Целевые облигации на рынке жилья – инструмент сравнительно новый, и первые погашения приходятся на 2006-2010 годы. Компании-заемщики часто созданы лишь в 2004-2005 годах, и у них нет никакой кредитной истории. Поэтому большинство проектов – достаточно ненадежны. Главный риск – неспособность эмитента вовремя выполнить свои обязательства. Поэтому перед покупкой целевых облигаций инвесторам следует прояснить все возможные неясности, чтобы не стать участником первого в истории Украины «строительного» дефолта.Подводные камни
В предыдущей статье мы указали, что выпуск целевых облигаций, превратился для застройщиков – в прямом смысле слова – золотую жилу. Количество компаний, прибегающих к такому способу привлечения инвестиций, растет как грибы после дождя. Поэтому очень остро встает вопрос о надежности целевых облигаций на покупку недвижимости. В этой связи у большей части эмитентов есть ряд недостатков.
Во-первых, почти все они зарегистрированы в виде обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Эта форма собственности предполагает, что компании или граждане-учредители не отвечают по обязательствам структуры. Проще говоря, если строительная фирма обанкротится или не сможет в обозначенный срок вернуть деньги или предоставить жилье, претензии можно будет предъявить только к ней. Даже если четко видно, куда ушли все деньги.
Часто оказывается, что учредитель компании хорошо известен на рынке и обладает большими активами, однако формально не отвечает ни за что. Газета «Киевские ведомости» приводит характерный пример разделения структур: ООО «Харьковжилстрой-1» учреждено в декабре прошлого года крупным ОАО «Трест «Жилстрой-1». Однако, по оценке рейтингового агентства «Кредит-рейтинг», механизм, предусматривающий ответственность учредителя за невыполнение эмитентом обязательств по облигациям, отсутствует.
Именно поэтому «Украина криминальная» решила предоставлять полную – насколько возможно – информацию об эмитентах. Чтобы инвесторы знали, откуда у застройщиков и их «ограниченных» партнеров растут руки.
Во-вторых, опасности первого пункта усугубляются тем, что собственные активы (уставной фонд) компаний-эмитентов обычно в несколько раз меньше суммы займа. А это прямая угроза невозврата денег в случае невыполнения заемщиком обязательств. Например, уже упомянутый «Харьковжилстрой-1» не обеспечен основными активами, а имеет лишь денежные средства в размере 100 000 гривен при запланированном объеме эмиссии облигаций на сумму 6,8 миллионов гривен. У ООО «Мультиплекс-Холдинг» значение собственного капитала отрицательное – по итогам первого квартала 2005 года оно ушло «в минус» на 400 тысяч гривен.
Нередко и наличие больших убытков или долгов. Описанный в предыдущей публикации ООО «Виробничий вектор», который привлек 58 миллионов гривен под строительство жилого комплекса на Соломенке в центре Киева, имел на конец первого квартала непокрытые убытки 8,2 миллиона гривен! ООО «Промагросоцпроект», претендующее на 6 миллионов гривен, находилось на конец марта в «минусах» на 14,7 тысяч гривен. ООО «Шувар» при объеме займа в 5 миллионов гривен имеет краткосрочные (с погашением в срок до года) кредиты на 2,1 миллиона гривен.
В-третьих, все строительные компании делают целевые займы на несколько лет, а это значит, что в условиях нестабильного украинского законодательства они рискуют со временем подпасть под налогообложение операций. С формальной точки зрения отнесение целевых бумаг к финансовым инструментам более чем сомнительно. Потому что операций с капиталом, по сути, здесь нет. Поэтому, не исключено, что сомнительным с финансовой точки зрения целевым облигациям изменят статус. Что, в свою очередь, может повлечь неожиданные проблемы с достройкой объектов – просто не хватит денег.
В-четвертых, инвестору никто не дает гарантию, что через время он получит именно жилье, а не свои деньги обратно. Без процентов, естественно. То есть компания обретет на несколько лет бесплатный кредит.
В-четвертых, у многих эмитентов еще не полностью готов пакет документов для работы с объектами. Например, у харьковского ООО «Мегаинвестстрой» на начало июля еще не согласована вся разрешительная документация на строительство, а ООО «Одесса-Интерпроект» занимает 9,53 миллионов гривен, хотя срок аренды участка, отведенного под строительство, закончился в апреле 2003 года. И это притом, что собственный капитал компании почти в 6,5 раза меньше привлекаемой суммы, а размер активов – втрое.
«Градострой»: «Наши цели – святые!..»
Специалисты из агентства «Кредит-Рейтинг» предупреждают, что большинство проектов – достаточно ненадежные. Опыт западных стран и, с 2003 года, России указывает, что дефолтов не избежать. Поэтому населению крайне внимательно следует относиться к вложению денег в проекты, которые предусматривают большие объемы привлечения средств под слишком отдаленные в реализации или странные проекты.
Одной из компаний-пионеров, которая стала массово выпускать облигации для финансирования новостроек, была ООО «Градострой» (ОКПО 31812906), юрадрес – Киев, проспект Освободителей, 1. Компания молодая – основана в 2001 году в канун нового года с уставным фондом свыше 200 тысяч гривен. Все учредители «Градостроя» – физические лица.
Справка «УК». ООО «Градострой» – компания-девелопер, целью деятельности которой является привлечение инвестиционных средств и менеджмент строительных проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Связанные с «Градостроем» фирмы: ООО «Градострой-Сервис» (ОКПО 32709054), ООО «Градострой-Инвест» (ОКПО 32709069), ООО «Альфа Моторс» (ОКПО 31360657), ООО «Град розваг» (ОКПО 33148224), ООО «Бастион-Пласт», ООО «Интербуд».
Президентом и официальным лицом ООО «Градострой» является Виктор Васильевич Власов.
Справка «УК». Виктор Власов родился 26 марта 1963 года в Латвии. В 1996-2000 гг. – начальник отдела продаж Главного управления жилищного обеспечения г. Киева. 2000-2002 гг. – заместитель начальника «Житлоівестбуд-УБК». С декабря 2001 года президент компании «Градострой».
При создании компании существенной финансовой помощью В.Власову помогли американский бизнесмен Мурат Гари и бывший сотрудник корпорации «Укрзарубежнефтегаз» Алексей Викторович Маркусь.
Сегодня компания «Градострой» заявляет о наполеоновских планах и грозится до конца 2006 года занять 5% рынка первичной недвижимости. По всей видимости, именно с этой целью в декабре 2004 года фирма выпустила десятилетние (!) целе¬вые облигации серии «В» на сумму 80,5 миллионов гривен для финансирования строительства девяти жилых ломов в Киеве и Киевской области.
Однако, если вы внимательно ознакомитесь со строительным «заделом» «Градостроя», то увидите резкий диссонанс с заявленными целями и реально достигнутыми результатами.
Итак, что за время своей четырехлетней деятельности на рынке недвижимости успели сделать «градостроевцы»? В их «активах»:
– участие в реконструкции Бессарабского квартала в центре Киева;
– строительство и внутреннее оформление торгово-офисного центра «Мандарина-Плаза»;
– комплексная реконструкция учебного корпуса Украинской государственной финансовой академии;
– 25-этажный дом в городе Киеве, ул. Здолбуновская, 3-г.
Все остальное находится либо в проектах, либо в отдаленных перспективах. Это строительство трех высоток в Киеве и один дом в Чернигове. Планируемая сдача жилья в эксплуатацию – 2006-2008 год. Среди тех же «наполеоновских» проектов: строительство в столице нескольких торгово-развлекательных комплексов и престижных домов в центральных кварталах города, реализация оригинальных проектов котеджных городков в пригородный зоне Киева, а также – комплексная застройка жилых кварталов в Черновцах, Сумах, Чернигове.
Судя по финансово-экономической деятельности ООО «Градострой», средства на реализацию пока что воздушных замков будут привлекаться с помощью выпуска целевых облигаций. То есть утром деньги, а днем или вечером, возможно, жилье. Как тут не вспомнить золотые слова незабвенного Остапа Бендера: «Наши цели – святые!..»
Эксперты из агентства «Кредит-Рейтинг» предупреждают, что многие строительные компании, занимающиеся выпуском целевых облигаций, относятся к так называемой спекулятивной группе. Это означает, что риск невозврата вложенных денег выше некоего порогового значения. Поэтому большинство инвесторов, опасаясь «кидка», вынуждены рассчитывать не только на экономические показатели своего эмитента. В таких случаях остается лишь надеяться на порядочность застройщика.
Продолжение следует…
Владислав Левченко, специально для «УК»