Изъятие залоговых квартир: как отбить банковский «рэкет»

Скандальная норма украинского законодательства о внесудебном изъятии квартир, находящихся в ипотечном залоге у банков, пока не имеет фактических механизмов реализации. Чтобы банки начали масштабный отбор квартир у населения, необходимы изменения в ряд подзаконных актов. Но даже если соответствующие поправки будут внесены, существуют способы не возвращать залоговое жилье.

Сообщение о том, что банкам разрешили во внесудебном порядке изымать у населения залоговые квартиры, навело много «шороху». И, прежде всего, среди тех людей, для которых эта недвижимость была единственным местом проживания. Те же, кто брал необеспеченные кредиты, для спекуляций на рынке недвижимости, пока тихо помалкивают.

Если ранее в случае невыполнения должником своих обязательств банки могли изъять квартиру, находящуюся в ипотечном залоге, только на основе решения суда, исполнительного предписания нотариуса или отдельного договора про удовлетворение требований ипотекодержателя, то теперь появилась новая норма – внесудебное урегулирование. По задумке авторов закона, это должно упростить процедуру взыскания предмета ипотеки, тем самым, повышая ликвидность банков в условиях кризиса.

Кроме того, банкиры утверждают, что на длительную процедуру судебных разбирательств с должником наслаивается и постоянно растущее количество невыплат по ипотечным договорам. По данным финучреждений, на начало года их доля составляла около четверти (здесь большой процент тех, кто купил недвижимость для спецуляций). Поэтому в нынешних условиях существующие схемы изъятия квартир перестали устраивать банки. Решения суда необходимо ждать не меньше года, а исполнительное предписание нотариуса можно оспаривать в судах. В итоге, процедура переоформления собственности на жилье затягивается надолго.

Ускорить этот процесс как раз и призвана норма о внесудебном урегулировании. Для этого в поправках в закон «Об ипотеке» предусмотрена норма, согласно которой письменное предупреждение банка, направленное человеку, о своевременной оплате кредита (также может содержаться в тексте ипотечного договора), по правовым последствиям приравнивается к отдельному договору между должником и кредитором об удовлетворении требований кредитора. Именно на основании этого банки могут в обход суда забирать права собственности на недвижимость и продавать ее.

В то же время, четкого механизма реализации этой процедуры в законе не прописано. «Реализовать это право очень сложно, если должник будет возражать. Он имеет полное право обратиться в суд и затянуть разбирательство, пользуясь уловками процессуального законодательства», – уверен партнер юридической фирмы «Магистр и партнеры» Алексей Резников. В этом случае все усилия банка по решению этого вопроса в обход суда обречены на провал.

Стоит пояснить на примере, как можно блокировать действия банка по изъятию квартиры. Так, за 30 дней банк должен предупредить должника, что намерен начать переоформление прав на недвижимость с целью ее последующей продажи. Однако, практически за месяц владелец квартиры может принять ряд защитных мер: сходить в суд, подать соответствующий иск и получить решение суда об обеспечении иска, которое будет, например, запрещать банку совершать какие-то действия с жильем.

В Минюсте отмечают, что для практического применения нового механизма внесудебного взыскания необходимо внести изменения в ряд других законов, в частности, «Об ипотеке», «О нотариате», «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничений». В то же время, непонятно, как это все будет коррелироваться со ст.47 Конституции Украины, в которой говорится, что никто не может быть лишен жилья, кроме как по решению суда.

Отметим, что когда банк начнет переоформление собственности на недвижимость, то он столкнется с рядом сложностей. Так, при продаже залогового жилья без согласия должника, финучреждению придется заверить новый договор купли-продажи у нотариуса. Но последний имеет право заверять такие договора только при наличии прежнего правоустанавливающего документа. А поскольку он находится у фактического владельца жилья – должника, то и забрать его невозможно (кроме как по решению суда).

Кроме того, оригинал прежнего правоустанавливающего документа необходим для проведения оценки жилья в Бюро технической инвентаризации (БТИ). И даже если он находится у банка, должник может не впустить в квартиру экспертов БТИ для составления техпаспорта и оценки, без которых невозможно оформление продажи. Наконец, в Бюро для оформления документации требуется личное присутствие собственника квартиры. Выходит, обойтись без суда банк может исключительно с добровольного согласия должника.

Правда, для банка альтернативным вариантом решения проблемы может стать обращение в Третейский суд при АУБ. «Решение Третейского суда на предмет ипотеки выдается через районное отделение госсуда, который проверяет его законность. Решение такого суда можно получить относительно быстро, а обжаловать лишь в том случае, если была грубо нарушена процедура», – утверждает председатель Третейского суда при АУБ Анатолий Жуков.

Вносит неразбериху в ситуацию и заявление Минюста, мол, новые положения закона «Об ипотеке» не могут применяться к ипотечным договорам, подписанным до 14 января 2009 г. (дата вступления в силу закона «О предотвращении воздействия мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства»). Чиновники утверждают, что все действия банков в отношении таких объектов недвижимости незаконны, поскольку нарушается ст.58 Конституции, где указывается, что закон не имеет обратной силы, если он нарушает, усложняет или устанавливает ответственность для граждан Украины.

Резюмируя, необходимо сказать, что собственникам залоговых квартир не стоит ожидать покровительства властей в отношении положительного разрешения проблемы. Яркий пример – перепалка между Секретариатом Кабмина и Минюстом после того, как последний отозвал свое разъяснение о возможности банкам взимать имущество с должников без решения суда. Тогда премьер-министр Юлия Тимошенко устами свого пресс-секретаря обвинила Минюст в том, что он «руководствуется указаниями с Банковой».

В любом случае, кризис только усиливается и, вероятнее всего, банкам дадут вполне легальную команду «фас». И должникам придется применять другие, более надежные меры по защите недвижимости. Например, прописанный в залоговой квартире несовершеннолетний ребенок или инвалид автоматически делает невозможным не только выселение должника, но и любые действия банка в отношении залогового жилья.

Андрей Писаревский, UGMK