Кто виноват, если у вас прорвало трубу. Три ситуации

В силу резко сменившихся погодных условий и возраста трубопроводных систем городских жилищ многие владельцы многоквартирных жилых домов невольно стали причинителями ущерба соседям снизу. Вот тут-то впору и задать вопрос «Кто виноват?». 

Ситуация №1: если квартира неприватизированная

Вы проживаете в неприватизированной квартире, которую когда-то вам (вашим родителям) «выдало» государство. Иными словами, вы являетесь нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда, проживаете на основании договора найма жилого помещения, который был заключен на основании выданного ордера (ст. 61 ЖК).

Наймодателем в такой ситуации является тот государственный орган, предприятие, учреждение, организация, которые предоставили вам жилье. И вдруг в такой квартире прорвало трубу да еще так, что плавают даже жители двух нижних этажей. Возникает вопрос, кто будет оплачивать стоимость ремонта и в вашей квартире, и в квартире залитых соседей?

Итак, ст. 179 ЖК предусматривается обязательное исполнение жильцами (нанимателями) Правил пользования помещениями жилых домов и общежитий (утв. Постановлением КМУ от 8 октября 1992 г. № 572, в ред. от 24 января 2006 г. № 45). В соответствии с названными Правилами, владельцы (наниматели) обязаны обеспечивать сохранность жилых и подсобных помещений и технического оборудования (п. 7). Статьей 176 ЖК на наймодателя возлагается обязанность обеспечивать бесперебойную работу и техническое обслуживание инженерного оборудования.

Кроме того, если вы нуждаетесь в безотлагательном ремонте инженерного оборудования, а наймодатель не оказал вам такую помощь, у вас есть все основания произвести ремонт за свой счет и взыскать с наймодателя стоимость ремонта. Разумеется, в свое время наймодатель заключил соответствующий договор с ЖЭК (передав ей ваш дом на баланс), которая и предоставляет вам все коммунальные услуги (ст. 24 ЖК).

Поэтому все вопросы работы и обслуживания труб, сантехники и иного подобного оборудования возлагается на ЖЭК. Вывод напрашивается сам собой: если «потоп» произошел по вине ЖЭК, то и вся ответственность, в том числе и выплата материального ущерба – обязанность ЖЭК.

Но это самый простой вариант. На практике дело обстоит гораздо сложнее: очень трудно доказать вину ЖЭК, так как на нанимателя возложена обязанность обеспечивать сохранность оборудования. Более того, существует «хитрая» статья 20 ЗУ «О жилищно-коммунальном хозяйстве», которая устанавливает четкую обязанность потребителя услуг ЖКХ (проживающего гражданина) своевременно принимать меры относительно устранения обнаруженных неполадок, связанных с получением жилищно-коммунальных услуг, возникших по собственной вине потребителя.

Иными словами, если вы видели, что ваша труба как-то «странно себя ведет», вы были обязаны немедленно вызвать мастера ЖЭК. Причем вызвать просто по телефону — этого для нашей действительности мало. Вам следует заполучить дату, время и номер вашей заявки, которую зафиксировал диспетчер. Именно такое заявление сможет послужить вам на пользу в случае спора: кто прав, кто виноват.

Еще один казус, который может привести к обязанности оплатить стоимость ремонта за ваш счет, тоже установлен названной статьей: потребитель обязан за собственный счет ремонтировать и менять санитарно-технические приборы и устройства, оборудование, вышедшее из строя по его вине. Вы только задумайтесь, как могут взаимодействовать итальянское оборудование с отечественными трубами? Конечно же, они будут находиться в состоянии вечного конфликта и военных действий, последствия которых не придется долго ждать – опять залили соседей.

Чтобы избежать таких неприятностей, следует менять сантехнику только с согласия наймодателя и его силами, но за ваш счет. Это означает, что все слесарно-ремонтные работы должны выполняться по вашей письменной заявке мастерами обслуживающего вас ЖЭК. Иначе приготовьтесь раскошелиться: сначала на сантехника со стороны, а затем на ликвидацию последствий его работы. Закон в такой ситуации против вас – это самовольная установка сантехники.

Ситуация №2: если квартира принадлежит жилищно-строительному кооперативу

Вы, являясь членом ЖСК, проживаете в квартире, принадлежащей на праве собственности ЖСК. Всем известно, что до тех пор, пока вы не внесете последний паевый взнос за свое жилище, квартира будет находиться в собственности ЖСК.

Поэтому вся ситуация, имеющая место в предыдущем случае в полной мере относится и к гражданам, являющимся членами ЖСК. Единственное отличие — это то, что субъектом ответственности в таком случае будет выступать ЖСК (ст. 176 ЖК).

Ситуация №3: если квартира находится в частной собственности

Если вы являетесь собственником приватизированного жилья, то ваш многоквартирный жилой дом обслуживается либо ЖЭК, либо в нем создана организация сособственников многоквартирных домов (ОСМД). Вы в силу ст. 151 ЖК обязаны обеспечивать сохранность жилого помещения, проводить за свой счет текущий и капитальный ремонт.

В соответствии с ЗУ «О ЖКХ» (ст. 21) исполнитель (то есть обслуживающая ваш дом коммунальная служба) обязана осуществлять контроль за техническим состоянием инженерного оборудования как всего дома, так и квартиры. Вот тут-то и уместно вспомнить фразу «мой дом — моя крепость» и не пустить представителей коммунальных служб для контроля. Разумеется, Конституция, Гражданский и Уголовный кодексы на вашей стороне, но в случае, если трубу в вашей собственной квартире прорвет, а вы до этого «ЧП» не пустили коммунальщиков в свое жилище, то все ответственность возлагается на вас, крайнего искать в такой ситуации не имеет смысла.

Причина – ваше нежелание поддерживать в надлежащем состоянии собственное имущество, что причиняет вред третьим лицам (соседям). Поэтому, уважаемые жильцы, вы должны знать, что в соответствии с Постановлением КМУ от 21 июля в 2005 г. «Об утверждении Правил предоставления услуг по централизованному отоплению, снабжению холодной и горячей воды и водоотводу и типовому договору о предоставлении услуг по централизованному отоплению, снабжению холодной и горячей воды и водоотводу» № 630 представители коммунальных служб должны два раза в год проводить проверку внутридомовых систем многоквартирного дома (с составлением соответствующего акта).

Если требуется провести плановую проверку инженерных коммуникаций, находящихся в вашей квартире, то ЖЭК, ЖСК, ОСМД (обслуживающая вас организация) обязана согласовать с вами не позднее, чем за три рабочих дня до проведения проверки, время доступа в вашу квартиру, причем сделать это они должны письменно! Если коммунальщики обнаружили неисправность либо такая неисправность возникла по их вине (скажем, потекла труба из-за перепада давления), то в соответствии с п. 32 названного Постановления служба обязана провести своевременно устранение неисправностей за собственный счет.

Тот, кто хоть раз сталкивался с работой ЖЭК, знает, что главным лейтмотивом для отказа в ремонте за их счет (не говоря уже о возмещении ущерба, причиненного имуществу соседей) служит довод – ваша труба, вы за нее и отвечайте. Поясняем, вопросы разграничения ответственности за трубы решены все тем же Постановлением № 630.

Итак, точками распределения, в которых осуществляется передача услуг от исполнителя потребителю считаются ответвление от стояков в пределах квартиры (для отопительных труб); после первой водозапорной арматуры на ответвлении от стояка в квартире потребителя (для горячей и холодной воды); сливное отверстие санитарно-технического прибора (для водоотвода). Перечисленное относится лишь к квартирам, расположенным в многоквартирных жилых домах.

Таким образом, за ту часть трубы, которая находится в вашей квартире, несете ответственность вы. Исключение составляют случаи, когда прорыв произошел из-за работы коммунальщиков (большое давление, разморозка центральных труб, некачественно установленная сантехника и пр.). Что касается остальных труб, то они находятся в общей собственности всех соседей, поэтому и обязанность по их содержанию и обслуживанию передается балансодержателю.

Юлия Габдуллина, «Судебно-юридическая газета»