Сегодня в Украине жертвами квартирных афер становятся все больше и больше людей. Сколько ни пиши, не предупреждай… То ли число дураков растет, то ли квартирные мошенники становятся изобретательнее. Но, скорее всего, проблема комплексная. Добровольный путь в бомжи
Был случай, когда в районный отдел Житомира примчался с завываниями здоровенный мужик. Оказалось, что он продал собственную квартиру за… 950 гривен. Милая семейная пара нашла его и предложила купить его жилплощадь, а взамен предложила квартирку в Одессе. Хорошо отпраздновав сделку, мужик что-то подписал.
Очухался он уже за ближайшим мусорным баком в районе Молдаванки, но без гроша в кармане. Пришлось месяц собирать бутылки в чужом городе, чтобы заработать на обратный проезд. Вернувшись, он обнаружил, что в его квартире живут чужие люди, и она, между прочим, согласно всем документам, уже вовсе не его. Милиция посочувствовала, покивала головой, но помочь бедняге ничем не смогла – он сам подписал все документы о продаже квартиры.
Как риэлтеры организовывают лохотрон
Однако, чаще всего люди становятся не отдельных мошенников, а хорошо организованной группировки, часто скрывающейся под гордым название «агентство недвижимости». Давайте, посмотрим, как риелтеры пудрят мозги своим клиентам и «честно» зарабатывают на вас. Итак, что же гарантируют многочисленные агентства:
1. Для покупателей недвижимости – эксклюзивный доступ к платным базам данных типа система «HOUSE» (например, этим грешит корпорация «Благовест» http://www.cripo.com.ua/?sect_id=4&aid=13273). «Из этих баз мы предложим вам квартиру еще до того, как объявление о ее продаже выйдет в газетах». Это отчасти верно. Но агенты умалчивают о том, что это преимущество в 1-2 дня никогда не делает погоды. Сейчас не то время, когда квартиры хватают, едва она появилась в продаже. Тайных вариантов не бывает, если квартира продается, то найти ее реквизиты с помощью интернета можно и самостоятельно.
2. Проверка юридической чистоты квартиры у агентов сводится к изучению архивной выписки из домовой книги. Хотя они уверяют, что проверяют квартиру по «своим источникам». Оказывается, что архивная выписка – и есть самый точный источник, который можно бесплатно узнать через коммунальные и жилищные службы, если не лениться.
3. Гарантии по безопасности сделок агентства иногда оформляют каким-то сертификатом. Но юридически агентство даже при желании не сможет нести ответственность за признание сделки недействительной, так как оно не является стороной сделки. Это значит, что в случае, если одна из сторон затеет судебную тяжбу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ответчиком по делу будете вы, а агент (или агентство) – лишь свидетелем или третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора.
4. Аванс или задаток по предварительному договору почти во всех случаях равен размеру вознаграждения агента и немедленно передается последнему. Таким образом, покупатель квартиры фактически предварительно оплачивает услуги агента ЗА продавца. И это значит, что вернуть эти деньги будет непросто.
5. Но самый главный лохотрон состоит в следующем: вы находите в газете или на сайте объявление о продаже квартиры, звоните по нему, оказывается, что вы попали в агентство, где вам заявляют, что для просмотра квартиры нужно заключить с ними договор («Мы же не можем работать бесплатно!»). По договору на подбор квартиры (оказание информационных услуг и сопровождение сделки) вам надо заплатить кругленькую сумму, и после совершения сделки – еще 3-5% от стоимости покупаемой квартиры. Вся фишка в том, что ТАКОЙ ЖЕ договор заключает с агентством и продавец квартиры с единственной лишь разницей – он не вносит предоплату. В результате агентство получает гонорар с продавца и гонорар с покупателя, то есть 6-12 % от стоимости квартиры.
О продаже и аренде
Теперь перейдем к частностям. Существуют десятки видов квартирного мошенничества. В основном, они делятся на те, которые осуществляются во время продажи или аренды квартиры. Мошенники совершают сделки с квартирами (домами), которые им не принадлежат, а настоящие владельцы об этом ничего не знают. Вот основные разновидности:
1. Аренда с последующей продажей. Квартира снимается у владельца, при этом мошенники завладевают оригиналами правоустанавливающих документов. После чего такой объект выставляется на продажу. Один из членов преступной группы выдает себя за собственника (идеальный вариант, если при этом удается завладеть паспортом хозяина или получить новый взамен «утерянного»). На объект рано или поздно найдутся «лопухи». Потом происходит лжеоформление, получение авансов с десятка «клиентов». После чего мошенники скрываются.
2. Продажа объекта по дубликатам документов. Мошенники выдают себя за хозяина.
Завладев обманным путем паспортом продавца, он получает дубликаты документов. В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев (иногда для этих целей фабрикуются доверенности).
3. Продажа неприватизированных квартир. По газетным объявлениям мошенники находят граждан, которым надо сделать «срочную приватизацию» своей недвижимости, и предлагают им услуги по «ускорению процесса». Далее возможны два сценария: либо ищется покупатель на еще неприватизированное жилье, либо происходит переоформление «свежеприватизированной» квартиры на подставного человека, минуя хозяев.
4. Мнимая смерть владельца или лжезавещание. Фабрикация фальшивых свидетельств о смерти на живого человека.
Многократная продажа или аренда
Мошенник продает или сдает один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех деньги. Технология этого мошенничества проста: получение дубликатов, изготовление фальшивых документов, подделка паспортов. Любопытно то, что часто владелец недвижимости вступает в преступный сговор с мошенниками, а в дальнейшем изображает из себя потерпевшего.
Этот вид мошенничества также распространен на рынке новостроек. Его особенностью является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие «от имени» последней) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом принят. Одна и та же квартира может продаваться по несколько раз различным покупателям.
Сделки с «паленой» жилплощадью
Покупателю предлагают по заниженной цене «паленые» объекты – квартиры, комнаты или дома, владельцы которых освободили жилплощадь в «добровольно-принудительном» порядке. То есть, под воздействием шантажа или угроз, или вообще были физически уничтожены.
В таких случаях с «продавцом» обычно работает преступная группировка – бандиты совершают насильственные действия, мошенники отмывают «палево», коррумпированные чиновники обеспечивают быстрое оформление и прикрытие. В большинстве случаев преступники не решаются сразу предложить такой вариант покупателю – помещение проходит «отмывку». То есть, объект переоформляется 1-2 раза на «чистого» гражданина, вступившего в преступный сговор с мошенниками.
Лжеоформление сделок
Лженотариальное оформление. В этом случае мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов или даже открывают лженотариальную контору. Нотариус может быть и подлинный, но аферисты очень технично подведут вас к его двойнику прямо в стенах настоящей нотариальной конторы. В последнее время аферисты все чаще вступают в преступный сговор с помощниками или исполняющими обязанности нотариусов (а иногда, если сделка «жирная», и с самими нотариусами), и в журнале регистрации нотариальных действий «появляется» соответствующая запись.
Собственно лжерегистрация. Клиент, доверившись мошенникам, дает им доверенность на право регистрации сделки, мол, «это – пустая формальность». Либо участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящего. Через 10-20 дней мошенники вручают жертве «документы», внешне очень похожие на необходимые, и получают от него деньги. При этом одновременно организуется «многократная» продажа объекта другим покупателям…
Лжедоверенности
Часто «лопухи» попадают в сети мошенников при оформлении различных доверенностей, предусмотренных действующим законодательством (общая, специальная, разовая, в порядке передоверия, хозяйственная). Во всех указанных случаях возможны две разновидности афер:
1. Эта афера получила название «Доверенность, подписанная левой рукой». Продавец недвижимости вступает в преступный сговор с аферистами, они вместе идут к любому нотариусу, и продавец дает на имя одного из мошенников генеральную доверенность на право распоряжения своей квартирой. Но при этом, чтобы в дальнейшем утверждать, что доверенностей никому не давал, продавец подписывает ее «левой рукой». То есть таким образом, чтобы впоследствии судебно-графологическая экспертиза признала, что подпись выполнена другим лицом. «Лох» вселяется в квартиру, а через несколько месяцев на пороге появляется продавец, утверждающий, что он квартиру не продавал, доверенности не подписывал, а был в отъезде.
2. Заведомо фальшивая доверенность. В этом случае документ либо грубо фабрикуется, либо мошенники вступают в преступный сговор с помощником нотариуса для занесения записи о выданной доверенности в соответствующий реестр.
Получение авансов
Мошенников-риэлтеров, работающих по этим схемам, называют «авансовиками». Вот несколько примеров работы таких аферистов.
1. Когда жертва дает «продавцу» недорогой квартиры аванс, то последний благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток «лохов». Основные признаки этой незамысловатой аферы: явно заниженная цена объекта, требования большего аванса, чем принято на рынке, всяческое «оттягивание» продавцом момента оформления и окончательного расчета (чтобы собрать побольше клиентов).
2. «Беспроцентный кредит у населения»: когда собираются деньги, незаконно удерживаются и отдаются клиенту назад минимум через 2-3 месяца. Самый худший вариант, когда фирма просто соберет деньги с нескольких человек, а потом ее учредители сматываются.
3. Третья разновидность работы «авансовиков» такова: жертве, которая имеет какие-то деньги, но явно неспособной за себя постоять, выдается аванс (оформляется, кстати, как задаток). В последствии, указанная сумма – умноженная в два, три, а то и десятикратном размере – «выбивается» под разными надуманными предлогами.
Лжеобмены
Существует значительное количество способов, как «облапошить» доверчивых клиентов во время обмена квартир.
Сорванная сделка. Жертва дает согласие на обмен на очень выгодных условиях или когда аферисты получают с «лоха» деньги, сделка вдруг «резко срывается».
Отказ от завершения обмена. В случае неравноценного обмена одна из сторон, получившая доплату, не является за обменным ордером или на регистрацию, либо отказывается сниматься с регистрационного учета (выписываться).
Одновременное завладение двумя объектами. Схема организуется квартиросъемщиками неприватизированного жилья, вступившими в преступный сговор с аферистами. Сначала находится жертва, желающая совершить обмен своего частного жилья (находящегося в собственности) на неприватизированное (муниципальное или ведомственное), которое «пасут» мошенники. Схема оформления подобного обмена столь громоздка и запутана, что за время хождения бумаг по инстанциям аферисты успевают приватизировать и продать уже другому «лоху» неприватизированную квартиру, на которую получает обменный ордер (подлинный!) первая жертва.
Вместо послесловия, или бесплатный совет
Первое и, пожалуй, единственное условие правильного оформления сделки – быть предельно внимательным при оформлении. Кроме того, полезно пользоваться услугами государственных нотариусов или нотариусов с хорошей репутацией. При оформлении сделки с вами должен быть ваш юрист, который от начала и до конца проследит за ее законностью. Иначе, можете остаться не только с носом, но и без штанов.
Игорь Горбенко, специально для «УК», по материалам www.ria.ua