Перепланировка квартир киевлян: новые правила. Что было и как будет

Главное: самовольную перепланировку не только не запретили, но и позволили «самовольщикам» в упрощенной форме ее узаконить. Согласно разработанному Порядку, предусматривается простая процедура приема в эксплуатацию самовольно перепланированных квартир в течение двух-трех недель. Правда, административную ответственность за самовольную перепланировку никто не отменил.

Депутаты Киевгорсовета приняли волевое решение о благоустройстве жилищ киевлян. Речь идет о документе, регулирующем порядок проведения перепланировки квартир в многоквартирных домах столицы. 24 мая 2012 г. депутаты единогласно проголосовали «за» принятие представленного для ознакомления проекта решения.

Перепланировка или переоборудование?

Следует сразу отметить, что на момент подготовки материала официального текста уже принятого Порядка перепланировки квартир на сайте Киевсовета не было. Поэтому «Судебно-юридической газете» пришлось разбираться с проектом этого документа, опубликованным на сайте КГГА и вынесенным в свое время на обсуждение, и со стенограммой пленарного заседания депутатов Киевгорсовета, которое состоялось 24 мая.

Что же Порядок перепланировки, переоборудования жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений в Киеве (далее – Порядок) уготовил для киевлян, решивших собственными силами и средствами перепланировать свою квартиру? Разумеется, Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных Приказом Госжилкомхоза Украины №76 от 17.05.2005, никто не отменял. Поэтому общие требования к проведению перепланировки и переоборудования жилья остались теми же.

Но Порядком предусматривается более упрощенная процедура, скажем так, легализации самовольно снесенных стен и перегородок. Кроме того, новыми нормами устанавливаются декларативный принцип получения разрешения на перепланировку, отображающий принцип молчаливого согласия, и простой порядок приема в эксплуатацию перепланированного и/или переоборудованного жилья.

Итак, принятый Порядок регламентирует требования, правила и нормы проведения ремонтных работ по перепланировке, определяя четкую последовательность действий по получению разрешения на выполнение таких работ и вводу объекта перепланировки в эксплуатацию.

Причем следует отметить, что в этом документе практически стирается грань между такими понятиями, как «перепланировка» и «переоборудование». К примеру, к перепланировке относятся ремонтно-строительные работы, проводимые по соответствующим проектам, в частности: перенос и разбор некапитальных перегородок, перенос и устройство дверных проемов без вмешательства во внешние стены, межэтажные перекрытия и иные несущие конструкции с целью повышения благоустройства и улучшения условий проживания без ограничения интересов иных граждан.

Под переоборудованием понимается устройство индивидуального отопления и иного инженерного оборудования; перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переустановка туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.

Тем не менее, новый Порядок (во всяком случае, та редакция, которая известна на сегодняшний день) говорит о том, что в термин «перепланировка» включаются работы по переоборудованию жилых и нежилых помещений, состоящие в установке в отдельных помещениях индивидуального отопления и иного инженерного оборудования, переносе нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройстве и переоборудовании туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов. Иными словами, теперь и снести стену, и перенести ванную комнату подпадает под определение перепланировки.

Но перепланировка (равно как и переоборудование) должна быть проведена согласно проекту, разработанному с учетом требований действующих строительных норм и правил, таких как: ДСН В.2.2 – 15-2005 «Жилые дома. Основные положения», ДСН В.2.2.-20-2001 «Газоснабжение», ДСН А.2.2.-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок согласования и утверждения проектной документации», ДСН В.3.2.-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт» и др.

Кстати, если вы, к примеру, решите сделать жилые комнаты в квартирах 2-й категории проходными, разрешение на перепланировку вы вряд ли получите, поскольку п. 2.25 ДСН «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт» устанавливает: «Жилые комнаты в квартирах 2-й категории не могут быть проходными, за исключением четырех-, пятикомнатных, в которых через общую комнату может предусматриваться вход в одну из спален или в рабочую комнату (кабинет)».

Так что правило «хозяин – барин» тут не сработает. Или, к примеру, есть риск не получить разрешение на перепланировку при желании обустроить себе кабинет площадью менее 10 м2, поскольку п. 2.24 упомянутых ДСН устанавливает минимальную площадь рабочей комнаты или кабинета в 10 м2, равно как и минимальную площадь кухни в двух- и более комнатных квартирах – 8 м2(в однокомнатной – 7 м2). Кроме того, п. 2.2.8 все тех же ДСН не разрешает размещать ванные или душевые в квартирах, расположенных в двух уровнях, над жилыми комнатами или кухнями – такие помещения позволено обустраивать лишь над кухней.

Получить разрешение станет проще

Для получения разрешения на перепланировку гражданин должен подать заявление, которому дали новое название – декларация (отсюда – декларативный порядок получения разрешения). Декларация – документ установленного образца, в котором лицо, имеющее намерение осуществить перепланировку, определяет сведения, на основании которых разрешительный орган выдает разрешение на перепланировку, тем самым гарантируя соблюдение установленных законодательством Украины требований для перепланировки и возмещения иным лицам вреда, причиненного выполнением таких работ.

Таким заявителем может быть физическое или юридическое лицо, собственник или пользователь недвижимого имущества – жилых и нежилых помещений, желающий провести перепланировку. Декларация подается в двух экземплярах в Разрешительный центр по месту нахождения объекта перепланировки (в каждом районе есть свой центр) через Киевский городской разрешительный центр (Киев, Днепровская набережная, 19-Б). Причем подача декларации непосредственно в разрешительный центр конкретного района запрещена.

Что касается необходимого пакета документов, обязательно прилагаемого к декларации, то он будет состоять лишь из правоустанавливающих документов на объект перепланировки и проекта перепланировки (подробнее см. Инфосправку). Несомненно, большим плюсом для желающих благоустроить свое жилье стало то, что депутаты определили срок рассмотрения поданного заявления – 10 рабочих дней.

В этот период принимается решение: либо выдача разрешения на перепланировку (декларация с отметкой о регистрации и документы, поданные с ней, кроме проекта перепланировки), либо направление письменного сообщения об отклонении декларации, двух экземпляров этой декларации и всех поданных вместе с ней документов. О положительном решении вопроса Разрешительный центр должен сообщить заявителю по телефону или письмом, указав при этом на необходимость явки в Киевский городской разрешительный центр для получения вышеперечисленных документов.

Примечательно, что если чиновники пропустят 10-дневный срок, и разрешительный орган не рассмотрит Декларацию и не примет решения, лицо, имеющее намерение осуществить перепланировку, получает право на выполнение таких работ! Правда, в этом случае следует обратиться к представителю разрешительного центра своего района в Киевском городском разрешительном центре с уведомлением (по утвержденной форме) в двух экземплярах о нарушении сроков рассмотрения декларации (один из зарегистрированных экземпляров остается в Центре, второй – у заявителя). Зарегистрированное надлежащим образом уведомление является основанием для принятия объекта перепланировки в эксплуатацию. Конечно, если в Центре вдруг найдется решение о выдаче разрешения или уведомление об отклонении, в регистрации уведомления о пропущенных сроках заявителю будет отказано.

И еще один немаловажный момент. Предоставление разрешения на перепланировку, согласно Порядку, является бесплатным! Разрешительному органу запрещено требовать оплату каких-либо услуг, прямо или опосредованно связанных с предоставлением разрешения, а также каким-либо образом рекомендовать услуги третьих лиц, связанные со сбором и изготовлением документов, предназначенных для получения разрешения на перепланировку.

Чем должна закончиться перепланировка

Завершение ремонтных работ – еще не повод для праздника и повторного новоселья. Ведь для узаконенной перепланировки нужно еще и заручиться документом, подтверждающим соответствие выполненных работ проекту. Для получения такого документа необходимо обратиться в Разрешительный орган с заявлением в произвольной форме: дескать, так и так, ремонт закончил, приходите комиссией.

Разумеется, заявление нужно подкрепить копией зарегистрированной декларации или уведомления о пропуске сроков ее рассмотрения. И в 7-дневный срок с момента обращения Разрешительный орган обязан обеспечить прием объекта в эксплуатацию, осуществив проверку соответствия выполненных работ проекту перепланировки с выдачей заключения о соответствии проекту (в случае, если выполненные работы действительно соответствуют проекту).

Завершающим этапом перепланировки станет то, что уполномоченное должностное лицо Разрешительного центра в заключении о соответствии выполненных работ сделает отметку о принятии объекта перепланировки в эксплуатацию и поставит запись в журнале принятия объектов перепланировки в эксплуатацию. И (о, радость!) объект перепланировки считается принятым в эксплуатацию с момента установления отметки о принятии объекта перепланировки в эксплуатацию в заключении о соответствии выполненных работ по перепланировке проекту перепланировки.

Несколько слов о самовольной перепланировке

Самовольную перепланировку не только не запретили, но и позволили «самовольщикам» в упрощенной форме ее узаконить. Кстати, по мнению разработчиков этого документа, в Киеве создалась ситуация, когда чуть ли не каждая третья квартира уже самовольно перепланирована, поэтому возникла необходимость предусмотреть процедуру принятия в эксплуатацию таких объектов. В результате, согласно разработанному Порядку, предусматривается простая процедура приема в эксплуатацию самовольно перепланированных квартир в течение двух-трех недель. Главное требование – соответствие выполненных работ требованиям законодательства. Правда, административную ответственность за самовольную перепланировку никто не отменил.

Итак, прием в эксплуатацию объекта самовольной перепланировки возможен при наличии таких условий:

1) в установленном порядке административной комиссией исполкома рассмотрено дело о самовольной перепланировке жилого помещения;

2) работы по самовольной перепланировке выполнены согласно проекту перепланировки, отвечающему требованиям законодательства, строительным нормам и правилам и иным нормативным документам;

3) отсутствуют какие-либо претензии третьих лиц, связанные с выполнением самовольной перепланировки, что письменно подтверждено балансодержателем дома.

Кроме того, для узаконивания перепланировки нарушителю нужно будет приложить копию протокола об административной ответственности и документы, подтверждающие уплату штрафа, оригинал письма балансодержателя дома об отсутствии претензий третьих лиц, составленного в свободной форме. Как видно, ситуация с самопланировками, сложившаяся на практике, получила отражение в нормативно-правовом документе и законно закреплена.

Автор: Юлия Габдуллина, Судебно-юридическая газета № 142 

Справка

Исключительный перечень документов, прилагаемых к декларации для получения разрешения на перепланировку жилья:

1) копия паспорта физического лица (для граждан Украины – копии 2, 3, 4, 5 стр. и страницы с отметкой о регистрации);

2) правоустанавливающие документы на объект недвижимости, перепланировка которого предусматривается: нотариальные копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество (при условии регистрации права собственности в органах, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество) или право пользования недвижимым имуществом (договор найма (аренды), в котором предусмотрено право арендатора осуществлять перепланировку объекта аренды; в случае наличия права общей собственности на объект перепланировки к декларации прилагаются правоустанавливающие документы всех сособственников;

3) проект перепланировки (в двух экземплярах);

4) оригинал техпаспорта объекта перепланировки (причем техпаспорт должен быть изготовлен не ранее одного года до момента подачи декларации);

5) согласие арендодателя объекта перепланировки, выраженное в форме, предусмотренной договором, или удостоверенное нотариально;

6) в случае, если объект перепланировки находится в доме, который является объектом охраны культурного наследия, – разрешение центрального органа исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия исполнительного органа Киевского горсовета.