Как инвесторам в квартиры добиться достройки дома

Остановленное строительство жилого дома можно возобновить. Даже если управляющая структура – банкрот, а у застройщика серьезные финансовые проблемы. Ключ к решению проблемы – активность покупателей квартир и грамотные юридические решения.

Киевский жилой комплекс по адресу переулок Макеевский, 4, начал возводиться еще в 2006 году. Согласно планам архитекторов, это должен был быть дом, состоящий из трех многоэтажных секций. Реализовывала проект корпорация «Столица», с которой был связан банк – тоже «Столица». Застройщиком комплекса выступила компания «Київміськбуд-1» (здесь и далее – не путать с ПАО «ХК «Киевгорстрой»!). Многочисленные награды и успешно построенные ранее жилые объекты твердо обещали, что корпорация невероятно надежна.

Средства инвесторов корпорация привлекала через созданный при банке фонд финансирования строительства (ФФС) «Столица 7». Этот же ФФС финансировал строительство. Продавцы предлагали квадратные метры в только что начатой новостройке по 10,5 тыс. грн.

Первые две секции комплекса построили и ввели в эксплуатацию в 2008–2010 годах. А вот секцию ІІІ успели возвести только на 95% – и в начале 2012 года корпорация «Столица» начала «разваливаться». И вот инвесторы наблюдают изменения: НБУ лишил одноименный банк лицензии и начал процедуру его ликвидации. ФФС «заморожен», а работы на стройплощадке весной 2012 года остановлены.

Как инвесторы меняли управителя

Как только возникли явные сложности, инвесторы – покупатели строящихся квартир – не растерялись и приняли решение объединиться. Хотя сделать это было непросто.

Дело в том, что данные об инвесторах застройщик хранил в секрете и добровольно сообщать членам инициативной группы фамилии тех, кто купил квартиры в строящемся доме, не спешил. По словам юристов, это стандартное поведение застройщиков в подобных ситуациях.

Инициативной группе объекта (переулок Макеевский, 4, секция ІІІ) удалось объединить всех 19 инвесторов своего дома достаточно быстро – всего за пару месяцев. В результате они сообща создали общественную организацию. Конечно же, к этой работе были привлечены юристы – они должны были разработать план действий, найти схему возобновления строительства.

История с банком завершилась тем, что НБУ 31 января 2012 года лишил его банковской лицензии и назначил ликвидатора управителю ФФС – банку «Столица». В такой ситуации инвесторам нужно было решить стратегическую задачу – сохранить ФФС «Столица-7», чтобы возобновить нормальное финансирование строительных работ.

«В июне 2012 года от имени одного из доверителей в Оболонский районный суд г. Киева был подан иск с требованием о смене управителя ФФС. Но в принятии иска было отказано. Судья нашел ряд формальных причин, которые и легли в основу определения об отказе в рассмотрении иска», – рассказывает юрист, представляющий интересы общественной организации инвесторов, Татьяна Яковенко.

Инвесторы не отчаялись, а выяснили, что одна из квартир была проинвестирована юридическим лицом, что позволяет подать очередной иск – только уже не в суд общей юрисдикции, а в Хозяйственный суд Киева. Требование в иске было то же – сменить управителя ФФС. После долгих разбирательств Хозсуд столицы отказал в такой смене, но на это решение была подана апелляция.

«Инвесторы оспорили решение Хозяйственного суда Киева в Киевском апелляционном хозяйственном суде и выиграли дело. 31 января 2013 года суд вынес постановление, вступившее в законную силу с момента его провозглашения, согласно которому новым управителем ФФС назначен «Артем-банк», – рассказывает Татьяна Яковенко. По ее словам, найти нового управляющего ФФС, финансирующего «подвисший» объект, – дело крайне непростое, но вполне возможное.

Большую роль в поисках нового управляющего сыграло расследование инвесторов: оказалось, что «экономика» дома очень привлекательна: строительные работы выполнены на 95%, при этом из 61 квартиры в доме еще не продано больше 20. Так что средств от реализации оставшихся метров с запасом хватит на достройку дома и еще останется.

Сейчас банк «Столица» передает дела по ФФС «Столица-7» его новому управителю. «Мы всегда поддерживали инициативу доверителей ФФС «Столица 7» о смене управителя. Сегодня по постановлению Апелляционного суда банк «Столица» должен передать «Артем-банку» всю документацию этого ФФС. Теперь все права и обязанности относительно доверителей фонда финансирования строительства принадлежат его новому управителю», – говорит начальник юридического управления банка «Столица» Алексей Рубцов.

Кстати, строить осталось всего ничего – доделать фасад, облицевать пару этажей и облагородить прилежащую территорию. Но без этого объект в эксплуатацию не введут.

Что делать инвестору

Смена управителя ФФС в случае остановки строительства является самым правильным шагом, считают юристы. Дело в том, что согласно Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях по управлению недвижимостью» управитель ФФС – это ключевой субъект во всей схеме строительства. Фонд взаимодействует с застройщиком от имени инвесторов.

Однако смена управителя не решает всех проблем инвесторов. Если застройщику «нездоровится» – это затягивает процесс. «Процедура банкротства – это долгие годы, особенно если есть активы, которые застройщик наверняка будет спасать. Нормально функционировать предприятие в режиме банкротства не в состоянии, какие бы то ни было работы выполнять не может, потому что не может провести ни одного исходящего платежа, даже на выплату заработной платы», – объяснят управляющий партнер компании «Интернешнл Бизнес Консалтинг» Андрей Загоруйко.

Впрочем, промежуточным решением в такой ситуации может стать перенаправление финансовых потоков. «Чтобы обойти проблемы, связанные с застройщиком, оплату можно производить непосредственно на субподрядчиков, проводя через застройщика только бумаги. Главное – не терять времени и не замораживать строительство», – говорит адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

В целом, смена застройщика – процесс длительный и трудоемкий – существенно упростили недавние изменения в регулировании градостроительной деятельности. Хорошо, что, согласно положениям ст. 30 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», технические условия являются действующими независимо от смены заказчика, а это в случае смены заказчика ощутимо упрощает жизнь всем лицам, вовлеченным в строительство.

Хотя, конечно, если застройщик в состоянии закончить работы и сдать дом в эксплуатацию, то лучше его не менять – в таком случае все процессы пройдут быстрее и обойдутся инвесторам дешевле.

Что происходит на объекте сейчас? Инвесторы принимают живейшее участие в передаче Фонда банку «Артем», что явно ускоряет процесс. Продолжаются переговоры с киевской властью и застройщиком. В конце концов в истории с Макеевским-4 и город, и застройщик вполне могут рассчитывать на свою долю квадратных метров. Ведь в строящемся доме часть квартир причитается городу. Как считают юристы, сопровождающие проект, эти квартиры город может получить, если киевские власти будут действовать быстро и решительно. «Деньги» продолжат следить за ситуацией вокруг строительства дома по адресу переулок Макеевский, 4. Это – важный прецедент, на котором реализована технология защиты интересов инвесторов.

Как возобновить стройку

1. Выяснить все обстоятельства: статус финансирующей структуры, статус застройщика, права на земельный участок, состояние продаж площадей в объекте, задолженность перед подрядчиками, обязательства перед покупателями-инвесторами, т. п.

2. Найти грамотных юристов.

3. Юристы составляют стратегию приведения ситуации к состоянию «объект введен в эксплуатацию».

4. Создание кондоминиума (ОСББ).

5. Смена управителя финансирующей структуры – если есть необходимость.

6. Смена застройщика – если есть необходимость.

7. Реализация непроданных площадей и финансирование достройки объекта.

8. Введение объекта в эксплуатацию.

Авторы: Ольга Полякова, журнал ДЕНЬГИ