Готовятся новые правила сдачи внаем недвижимости. Что и зачем предлагает власть

Кабинет Министров предлагает создать в Украине новые правила аренды недвижимости. Сейчас рынок работает в «тени». Владельцы квартир отказываются декларировать полученные доходы и платить с них налоги, а арендаторы часто остаются бесправными. Но эксперты сходятся во мнении, что сам закон мало изменит сложившуюся ситуацию.

В издании Realist  пытались разобрался, что и зачем предлагает Кабинет Министров.

Что и зачем предлагает власть

Вице-премьер Геннадий Зубко заявил: Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ готовит новый законопроект об аренде жилья. Мол, 70% рынка прячется в «тени», не платит налоги, и пришло время навести порядок. Чиновник уточнил, что в документе пропишут определение «съемное жилье», каким образом туда вселяются, выселяются и как решаются спорные моменты. С одной стороны, считает Зубко, это позволит сократить долю «теневого» рынка, а с другой — даст возможность официально оплачивать аренду жилья для сотрудников.

Документ пока еще только разрабатывается, как будут наказывать тех, кто не станет выходить из «тени», неизвестно. Эксперт в сфере недвижимости Максим Бабуряк уверен, что в законе пропишут не только определение, но и требования к съемному жилью. Кроме того, парламентариям, по мнению эксперта, стоит указать и механизм решения спорных ситуаций.

На данный момент есть два способа «легализовать» аренду. Подписав договор, владелец жилья должен в налоговой декларации указать доход от сдачи жилья в аренду. Или же риелтор, который участвовал в сделке, должен подать в своей отчетности информацию о заключенной сделке. Но по факту в подавляющем большинстве случаев договоры никто не регистрирует, а Фискальной службе доход не показывают. Исключение — элитное жилье и предприниматели, которые зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду.

«Люди, которые не хотят оформлять договор аренды, не будут этого делать, какой бы там закон не приняли. Рынок сейчас действительно находится в „тени“. Нужно ли выходить из „тени“? Конечно же! Поможет ли закон? Уверен, что не поможет», — рассказывает Максим Бабуряк.

Правильно оформленный договор защищает и арендатора, и арендодателя. В документе нужно не только перечислить всю мебель и технику, но и прописать условия, при которых можно досрочно разорвать договор, кто должен платить за возможный ущерб, когда должна вноситься арендная плата и как часто ее можно пересматривать, поясняет юрист Александр Плахотник. На данный момент все указанные вопросы регулируются Гражданским кодексом. Так вот, согласно ему выселить квартиранта фактически можно только через суд. Даже если не платить за жилье несколько месяцев, прийти и выгнать арендатора нельзя.

К слову, несколько недель назад в Запорожье квартирантка в съемной квартире сломала большую часть мебели и даже побила стены. Об этом собственник квартиры сообщила в социальных сетях, прикрепив в качестве подтверждения фотографии квартиры. Теперь провинившуюся квартирантку придется искать в полиции, а после доказывать, что изначально квартира находилась в другом состоянии. И если в договоре это не указано, доказать факт порчи имущества будет сложно.

«Расторгнуть договор можно, согласно закону, если плата не вносится более 6 месяцев! Также можно по инициативе собственника жилья, если там, например, должны поселиться его родственники или квартиру решили продавать. И вот в последнем случае предупредить нужно заранее — за 2 месяца. А если квартирант откажется выселяться, то нужно судиться. Самовольно выгонять из квартиры жильца нельзя», — рассказывает юрист.

Если выйти из «тени»: налоги и субсидии

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду должна облагаться подоходным налогом (18%) и военным сбором (1,5%). К примеру, за квартиру, которая сдается за 10 тыс. грн, в бюджет придется заплатить почти 2 тыс. грн налогов. Учитывая, что по закону собственник жилья фактически должен сам прийти в налоговую, «признаться» о своем доходе, 70% арендодателей этого не делают и налоги не платят. Отследить такой доход практически невозможно, поясняет Александр Плахотник.

Официальный договор аренды позволяет квартирантам получить временную регистрацию, оформить субсидию в съемном жилье и защитить свои права. «Действующий украинский закон скорее прописан в пользу того, кто снимает жилье. Нельзя выселять зимой, не платить можно до 6 месяцев, разрывать договор нужно в суде и выселять из квартиры должны правоохранители, исполнительная служба. Кажется, что это все жестко, но на самом деле никто ничего не регистрирует и рынок спокойно себе существует в «тени», — рассказывает юрист.

К слову, на специализированных сайтах можно найти десятки объявлений о сдаче в аренду жилья с уже оформленными субсидиями. Это, как поясняют в правительстве, является нарушением действующих правил. Оформить «коммунальную скидку» можно только с учетом дохода той семьи, которая фактически проживает в квартире. Также стоит отметить, что задекларированный доход от сдачи недвижимости в аренду также учитывается и при расчете размера субсидии. Если аренда для семьи — единственный источник дохода, то после выхода из «тени» им придется платить за коммуналку в несколько раз больше с учетом сокращения или же вовсе потери субсидии.

Международный опыт: доходные дома и справки

В большинстве европейских стран для аренды жилья понадобится подтвердить свою платежеспособность. В одном случае арендаторы просят заплатить сразу за 3−6 месяцев и внести залог, в другом — показать справку о доходах и рекомендательные письма. При этом в некоторых странах до 70% населения города живет в съемном жилье. Компании и домовладельцы сдают целые многоэтажные дома. В таком случае нет риска, что хозяин жилья передумает и решит продать квартиру вместо того, чтобы зарабатывать на аренде. В доходных домах можно жить хоть всю жизнь, но при этом в каждом из таких домов могут быть свои правила.

К примеру, в США можно найти доходные дома, в которых не сдают квартиры молодым людям и семьям с детьми, или же наоборот — здания, в которых в основном живет молодежь. «Есть дома, в которых половина квартир сдается, а половина продана. Там чаще всего есть свой спортзал, своя прачечная. В каждом таком доме есть собственные четкие правила, которые нельзя нарушать. В некоторых нельзя заводить собак, в других — не разрешается курить на территории дома. Это все зависит от того, как договорятся между собой жильцы, какой они выберут себе домовой совет и какие решения примут», — рассказывает жительница США Людмила.

В Украине же доходные дома популярностью не пользуются. Несколько лет назад одна из строительных компаний предприняла попытку открыть доходный дом — часть квартир в построенном здании продать, а большинство сдавать в аренду. Однако в результате продавать решили все квартиры.

К примеру, строительство пятиэтажного дома общей площадью 810 кв. м, согласно подсчетам Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, может составлять около 11 млн грн. В таком доме может поместиться около 30 квартир. В среднем заработок на аренде может составить 350 тыс. грн в месяц. Чтобы такая инвестиция окупилась, понадобится более 30 лет. То есть для инвестора выгоднее открыть депозит, чем построить доходный дом.

Автор: Александр Литвин; Realist