Почему покупать «новострой» в Украине смертельно опасно

Cтройматериалы сомнительного качества, произвол частных ЖЭКов и завышенные коммунальные тарифы — всё это покупатели жилья в украинских новостройках получают в нагрузку к квартире.

 Киевский предприниматель Александр Кондратенко шесть лет назад заплатил миллион долларов за квартиру в жилом комплексе Riviera Riverside. Клубный дом из стекла и металла напоминает высокотехнологичную крепость и стоит почти у кромки воды на левом берегу Днепра. «Сейчас эту инвестицию я считаю ошибкой», — говорит предприниматель. Он подозревает, что во время строительства не всегда использовались действительно дорогие и предусмотренные проектом материалы, и обвиняет частный ЖЭК в предоставлении некачественных услуг.

Ошибся адресом. Собственник квартиры в элитном доме Александр Кондратенко недоволен качеством дома и коммунальных услуг Фото: Дмитрий Стойков

Битва у реки

Александр не одинок: с неожиданными проблемами сталкиваются жители многих новых домов. «Риск покупки некачественного жилья в новостройке очень высок», — отмечает президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, управляющий партнёр юрфирмы Constructive Lawyers Алексей Гончарук. Позволить себе низкое качество работ и материалов застройщики могут по двум причинам: из-за нечётко прописанного строительного законодательства и отсутствия у граждан опыта инвестирования — часто люди вообще не знают, какие документы нужно требовать от застройщика.

Другая распространённая проблема — навязанные застройщиком жилищно-эксплуатационные конторы. Пользуясь монопольным положением, такой ЖЭК выставляет неадекватные расценки на свои услуги, и зачастую эти услуги крайне некачественные. При желании такой ЖЭК можно сменить на другой, но для этого жильцы должны создать Объединение собственников многоквартирного дома (ОСМД). «А сделать это в новостройке не так просто, поскольку нужна информация обо всех жильцах, но такие данные имеет в основном только застройщик», — объясняет координатор жилищно-коммунальных программ Гражданской сети «Опора» Татьяна Бойко.

Александр Кондратенко столкнулся с обеими описанными проблемами. Первые сомнения в правильности выбора объекта появились у него сразу после сдачи дома в эксплуатацию. «Ещё не были завершены строительно-монтажные работы, не были готовы фасады здания, повсюду стояла строительная техника, но члены приёмочной комиссии подписали документы, что здание уже готово», — утверждает предприниматель. По его словам, ремонтные и монтажные работы в «готовом» доме продолжались ещё год.

Иной раз приходится нанимать специальную фирму для проведения настоящей уборки после работы строителей. На фото послестроительная уборка Киев, до и после. Фото:  klining.kiev.ua 

Сейчас владелец элитного новостроя уверен, что застройщик сэкономил на замене стройматериалов. «Согласно проекту, должны быть установлены немецкие энергосберегающие панорамные окна, а на самом деле они белорусского производства. Зимой жители мёрзнут, спасаясь электрообогревателями», — говорит Кондратенко.

Со временем претензии возникли и у некоторых других жильцов, и не только к заказчику строительства — компании «Диа Девелопмент», но и к частному ЖЭКу, взявшему дом на баланс. Поводами послужили необоснованно высокие, по мнению жильцов, расценки на коммунальные услуги — за обслуживание дома и придомовой территории жители платят 13 грн. за квадратный метр жилья.

История получила громкое продолжение — появилось решение суда. Чтобы обсуждать свои коммунальные проблемы, жители дома создали веб-страницу stsophia.com.ua. Форум носил «говорящее» название: «Riviera Riverside. Территория жилищного беспредела». Прошлым летом «Диа Девелопмент» и компания St Sophia Homes, продающая квартиры в жилом комплексе, подали судебный иск против Антона Панкова — жильца, на имя которого был зарегистрирован домен. В мае нынешнего года суд обязал Панкова покрыть убытки от снижения продаж квартир на 14 млн грн.

Представители застройщика утверждают, что у жильцов жилого комплекса нет поводов для недовольства. «Недовольны единицы, остальные ни на что не жалуются. А ведь из 200 квартир в доме около половины заселены», — говорит руководитель управления маркетинга и продаж компании St Sophia Homes Нина Тарасенко. В компании «Диа Девелопмент» на вопросы Фокуса не ответили.

Первые шаги

Украинский ипотечный инвестор начинает нервничать ещё на этапе строительства жилья. «Застройщики показывают покупателям планировку будущих квартир, но не знакомят с проектной документацией», — подчёркивает Алексей Гончарук. Сами покупатели, по словам юриста, тоже редко требуют документального подтверждения обещаний застройщика. В результате подписываются договоры, которые содержат лишь описание работ в самой квартире. А требования к строительным работам на остальном пространстве дома, например, к электропроводке или лифту остаются за рамками договорённостей.

Но и подробное описание всех деталей строительства не является панацеей от недобросовестного застройщика, утверждают в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. По мнению Гончарука, низким качеством строительных работ грешат даже флагманы отрасли, в том числе застройщики объектов класса «бизнес» или «элит».

Контролировать качество новостроек должна Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). «Это один из самых коррумпированных органов в Украине, — считает Алексей Гончарук. — Иногда инспекция творит чудеса, вводя в эксплуатацию и подтверждая соблюдение строительных норм и правил на объектах, которым далеко до готовности».

Юрист вспоминает случай из своей практики — дом по улице Лохвицкая, 1 в Киеве. «С 2005 года его строила компания, входящая в объединение «Уко групп». Несмотря на получение государственного сертификата соответствия, вряд ли дом можно эксплуатировать: его готовность на уровне 75%», — рассказывает Гончарук. По его словам, владельцы квартир всё же заселяются в здание — на свой страх и риск.

Другой пример — жилой комплекс «Брест-Литовский» в селе Чайки под Киевом. «Формально дома были сданы в эксплуатацию более трёх лет назад. Но до сих пор у жителей нет прямых договоров с «Киевэнерго», подключение к электросети организовано по временной схеме через посредника, вода поступает из частной скважины с пометкой «для технических работ», — рассказывает программист Богдан Крючка, владелец квартиры в «Брест-Литовском». При этом, по его словам, на этапе проектировки застройщик чётко пообещал: дома будут подключены к центральному водоснабжению Киевводоканала.

Контора пишет

Навязывание застройщиком своего частного ЖЭКа — другая популярная схема посягательства на карман инвестора. Пользуясь своим монопольным положением, такие ЖЭКи выставляют неадекватные расценки на свои услуги или предоставляют их крайне некачественно. Иногда создают для жителей искусственные ограничения в эксплуатации.

К примеру, в жилищном комплексе «Брест-Литовский» ЖЭК пытался установить плату за проезд по придомовой территории. «Они ссылались на то, что это арендованная земля, которая дому не принадлежит», — рассказывает Богдан Крючка. На самом деле, покупая квартиру, жильцы становятся совладельцами всего дома, включая придомовую территорию. И именно собственники квартир должны решать, как распорядиться этой землёй.

«Но жильцы не получают этого права автоматически», — объясняет Татьяна Бойко из «Опоры». Земельный участок, как правило, продолжает находиться в собственности органов местного самоуправления. Согласно закону, единственный механизм, с помощью которого собственники квартир могут зарегистрировать своё право на эту землю, — создать ОСМД. Однако на практике очень мало ОСМД смогли воспользоваться таким правом: процедуры передачи придомовой территории законодательно не прописаны.

В итоге, по данным «Опоры», за последние 10 лет право на землю успешно оформили не более 5% объединений жильцов. Более того, в каждом населённом пункте эти процедуры разные: отличаются пакеты документов, сроки прохождения процедуры и даже стоимость. Суммы могут колебаться от 2000 грн. до 80 000 грн., а сроки — от одного года до семи лет.

Исправить ситуацию можно, внеся изменения в Земельный кодекс, где чётко указать права ОСМД и жилищно-строительных кооперативов, а также определить процедуру оформления придомовых территорий многоквартирных домов. Но заниматься этим депутаты не спешат. Региональный координатор жилищно-коммунальных программ Гражданской сети «Опора» Руслана Величко говорит, что действующее в парламенте лобби застройщиков работает в интересах продавца жилья, а никак не покупателя.

«Строительные компании часто переписаны на родственников депутатов. В результате интересы застройщика всегда защищены, а коррупционная составляющая в строительной отрасли продолжает увеличиваться», — отмечает Руслана. По её данным, государство не может гарантировать качество выполненных работ и добросовестность застройщиков даже на объектах, являющихся частью государственных программ.

Слабые места

Самые распространённые проблемы украинских новостроек

Некачественный бетон

Последствия: быстрое образование трещин, проникновение воды, коррозия металлических элементов в несущих конструкциях, угроза обрушения

Слабый фундамент

Последствия: осадка здания, появление трещин

Горючие утеплители

Последствия: риск внезапного возгорания, быстрое распространение огня, выделение токсичных продуктов горения

Отсутствие коммуникаций

Последствия: даже после сдачи в эксплуатацию в доме может не быть газа, воды или электричества

Отсутствие у застройщика прав на землю или строительство

Последствия: квартира может находиться в банковском залоге в качестве обеспечения кредитов, выданных застройщику. Жильцы вынуждены доказывать своё право на собственность в суде

Отсутствие почтового адреса

Последствия: невозможно зарегистрировать документы на право собственности

Недобросовестный частный ЖЭК

Последствия: неоправданно высокие тарифы на коммунальные услуги, нарушение прав жильцов

Подконтрольное застройщику ОСМД

Последствия: невозможность контролировать стоимость и качество коммунальных услуг, потеря контроля над придомовой территорией

Источник: Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам, гражданская сеть «Опора», опрос экспертов

Автор: Виталий Атанасов, Фокус