Как снять квариру, чтобы тебя не сняли

Среди тех, кто снимал жилье, вряд ли найдутся такие, у кого не возникало проблем с хозяевами. Разобраться, кто прав, а кто виноват, достаточно сложно, и, к сожалению, спорные ситуации часто заканчиваются поиском нового жилья. Проблема в том, что не все владельцы понимают, на что идут, сдавая свою квартиру. То есть что на время аренды жилье только формально принадлежит им, но распоряжаются квартирой уже арендаторы. К примеру, вполне привычные ситуации, когда хозяева могут без предупреждений приходить в гости, проверять порядок в доме, а то и вовсе, пользуясь своими ключами, устраивать плановые проверки, когда жильцы отсутствуют. Такие визиты – штука, конечно, крайне неприятная, но это далеко не единственная проблема, возникающая в отношениях хозяев и жильцов. Предупредить ее можно, только заранее обсудив условия будущего проживания. И если, пообещав заходить раз в месяц, по каким-то причинам хозяева станут это делать ежедневно, просто обратиться к участковому. Звучит наивно, но, поверьте, действует. Все-таки не стоит забывать, кто кому платит деньги.

Главный инструмент, без которого все обсуждения останутся словами – договор аренды. Риелторы обычно дают подписывать лишь договор между двумя физлицами о плате за «информационные» либо другие услуги, под которыми подразумеваются комиссионные риелтора, и с самим процессом аренды этот документ никак не связан. Отношения владельца и жильца может регулировать только договор между ними. Причем, не заверенный у нотариуса, этот договор будет обычной бумагой со словами

и подписями, но не документом.

Владельцы квартир редко соглашаются заверять договор. Во-первых, это может оказаться достаточно сложной процедурой, если жилье, как часто бывает, не принадлежит полностью тому, кто его сдает. А во-вторых, заверяя договор аренды у нотариуса, владелец квартиры по закону будет обязан платить налог на прибыль. Поэтому лучше сразу выяснить причину отказа заверки договора. Ведь если, к примеру, оказалось, что племянник сдает квартиру тети, то нет никаких гарантий, что из-за претензий новоявленных наследников не придется выезжать через пару месяцев.

Договор дороже денег

Но даже просто скрепив перечень прав и обязанностей подписями, уже можно получить минимальную защиту. Такого документа, к примеру, будет достаточно для того, чтобы обратиться в милицию или предъявить его в налоговую. Но если дело дойдет до суда, то такой документ, скорее всего, имеющим юридическую силу признан не будет.

Если жилье сдается через частного риелтора или напрямую владельцем, можно неплохо сыграть на их вполне вероятной юридической неграмотности, предложив подписать самостоятельно составленный договор. Найти стандартную форму договора аренды можно в интернете или попросить у риелтора, после чего, обсудив условия проживания с хозяином, внести в него соответствующие правки. Чтобы сохранить свои интересы, главное помнить, что все, что не запрещено договором, разрешено.

Плюсы-минусы

Порой складывались просто анекдотические ситуации, когда хозяйка пыталась выселить девушку-жильца за то, что та принесла в квартиру попугая, но так ничего и не смогла добиться, поскольку в договоре в пункте о запрете на проживание животных после «котов, собак, грызунов» забыли поставить «и других животных». Правда, после ссор с хозяйкой девушке все же пришлось съехать. Но для таких случаев в договоре всегда надо предусмотреть «санкции» владельцу в случае расторжения договора. Вернуть уплаченные деньги вряд ли удастся, но закрепить в договоре право не платить в течение одного-двух месяцев, пока не найдется новая квартира, вполне возможно.

Если хозяин все же согласился заверить договор у нотариуса, арендатор может спокойно выдохнуть, поскольку теперь у него есть непробивной козырь в рукаве и мощный рычаг давления на владельца квартиры. Дело в том, что заверив договор аренды, владелец квартиры должен отправить его в налоговую (причем нотариус также должен сообщить о регистрации такого договора). Искать недобросовестного «физика», если он сам о своих доходах не заявит, налоговая может достаточно долго, и проблем у владельца может вообще не возникнуть. Но арендатор, имея копию документа, в конфликтной ситуации всегда может припугнуть владельца тем, что предъявит договор в налоговую инспекцию. В таком случае хозяину придется заплатить 15% от годовой стоимости аренды. И, если он просрочит платеж, к этой сумме добавятся еще пеня и штраф. Да и кроме налоговой, в такой ситуации на стороне арендатора уже и милиция, и суд. Если, конечно, арендатор не нарушает свои обязанности, прописанные в документе. Но заверенный у нотариуса договор – случай скорее частный и добиться таких гарантий достаточно сложно.

На честном слове

Без какого-либо письменного договора владелец вообще может выгнать жильцов из квартиры в любой момент. Так, к примеру, случилось с молодой семьей, отказавшейся делать ремонт в ванной комнате из-за якобы по их вине лопнувшей трубы. Хозяин просто написал заявление участковому, заявив, что, приютил бездомную семью и теперь никак не может выгнать ее из собственного помещения. Защитой в таких ситуациях может быть только личное знакомство с соседями, управдомом и самим участковым. Иначе выиграть в споре с хозяином практически невозможно.

Вуайеризм

Куда более решительно надо действовать в более критических ситуациях Последнее время головной болью многих арендаторов стало «подсматривание». Сняв хорошую квартиру, может оказаться, что во всех комнатах ведется видеонаблюдение. Соседи тоже могут подсматривать за жильцами. Так что следует очень внимательно относиться к различным дымовым сигнализациям и сигнализациям на движение, установленных в углах под потолком. Порой хозяева таким образом пытаются контролировать, что происходит в квартире, но даже такие безобидные действия нарушают Уголовный кодекс.

Не так давно в одном из районов Киева произошел небольшой скандал, когда арендаторы обнаружили записи своего романтического ужина в интернете. Не добившись ничего от хозяина, пара уже собиралась вызывать милицию, однако внезапно обнаружилось, что просмотром записей и размещением их в сети увлекался школьник – сын хозяина – и дело удалось замять воспитательными беседами, возвращением денег за аренду и поиском нового жилья. Во избежание подобных ситуаций желательно познакомиться с теми, кто снимал квартиру раньше, и узнать обо всех нюансах, а заодно как следует осмотреть новое жилье, особенно если цена оказалась подозрительно низкой.

Идем ва-банк

Почему-то многие забывают, что между владельцем и арендатором существуют не только жилищно-коммерческие, но и общие гражданские отношения между физлицами, которыми предусмотрена ответственность и за оскорбление, и за угрозы, и за хулиганство, и за клевету. Со всеми этими претензиями, если ситуация достигла критического предела, можно уверенно обращаться в милицию и суд. Кроме того, даже без договора у арендатора всегда есть возможность добровольно рассказать о прибыли владельца налоговикам. Кстати, ситуация сейчас для этого вполне благосклонна – с конца прошлого года налоговая с особым усердием принялась наполнять госбюджет принявшись трясти «физиков». И для бесед с арендодателями даже устного сообщения будет достаточно. Вряд ли хозяин понесет серьезные убытки, но головная боль и проблемы, которые он приобретет после вашего обращения, будут вполне тождественны тем, которые он устроил вам своими капризами.

Как выгодно снять

Осенью мало кто из риелторов согласится сбросить цену даже на $40 – жильцов найти им сейчас не сложно. Но добиться более-менее правдивой цены все же можно. В первую очередь, надо постараться найти квартиру у владельца. Причем ту, в которой он и сам собирается еще жить. Здесь надо помнить заезженное, но работающее правило о том, что жильца встречают по одежке. Ум надо проявлять заранее, в дружеской беседе постаравшись выяснить у риелтора все о хозяине. Даже если жить собираетесь один, на первый осмотр лучше всего взять знакомую или знакомого. В разговоре проявить всю вежливость, обаяние и порядочность, не курить на глазах у риелтора и с самой лучшей стороны описать свою профессию, в крайнем случае – просто немного приврать. Эти наивные правила, на самом деле, работают.

Риелторам тоже ставят очень жесткие условия по квартирантам и надо сделать все, чтобы они захотели поселить и представить хозяевам именно вас. И между двумя квартирантами, если один готов платить полную стоимость, но выглядит как герой романов Буковски, а второй хочет $50 скидки, но работает финаналитиком, выберут именно второго. Начав разговоры с риелтором о скидке в $30-50, с хозяином можно договориться снизить цену даже на $100. Но это, конечно, редкость.

Курс на снижение

Чтобы найти более серьезные скидки, времени потратить придется гораздо больше. Найти срочно выезжающих хозяев или просто добрых владельцев бабушкиных и тетиных квартир достаточно сложно. Но о них, кстати, очень хорошо знают сами риелторы и своих знакомых селят именно в такие квартиры. Не менее пикантная история в аренде – квартиры без мебели. Стоить они могут неслыханно дешево.

Здесь важно, на какой срок вы снимаете квартиру. Если больше чем на полгода, то, договорившись купить или привезти свою мебель, цену можно сбить. Особой выгоды в деньгах не получится, но преимущество в том, что таким образом можно получить довольно выгодную отсрочку по выплатам на первые месяцы, а заодно существенно снизить сумму первого взноса. Опять-таки, все зависит от личных качеств и умения договариваться. Здесь ведь как на арабском рынке – проигрывает тот, кто соглашается на первую цену, потом узнав, что переплатил впятеро.

Дмитрий Шведов, газета 24