренды с застройщиком «Контактбудсервис» на жилищном массиве Осокорки-Центральные. Формальная причина — долг в 65 млн грн относительно арендных платежей за землю. Реальная же — девелопер не продемонстрировал желания корректировать проект застройки в условиях, которые изменились. Ведь, местная громада высказалась в интересах обустройства экопарка на части территории, ранее выделенной под жилищную застройку;
- фактически непреодолимая сложность для инвестора — оформить право собственности (вещные права) в недостроенном жилищном объекте. В случае банкротства застройщика и остановки проекта, инвестор фактически лишен защиты в судебном порядке. Поскольку, согласно законодательству, даже полностью оплатив взносы, вкладчик только получает имущественные права на право собственности на недвижимое имущество (то есть на приобретение права собственности в будущем). Говоря проще, недостроенный дом находится на балансе девелопера до момента введения в эксплуатацию. Следовательно, лишь после этого инвесторы могут оформить вещные права на квартиру, поскольку в незавершенном объекте недостроенная жилая площадь судом не признается квартирой. Однако, даже в случае введения объекта в эксплуатацию и получение застройщиком сертификата соответствия, инвестору вовсе не гарантирована регистрация на него права собственности на квартиру! Показательным в этом смысле является решение Верховного Суда по делу №6-1858цс15 от 18.11.2015. ВС отметил, что согласно статье 328 Гражданского кодекса Украины, «суд должен установить, по каким именно предусмотренных законом основаниям, в какой предусмотренный законом способ истец приобрел право собственности на спорный объект и подлежит ли это право защите». Следовательно, Верховный Суд отметил, что «инвестору в таком случае необходимо доказывать, что он по договору или по закону приобрел право и обязанности владельца». Следовательно, по мнению судей, «защита нарушенных прав возможна не через признание права собственности на недвижимость, а через признание права на имущественные права на объект инвестирования». Вот такая правовая эквилибристика! Но инвестор просил у суда обязать застройщика именно зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру! Следовательно, вкладчикам в новое жилье на судебную защиту не стоит рассчитывать никоим образом.
По моему мнению, задача нынешней власти в контексте проблемных объектов жилищного строительства заключается не в единичных «волевых» решениях, а в создании надежных и системных алгоритмов защиты прав инвесторов. Следовательно, в первую очередь, необходимо:
- полностью перезагрузить Государственную архитектурно-строительную инспекцию, забрав у нее функцию контроля девелоперских проектов и оставив за ней только полномочия относительно выдачи разрешений на строительство. Такие мероприятия позволят свести к минимуму коррупционные риски, связанные с этим органом. Местная власть, со своей стороны, должна обеспечить прозрачный механизм землеотвода и передачи прав аренды участков с целевым назначением относительно жилищного строительства девелоперам — на справедливых конкурсных принципах;
- законодательно закрепить порядок финансирования строительства многоквартирного жилья инвесторами — исключительно через лицензированные государством фонды финансирования строительства (ФФБ) или фонды операций с недвижимостью (ФОН). Законодатель должен исключить крайне рискованную практику, при которой инвестор строительства оплачивает будущие квадратные метры девелоперской структуре напрямую, а затем деньги вымываются в оффшоры и строительство «замораживается». Очевидно, следует также обратить внимание на опыт соседней Польши. Там финансирование строительства происходит через банковское учреждение: инвесторы жилья платят банку, а тот, в свою очередь — девелоперу. Из такого алгоритма, банк гарантированно и проконтролирует качество и сроки строительства и не позволит по несколько раз перепродавать квартиры;
- функции контроля за соблюдением девелопером законодательства, как на наш взгляд, следует передать на тендерных условиях или банкам, или специально лицензированным компаниям, которые имеют высокий кадровый, профессиональный и репутационный потенциал в сфере юриспруденции и аудиторских услуг. Эти структуры должны иметь полномочия относительно надзора и контроля относительно всей разрешительной документации, землеотвода, целевого назначения земельных участков, заявленной этажности домов, проверки состояния счетов в ФФБ), или в ФОН. В случае, если компания-супервайзер оспаривает действия или бездеятельность застройщика в суде, необходимо установить ускоренную процедуру судебного разбирательства в похожих делах. Также необходимо внедрить гражданско-имущественную ответственность функционеров «наблюдательных» структур за ведение девелоперами жилищного строительства без разрешительных и других документов;
- законодательно обязать застройщика иметь специальный стабилизационный фонд на отдельном счете в банковском учреждении (из которого бы финансировалось строительство в случае возникновения дефицита оборотных средств). Минимальный размер такого фонда должен быть не меньше, чем четвертая часть общей сметы девелоперского проекта. Кстати, несколько депутатов из большинства выразили идею относительно запрещения застройщику продавать квадратные метры до введения объекта в эксплуатацию. К сожалению, в украинских условиях это может стать контрпроизводительным и вообще угрожает разрушить девелоперскую отрасль. Ведь, отечественные застройщики не могут себе позволить, например, брать кредиты в отечественных банках под 1—2 %, как их коллеги из Германии и других стран Евросоюза;
- дополнить ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (и другие производные нормы) пунктом относительно государственной регистрации имущественных прав на приобретение права собственности на недвижимое имущество при инвестировании в строительство. Еще лучше — сделать возможной для инвестора регистрацию права собственности на долю площади в недостроенном объекте, пропорционально к размеру взносов;
- принять новый Жилищный кодекс (вместо нынешнего советского), где бы были максимально выписаны вышеуказанные правовые алгоритмы и предупредительные механизмы относительно защиты вкладчиков в жилищное строительство — в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Соответствующие в новый Жилищный кодекс изменения необходимо инкорпорировать к Гражданскому, Хозяйственному и Процессуальному кодексам.
Это — лишь минимальный перечень алгоритмов, которые помогут защитить права, деньги и квадратные метры инвесторов жилищного строительства и оградить их от финансового краха девелопера или его мошеннических действий. Надежность же системы такой защиты зависит от согласованных действий всех ветвей власти в Украине.