Три бывших клиентки крупнейшего столичного агентства недвижимости «Благовест» подали на него в суд. В 2005 году агенты «Благовеста» устроили им покупку квартир в печально известных домах «Элиты…» по ул. Строителей, 18а, ул. Шмидта, 34/42 и ул. П. Запорожца, 15в.
Если бы женщины покупали квартиры самостоятельно, то претензии предъявлять можно было лишь к аферистам из «Элиты». Но ведь каждая из покупательниц искала квартиру через агентство, причем весьма уважаемое. «Благовест» взял обычную плату – 5% от сделки, примерно 8-10 тысяч грн. При этом были проданы квартиры в домах, на которые не было строительных разрешений!
Сейчас сотрудники «Благовеста» уверяют, что ничего не знали. Но разве не должно агентство знать все о доме, в котором продается жилье, чтобы смело советовать его клиенту? За это клиент и отстегивает немалую сумму за услуги.
Истории Татьяны Ворожко, Натальи Михайловской и Валентины Лещишиной похожи. Эти женщины – не «толстосумы», а обычные люди среднего достатка.
История первая. А была ли страховка?
Татьяна Ворожко начала копить деньги на собственное жилье в 19 лет. Часть денег скопила сама, часть – добавили родственники, и вот в 2005 году с суммой $36 тыс Таня отправилась в «Благовест». Ей предложили однокомнатную квартиру по ул. О. Шмидта, 34/42.
Квартиру обещали через год, и она стала ждать. Когда Тане однажды позвонил знакомый журналист и рассказал об афере «Элиты», она не поверила. А на следующее утро все телеканалы подтвердили – квартиры и мечты больше нет.
Таня несколько дней простояла на морозе под горадминистрацией, а потом от переживаний и переохлаждения слегла надолго.
— Потом я собралась с силами и решила, что буду бороться за свой дом, свою жизнь. Ведь столько лет я о нем мечтала, – вспоминает Таня.
В какой-то момент она вспомнила о страховке. По словам брокера, который вел ее «дело», все профессиональные риски в «Благовесте» были застрахованы.
За своим правом на страховку Таня пошла в суд. Ее адвокат, Валерия Лутковская, так объяснила суть иска:
— Здесь как раз имеет место «риск». Мы рассчитываем, что «Благовест» откроет секрет, кто страховщик и на каких условиях он страхует клиентов агентства.
По мнению Валерии Лутковской, «Благовест» предоставил Татьяне услугу недостаточного качества – продал ей несуществующую квартиру на несуществующем 14 этаже несуществующего дома. По проекту, вместо многоэтажки по ул. О. Шмидта, 34/42 должен был стоять 6-этажный торговый центр. То ли брокер этого не знал, то ли счел это обстоятельство незначительным.
История вторая. Из Днепропетровска – в бомжи
Наталья Михайловская родом из Днепропетровска, но уже несколько лет работает в Киеве. Пожив в столице на съемных квартирах, девушка решила продать квартиру в родном городе и, доложив $4тыс., купить здесь однокомнатную. В «Благовесте» ей предложили инвестирование дома по ул. Строителей, 18а.
Когда через год «рухнула» пирамида «Элиты…», выяснилось, что будущий Натальин дом строить никто не разрешал. Не было даже проекта расхваленной агентом многоэтажки. Как агентство могло об этом не знать? Вот и девушка сразу решила подать в суд на «Благовест».
Адвокат Дмитрий Крошка посоветовал Наталье строить иск на обвинении в нарушении потребительских прав. Договор с «Благовестом» проверило городское ГУ по вопросам защиты прав потребителей. Cотрудники управления подтвердили, что Наталья оказалась жертвой непрофессионализма и некачественно предоставленной услуги. С таким документом Наталья и ее адвокат были уверены, что выиграют дело, но 26 июля суд постановил, что «Благовест» выполнил все условия по договору. Наталья подала на апелляцию. А сейчас живет у родственников. Официально она – бомж.
История третья. 10 тысяч за консультацию
Валентина Лещишина с мужем часть денег на квартиру скопили, часть одолжили, и решили стать инвесторами строительства – посчитали, что это лучше, чем вторичное жилье.
В «Благовесте» им посоветовали квартиру по ул. П. Запорожца, 15в. Как потом оказалось, у «Элиты…» вообще не было ни разрешения на строительство дома по этому адресу, ни утвержденного проекта.
Валентина долго не могла поверить, что никакой квартиры не будет. Ей казалось, что городская власть поддержит пострадавших от аферы и компенсирует потери. Несколько месяцев супруги жили только этой надеждой. А потом решили за справедливостью идти в суд и обратились к юристу Дмитрию Крошке, который в то время уже вел дело Михайловской.
Первое, что поразило Дмитрия – несоответствие договоров его клиенток с «Благовестом». Документы, подписанные с разницей в 6 месяцев, очень отличаются по смыслу и форме. В раннем речь идет об оказании услуг посреднического характера с перечислением обязанностей сторон, указанием точного адреса покупаемой квартиры. Договор Валентины Лещишиной – это уже договор не о посредничестве, а только лишь о предоставлении консультации.
— На самом деле и Наталье, и Валентине были оказаны одинаковые услуги, – объясняет Дмитрий Крошка, – Но в договоре Лещишиной не было ни слова о том, что агентство вообще выступило посредником при покупке квартиры.
По договору Валентине предоставлена «информация об объектах недвижимого имущества, предлагаемых к продаже, о среднерыночных ценах на эти объекты, о динамике изменения цен, правовых основах проведения операций с недвижимым имуществом в Украине» – цитирует Дмитрий. В общем – все то, о чем можно узнать из сайтов и изданий о недвижимости. За все это клиентка заплатила почти 10 тысяч гривен.
Из-за неуловимой для непосвященного человека разницы меняется суть всей сделки. Хитрые юридические формулировки позволяют по-разному трактовать слова «услуги консультационного характера». Не специалисту покажется, консультация – это и есть помощь в выборе и организация покупки квартиры. Для суда же консультация – не более, чем устный инструктаж без последствий.
Почему «Благовест» так изменил договор с клиентом? Юридическая служба компании не ответила «Газете…» на этот вопрос, ссылаясь на то, что не все иски еще рассмотрены, а значит, нельзя давать комментарии, чтобы «не давить на суд».
У Дмитрия Крошки на этот счет своя версия:
— У меня есть подозрения, что в «Благовесте» ко второй половине 2005 года уже знали о ненадежности «Элиты…», – говорит он, – Поэтому мог измениться договор. Агентство могло вести нечестную игру, стараясь себя максимально обезопасить от последствий. Кстати, во время рассмотрения дела Михайловской представитель «Благовеста» заявил, что информацию о продаже квартир в домах «Элиты…» они получили из рекламных объявлений. Но моя вторая клиентка, Валентина Лещишина, утверждает, что договор о купле-продаже квартиры она подписывала при брокере из «Благовеста» в офисе «Элиты…» на ул. Раевского. Это значит, что контакты «Элиты…» и агентства были более близкими, чем нам теперь стараются представить.
Пока тянутся судебные разбирательства, с Валентиной Лещишиной случился инсульт на нервной почве. Сейчас женщина все еще находится на лечении и не теряет надежды.
ЗНАЮЩИЕ ЛЮДИ
Все, что не прописано в договоре, доказать очень сложно
По словам юриста Арины Бордунис, главный аргумент во всех тяжбах – это договор, все, что выходит за рамки написанного, доказывать очень сложно.
— Это означает, что даже в договоре на предоставление консультационных услуг необходимо четко предусмотреть перечень услуг, – объясняет Арина, – эти услуги могут включать и предоставление копий документов на строящийся жилой дом. Иными словами, компания, которая предоставляет консультационные услуги, будет должна предоставить такие документы в обязательном порядке. Но только при условии, что это будет прописано в договоре с клиентом.
Вот перечень необходимых документов, о которых нужно спросить риэлтора и прописать в договоре с агентством недвижимости:
– Разрешение на проведение строительных работ (выдает управление архитектурно-строительного контроля г. Киева)
– Решение Киевсовета про землеотвод и передачу земли в использование
– Договор аренды земельного участка (с Киевсоветом), план земельного участка, акт установления границ земельного участка в натуре (на местности)
– Акт приема-передачи земельного участка
– Генеральный план застройки (района, квартала итд)
– Архитектурно-планировочное решение (эскизный проект на дом)
Не каждый агент может считаться риэлтором
О том, как должен выглядеть договор между риэлтором и клиентом, «Газете…» рассказал директор Ассоциации риэлторов Киева Виктор Черноглазов.
– В Украине слово риэлтор используют все, кому не лень, – рассказывает Виктор Анатольевич, – хотя на самом деле риэлтор должен проходить соответствующую подготовку и получать сертификат. Вы имеете полное право требовать у риэлтора информацию о прохождении обучения и наличии сертификата. Что касается договора, то надо запомнить, клиент платит за услугу, будь то консультация или посредничество, а значит, имеет право получить качественный «продукт», а не «брак». Каждому, кто обращается в агентство недвижимости, следует помнить, что прежде чем договор будет подписан, риэлтор обязан ознакомить человека с проектом договора и рассказать его условия. А клиент имеет право внести в договор все, что посчитает необходимым.
Итак, договор должен включать в себя разделы:
– стороны договора (агентство в лице риэлтора или директора, и клиент)
– предмет договора (суть договора, здесь должны быть слова о посредничестве или консультации)
– обязанности сторон (должны быть перечислены все и в полном объеме услуги, которые предоставляет риэлтор. Там также должен быть пункт о предоставлении конфиденциальности обслуживания, сохранности документов потребителя, сроки предоставления услуг)
– цена услуг и порядок расчета между потребителем и исполнителем
– срок действия. Дата вступления в силу, срок действия и процедура продления.
– условия разрыва. Порядок и условия преждевременного разрыва договора.
– ответственность сторон (четко расписано, кто за что и как отвечает)
– порядок решения споров в случае возникновения таковых (процедура решения «полюбовно» и в суде)
– список всех предоставленных сторонами документов на момент подписания договора (здесь должны быть все документы про строительство и все справки, личные документы, которые были предоставлены риэлтору)
– юридические адреса и реквизиты сторон
Документ, который свидетельствует о полном завершении работ по договору о предоставлении агентских услуг – двусторонний акт, подписанный обоими сторонами по окончании работ.
Мария УГЛЕЦОВА , газета ПО-КИЕВСКИ