Мошенничество – профессия не менее древняя, чем проституция. Она так стара, как и главные пороки человека – самоуверенность в своей избранности, исключительной непогрешимости и вечное стремление к халяве. К сожалению, до сих пор находятся доверчивые или рассеянные люди, которые становятся жертвой мошенников, занимающихся обманом при совершении сделок при купле-продаже жилья. Знание способов мошенничества на рынке недвижимости и методов борьбы с аферистами поможет избежать неприятностей.Нам всегда кажется, что мы умнее, осторожнее и дальновиднее. Нам всегда кажется, что чужой опыт и криминальные истории – банальные байки. Но все это до того момента, когда ты не начинаешь осознавать что ты – жертва, а поезд ушел.
Уголовный кодекс пишет мягко: «мошенничество – завладение чужим имуществом, путем злоупотребления доверием». На самом деле мошенничество возникает из двух слагаемых: ценного объекта и желания жертвы получить его дешевле или быстрее, чем он стоит на самом деле…
Бесконтрольность государства над рынком недвижимости, стремительный рост цен на жилье в сочетании с тотальной правовой безграмотностью и самоуверенностью создал идеальное поле для квартирных аферистов. Начиная с конца 80-х годов, когда народ занялся частным предпринимательством, а квартиры превратились в ходовой товар, постоянно совершенствовалась схема и способы мошенничества на рынке недвижимости. На сегодняшний день в Киеве орудуют уже не жулики-одиночки, а хорошо организованные компании, предпочитающие вместо жилья строить финансовые пирамиды.
Основные мошеннические схемы
Выделяют две категории, мягко говоря, недобросовестных организаций. С первыми проще. Это чисто мошеннические, по существу, нелегальные фантомные фирмы. Они не имеют никакого отношения ни к инвестиционным программам, ни к строительству вообще. Все бумаги у них липовые. Дома, которые они показывают клиентам, принадлежат другим компаниям. Привлекая средства граждан под очень выгодные ценовые условия, они их попросту обманывали.
Стоит отметить, что любое строительство в Киеве осуществляется на основании, во-первых, постановления горсовета. И, во-вторых, инвестиционного контракта по каждому конкретному адресу, с указанием фирмы-инвестора. Эти документы регистрируются и имеют соответствующие реквизиты. Поэтому при покупке квартиры необходимо – в первую очередь – убедиться в наличии этих документов.
Вторая категория – это действующие инвестиционные компании, которые формально остаются в рамках закона, и предъявить им обвинения очень сложно. Выиграв конкурс на строительство дома, такая компания привлекает в качестве соинвесторов граждан и собирает с них деньги. Причем иногда старается брать новые площадки ежегодно, даже несмотря на то, что старые в лучшем случае только обнесены забором. Действуя по такой схеме, фирмы аккумулируют огромные денежные средства, а потом затягивают или вовсе не ведут строительство.
Собранные деньги «прокручиваются» в течение нескольких лет, затем их могут возвращать гражданам, но понятно, что при этом люди несут потери. Деньги на этих оборотах зарабатываются колоссальные.
При этом бороться в лобовую очень трудно – договоры составляются таким образом, что в них не оговариваются ни сроки окончания строительства, ни ответственность фирмы за их нарушение, ни инфляционная составляющая. Зато застройщики прекрасно защищены фактом добровольности подписания договоров – никто не принуждал соинвесторов ставить свои подписи под кабальными условиями контрактов. К сожалению, преступления на рынке недвижимости возможны из-за отсутствия соответствующей законодательной базы.
Привет из прошлого
Многие мошеннические схемы, популярные несколько лет назад постепенно уходят в прошлое. После введения технических паспортов, исчез такой вид мошенничества как перестановка номеров квартир и домов. При продаже квартиры мошенники приводили покупателя на просмотр не в реальную квартиру, а в другую (например, в съемную в том же доме) с подставным номером, совпадающим с номером настоящей. Бывали даже случаи подмены номеров домов. Таким образом, жулики продавали недвижимость в плохом состоянии (например, после пожара или в аварийном состоянии) по цене нормального ликвидного жилья. Теперь в техпаспортах, необходимых для проведения сделки, обязательно указывается план и состояние квартиры. Поэтому такой вид мошенничества встречается чрезвычайно редко.
Как воруют неприватизированные квартиры
Некоторые виды мошенничества, еще применимые сегодня, можно надеяться, доживают последние дни. Например, мошенничества с неприватизированными квартирами. Один из видов такого мошенничества, несмотря на множество необходимых для него совпадений, встречается не так уж редко.
Для мошенничества требуется неприватизированная квартира, хозяин которой длительно отсутствует (например, не живет в ней или уехал за границу). Другое непременное условие – оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается нередко – например, для поездки за границу достаточно загранпаспорта, поэтому обычный люди часто оставляют дома. Такой набор совпадений приводит к большим неприятностям: воры, которые часто в курсе всех происходящих приездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры.
Если воры находят этот паспорт (или даже специально за ним и залезают в чужие апартаменты), то у мошенников есть возможность, переклеив фотографию, приватизировать эту квартиру, а затем продать. Естественно, для того, чтобы достичь желаемого, мошенникам приходится идти на некоторые хитрости. В частности, ни в коем случае никто не должен увидеть ксерокопию паспорта с вновь вклеенной фотографией жулика. Обычно ксерокопию паспорта требуют в крупных агентствах, поэтому мошенники для проведения сделки пользуются услугами мелких риэлтерских фирм. После того, как сделка состоялась, найти мошенника практически нереально.
«Псих» плюс «кидала» – минус квартира
Нечистых на руку «риэлтеров» нельзя обвинить в отсутствии криминальной изобретательности. У вас радость. Наконец-то вы купили квартиру. Весь пакет документов оформлен в соответствии с буквой закона. Даже налог уплатили от реальной стоимости жилья. И считаете, что можете быть спокойными.
Но происходит, кажется, невозможное: бывший хозяин вашей квартиры – тихий, добропорядочный, одинокий – вдруг оказывается… психически нездоровым. Поэтому, по закону, никаких имущественных операций самостоятельно проводить он не имеет права. А за полученные деньги он не отвечает. И в любой момент на протяжении трех лет у вас могут отобрать приобретенную квартиру, не возвратив вам ни копейки!
Если произошло такое мошенничество, то доказать его практически невозможно. В судебном порядке деньги вернуть покупателю, если продавец их еще не потратил. В противном случае вам их могут «отдавать» до конца ваших дней.
«Пастухи» и «кадры»
Мошенничество на рынке недвижимости не только не уменьшается, но и усовершенствуется. Аферисты, которые занимаются таким промыслом, часто ищут клиентов (на профессиональном сленге – «кадров») через частные объявления. А потом – «разводят». Процедура мошенничества может быть такой: вы снимаете чудесную квартиру за небольшие деньги. Платите аванс. Договариваетесь, когда можно завозить мебель. Но после всего этого о квартире забудьте. «Пастухи» (именно так называют эту когорту мошенников) уже ни за что вам не позволят вселиться в помещение. В данной ситуации никто и ничто вам не поможет. Ни милиции, ни любые другие правоохранительные органы. Потому что судиться с законными хозяевами квартиры – всегда бесперспективное дело.
Вокзальная квартира
Жилищный кодекс четко требует, чтобы договор о найме квартиры заключался в письменной форме и обязательно регистрировался либо в райисполкоме, если квартира приватизированная, либо в ЖЭКе, если нет. Но люди, не желая афишировать свой бизнес и платить налоги, часто полагаются на честное слово или наличные деньги. И попадают в неприятные истории.
Не так давно в Киеве очень популярным был следующий способ мошенничества. Жулик снимал на два дня у бабушки на вокзале квартиру. Потом находил клиента и сдавал ему это же жилье за сто-двести долларов в месяц. Получал деньги и бесследно исчезал.
Но сейчас народ стал умнее и не ленится заглядывать в паспорт, чтобы убедиться, что человек действительно здесь прописан (зарегистрирован). А многие стараются снимать жилье через агентства недвижимости, которые, как они считают, и найдут им квартиру, и проверят ее благонадежность, за что получат свои щедрые комиссионные.
Но, увы, жулики все равно находят способы, как обойти преграды. Представьте себе ситуацию: молодая семья из трех человек переезжает из Винницы в Киев, поскольку муж получил работу в столице. Надо где-то жить, и они согласны снять однокомнатную квартиру. Супруги обращаются в агентство недвижимости, и там им рекомендуют жилье недалеко от станции метро «Политехнический институт».
Вместе с маклером они едут по указанному адресу, где их уже ждет тоже молодая семья Сидорчуков – муж, жена и двое детей. С документами у них все в порядке – по паспорту они значатся прописанными именно здесь. Хозяин объясняет, что попал в неприятную ситуацию – разбил свою машину-кормилицу, и теперь срочно нужны деньги на ремонт. Поэтому он согласен свою квартиру, которая в общем-то стоит не менее 250 долларов в месяц, сдать на полгода всего за 800 долларов. Но деньги получить здесь и сейчас. А семья, мол, пока поживет у бабушки в селе.
Виннитчане довольны: квартира чистенькая, цена божеская, хозяева – люди приличные. Тут же составляется договор, платятся деньги, маклер получает свои проценты, а хозяева в течение часа собирают вещи и спешат на вокзал, пока не уехала последняя электричка на Мироновку.
Но едва успели квартиранты распаковать и расставить вещи, как на порог явилась изумленная бабушка с глупым вопросом: «А что вы здесь делаете?» Ей объясняют, что сняли эту квартиру на полгода, заплатили деньги вперед, показывают договор, но старушка с криком: «Помогите, убивают!» – вызывает милицию.
Приезжает милиция и выясняется, что никто никого не убивает, просто провинциалы стали жертвами мошенничества. Квартира в самом деле принадлежит этой перепуганной бабушке, которая три дня назад сдала ее на вокзале молодой женщине с двумя детьми.
При выяснении, кто же эту квартиру сдал во второй раз, оказалось, что супруги по фамилии Сидорчук не только никогда не были прописаны в этой квартире, но и вообще не значатся зарегистрированными в Киеве и Киевской области. Договор, естественно признается недействительным, и виннитчане, потеряв свои деньги, уходят несолоно хлебавши. Прошло немало времени, пока сотрудники уголовного розыска не поймали мошенников и не выяснили технологию их «бизнеса». Но пока это случилось, они успели обмануть два десятка бизнесменов, чиновников и студентов, которым по приезде в столицу Украины необходимо было где-то остановиться.
«Грязные» квартиры
Иногда аферистам удается достать список так называемых ничейных квартир. Это такой тип жилья, хозяева которого выехали на постоянное или временное жительство в страны ближнего или дальнего зарубежья. Или же хозяева пропали без вести, погибли. Случается, что мошенники специально похищают людей, угрожая физической расправой, и несколько дней держат в плену. За это время аферисты, подделав документы, успевают переоформить квартиру на реального человека и даже продать ее. Потом и бывшие, и новые собственники вынуждены несколько лет доказывать свою правоту в суде.
Как распознать «грязную» квартиру? Во-первых, подозрительно низкая цена, которую просят «хозяева». Во-вторых, слишком маленький срок, на протяжении которого нужно оформить договор купли-продажи.
Именно эти два главных аспекта должны насторожить потенциальных покупателей чудесного и одновременно дешевого жилья. Запомните старую и вечную истину: «Все в нашем мире имеет реальную цену». А вот доказать через суд, что вас «кинули» – практически нереально.
Владимир Абросимов, специально для «УК»