Квартирный вопрос: мнение застройщиков

Спрос на жилье в Украине есть, но граждане не в состоянии позволить себе улучшить жилищные условия. Если в докризисные годы с покупкой жилья помогала ипотека, то сегодня этот ресурс очень ограничен, а предлагаемые ставки – неподъемны. Со своей стороны застройщики сталкиваются с невыполнением законов, сборами и накрутками, которые и увеличивают итоговую стоимость жилья, делая его недоступным. Проблемы строительства жилья в регионах, а также пути выхода из сложившейся ситуации обсуждали участник круглого стола, проходившего в Пресс-центре Информационного агентства ЛІГАБізнесІнформ.

Изменение законодательства как способ улучшения ситуации в отрасли – это длительный процесс, он не подходит для условий кризиса. А сегодня необходимо быстро поднимать строительство – конечно, не до того уровня, который был до кризиса, но хотя бы "дать отрасли задышать", отметил Леонид Турчин, генеральный директор АОЗТ "НПО "Созидатель" (Днепропетровск).

Он назвал четыре основные причины, которые мешают региональным застройщикам сегодня:

– невыполнение законодательства,
– высокая стоимость строительства,
– непрогнозируемые сроки,
– кредитная политика.

Невыполнение законодательства

В частности, речь идет о Законе N800 ("О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства") "Ни один пункт не работает", – подчеркнул Л.Турчин. В частности, застройщики испытывают трудности с продлением договора аренды на земельные участки под строящимися объектами. Несмотря на то, что законодательство гарантирует продление договоров на тех же условиях, добиться этого трудно.

В целом невыполнение законов является серьезной проблемой. При этом не соблюдают требования не только чиновники, но и депутаты. Если Указ Президента, который готовится Минрегионстроем, может заставить чиновников действовать, то с депутатами намного сложнее. "Депутаты иногда просто кладут документы в сейф и говорят: Вы знаете, как этот вопрос решается", – рассказал Л.Турчин. Нужно дать поручение Генпрокуратуре проверить исполнение закона на местах, считает он.

Кроме того, права и обязанности строителей и местных властей не сбалансированы. Так, у строителей есть четкая материальная ответственность за незаконную деятельность, а ответственности чиновников не прописана, застройщик может только пытаться отстоять свои права в суде.

Высокая стоимость строительства

Комментируя высказывание Владимира Стельмаха о том, что сегодня цены на жилье завышены вдвое, Л.Турчин отметил, что заявление главы НБУ не далеко от истины. Так, сегодня в цене квадратного метра 54% занимает себестоимость строительства, а остальные 46% – это различные сборы, накрутки (долевое участие, подводка сетей, земля, снос зданий старой постройки).

По мнению Л.Турчина, жилье можно сделать более доступным, если снизить долю сборов – на время кризиса – хотя бы до 10%. "Я еще не начал строить, а у меня уже требуют деньги", – возмутился застройщик.

Как вариант он предлагает взимать сборы с застройщиков не деньгами, а работами, например, строительством дорог на определенную сумму. Таким образом и застройщик не будет переводить средства, и проблемы города будут решаться.

Согласен с коллегой и Анатолий Денисенко, президент корпорации ИСК "Авантаж" (Харьков). По его словам, для восстановления отрасли необходимо сократить непрямые затраты застройщиков. Получается, что отдельные предприятия, например энергетические, по сути развиваются за счет строительства, отметил А.Денисенко.

Непрогнозируемые сроки

То, что застройщик не могут гарантировать сроки, отталкивает инвесторов. "Я только вернулся из-за границы, встречался с инвесторами. Они меня выслушали и спросили: А сколько времени это займет? И я ответил: Не знаю, может полгода, а может – полтора", – рассказал Л.Турчин.

"У нас для одного проекта можно за неделю сделать (документацию, – ред.), а для другого – 2 года. И на этом сидят наши депутаты, наши избранники, и никакого влияния на них нет", – подчеркнул застройщик.

По его мнению, Верховная Рада должна создать комиссию и проверить, как местные депутаты соблюдают законодательство.

Кредитная политика

Деньги, направленные в прошлом году на выкуп недостроев, можно было бы направить на погашение ставок по ипотечным кредитам. В таком случае сумма, привлеченная в отрасль, была бы значительно больше. "Не надо было покупать квартиры, надо было дать погашение процентов. Еще пару-тройку миллиардов можно было бы привлечь", -считает Л.Турчин.

По словам А.Денисенко, для выхода из тяжелого состояния отрасли нужно подтвердить платежеспособность существующего спроса: с помощью льготных кредитов, компенсаций по ставкам.

"Строительство – это тот локомотив, который может запустить внутренний рынок. Это возможность привлекать инвестиции", – считает он.

Если финансовая поддержка государства зайдет через строительство, это позволит обеспечить новые рабочие места и сбыт производителям товаров и услуг, считает застройщик.

Вопрос доверия

По словам А.Денисенко, на рынке существует кризис доверия. "Есть недоверие между банками и строителями, между покупателями и строителями", – отметил он.

Многие проблемы, отметил застройщик, возникли по договорам, заключенным в период действия "так называемой ипотеки". "Почему так называемой? Потому что ипотекой можно считать кредит под залог недвижимости под очень невысокий процент. У нас предлагают кредиты под 30% на 5 лет, а нужно, чтобы под 5% на 30 лет", – подчеркнул А.Денисенко.

Кроме того, серьезное негативное влияние оказывала на отрасль политическая нестабильность. "Поскольку риски инвесторов были выше, соответственно и стоимость входящего капитала стала выше. Инвесторы просто не решаются вкладывать свои деньги", – отметил застройщик, добавив, что надеется на активные шаги Минрегионстроя, которые позволят рынку ожить.

Павел Макаров, BIZ.liga.net