Что на самом деле происходит с отечественным рынком недвижимости и ценами на жилье?

Рынок недвижимости как будто замер в ожидании того, что с ним будет дальше. По-прежнему, риэлтеры и эксперты разделены на две враждующие группировки: те, кто играет на повышение, и те, кто считает, что большой «украинский пузырь» недвижимости будет продолжать стремительно сдуваться. Пока очевидно одно: коррекция на понижение по-прежнему продолжается.

Если взглянуть на динамику цен за последний год в основных городах Украины (см. таб.), станет очевидным: с разной активностью цены продолжают пикировать. Больше всего (на 7–18%) стоимость квадратного метра проседает в самых экономически развитых регионах, где, как было признано, недвижимость до кризиса была максимально переоценена.

Так, в Донецке падение цен на жилье за последний год (с сентября прошлого – по сентябрь нынешнего) уже превысило 16%. Похожая динамика наблюдается и в одном из самых дорогих по стоимости жилья городе – Одессе. Почти то же самое имеем и в Луганске, и во Львове, и даже в Виннице. Еще более резко валятся цены в Запорожье и вообще рекордно – в Харькове, где ценовое «проседание» уже превысило 20%.

Чуть медленней пикируют цены разве что в Киеве, что, очевидно, можно списать на его столичный статус и все-таки более глубокий психологический шок для владельцев квартир, которые все еще не свыклись с новыми реалиями. Падают, но пока не так стремительно, как в других мегаполисах, цены и в Днепропетровске. В то же время чуть-чуть вверх за последние полгода пытаются прыгнуть цены не в самых крупных городах страны – Николаев, Полтава, Сумы, Ужгород, Херсон, Хмельницкий, Чернигов. Правда, это в основном касается самого дешевого сегмента жилья – одно- и двухкомнатных квартир.

Впрочем, главным температурным индикатором и, можно сказать, локомотивом рынка недвижимости в стране является Киев. Здесь тратятся самые большие суммы на покупку недвижимости и здесь рынок всегда наиболее активен. Итак, по состоянию на начало сентября средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в столице составляет $1779 (данные статистики консалтинговой компании SV Development). Если же отталкиваться от данных декларируемых цен квартир, выставленных на продажу в базе крупнейшего в Киеве агентства недвижимости «Благовест» (эта компания, по оценкам, контролирует более 2/3 сделок на столичном рынке) – $2467 за кв. м.

Уже полнометражную однокомнатную квартиру («не гостинку») в столице можно легко купить за $50–60 тыс. и даже дешевле, если продавцы действительно намерены продать. Правда, пока это удаленные от метро районы.

Динамика изменения средней цены за 1 м2 общей площади квартиры в Киеве (данные агентства «Благовест»)

Аналогичные тенденции падения цен специалисты отмечают также и в отношении рынка нежилой недвижимости – складских и офисных помещений. Цены на этом сегменте считаются одним из важных индикаторов (а точнее – предвестников) того, что будет происходить с ценами в целом на рынке впоследствии. Если бизнес-активность падает или просто «лежит», значит, вскоре волна докатится и в приватный сектор.

Впрочем, наиболее резко «проседающим» сейчас является рынок загородной земли и коттеджей. В июле средняя цена продажи 1 кв. м частных домов в пригороде Киева составила $1383. По сравнению с июнем, их стоимость снизилась на 1%, а с начала года – на 12,6%.

Ровно два года назад, в начале сентября 2008 года (т.е. где-то перед официальным приходом кризиса в Украину), средняя цена предложения столичной недвижимости достигла исторического пика – $3628 за кв. м (по статистике «Благовеста» – около $4205). Таким образом, сейчас цены на недвижимость всех типов где-то вдвое ниже, чем до кризиса.

Главный вопрос сегодня заключается в том, много это или по-прежнему мало?

Что прячут цифры статистики?

Весь 2009-й год рынок квартир и помещений для офисов по всей стране и в столице стремительно летел вниз, в результате чего в середине года был достигнут рекордный минимум количества сделок купли-продажи. Так, в августе прошлого года в столице было осуществлено всего около полторы сотни сделок. Сегодня этот показатель, если верить отчетам риэлторов, ощутимо больше. Так, в августе этого года, по данным SV Realty, в Киеве было заключено 707 сделок купли-продажи вторичного жилья (правда, в отдельные месяцы встречаем и показатели около 400 сделок).

И все-таки, несмотря на то, что среди риэлторов даже в период кризиса трудно было отыскать тех, кто бы не предрекал скорый и очень бурный рост цен, многие макроэкономические симптомы и индикаторы сегодня говорят: рынок скорей всего не достиг «дна».

Конечно, цены упали и теперь вдвое ниже докризисных, однако на каждого реального покупателя на рынке, как признаются все без исключения риэлторы, сегодня приходится, по меньшей мере, 10, а то и 20 предложений. Выходит, цены по-прежнему крайне неадекватны реалиям и равновесие рынка до сих пор не найдено.

Многие аналитики указывают, что такое ненормальное соотношение цен спросу – дело времени. Чтобы владельцам квартир психологически свыкнуться с мыслью, что их имущество стоит вдвое-втрое дешевле и, возможно, уже никогда не будет дорожать, как во времена «пузыря», им нужен срок. А также – долгое отсутствие покупателей.

Да, с декабря 2009-го до марта этого года на рынке произошла некоторая коррекция вверх (очевидна прямая взаимосвязь с президентскими выборами – попытками спекуляции на ожиданиях роста цен после смены власти). Небольшое колебание также произошло в мае и в начале лета. Однако в целом с начала этого года наблюдается плавный, но довольно четкий спад (стоимость реальных сделок при подписании контрактов покупки-продажи, несомненно, еще ниже публично декларируемых цен).

По данным компании «Благовест», если в январе этого года средняя стоимость квадратного метра жилья в столице составляла $2639, то на начало сентября она – ниже где-то на 7% ($2467).

Если взглянуть на ситуацию в более близкой ретроспективе, то тенденция понижения цен продолжается, хотя количество сделок безусловно ощутимо больше, чем еще год назад. Так, если в августе 2010 года, по данным SV Development, в столице заключено 707 сделок купли-продажи вторичного жилья (это на 7,9% меньше количества сделок за июль-2010, что еще можно объяснить типичным летним спадом активности), то сейчас количество сделок все же на четверть превышает показатель августа прошлого года.

Более того, в январе-августе на вторичном рынке жилья в целом заключено 6405 сделок купли-продажи. А это аж на 75,5% выше показателя за аналогичный прошлогодний период.

Рост имеет место и на «первичке». По данным SV Realty, на этом рынке в августе заключено 199 сделки, что хотя и на 5,7% ниже показателя за июль-2010, но на 38,2% выше августа 2009-го. В январе-августе заключено 1484 таких сделок – это на 80,8% больше того же отрезка времени в 2009-м.

Стало быть, ценовое «дно» перейдено и перед нами рост активности покупателей?

Более скептически настроенные аналитики на это говорят примерно следующее: если учесть, что почти весь 2009-й год цена предложений к продаже оставалась достаточно высокой (т.е. абсолютно неадекватной уже тогда сложившимся реалиям и почти отсутствующему спросу), сейчас мы наблюдаем лишь первые подвижки к более адекватной цене. И покупатели, которые выжидали, резко ринулись.

Однако Рубикон еще не пройден. Ведь если учесть, что количество предложений на порядок превышает имеющийся спрос, и очень многие квартиры стоят на продаже уже более года (либо попросту с продажи снимаются), оснований для дальнейшей коррекции вниз более чем достаточно.

И действительно, на сегодняшний день есть немало прогнозов, указывающих на то, что очередное «проседание» рынка квартир может произойти. Где-то к весне-лету 2011-го.

Эти прогнозы, прежде всего, основываются на том, что для стабилизации рынка недвижимости пока нет и не предвидится, по крайней мере, одной ключевой предпосылки роста цен – дешевых и доступных долгосрочных кредитов. Любой здравый взгляд на вещи показывать, что эти кредиты должны быть хотя бы под 10–12% годовых в гривнах и сроком не менее чем лет на 20. Значит, все то, что многие кредитные финучреждения в последние месяцы наобъявляли под видом новых ипотечных кредитных программ, разумней трактовать, как типичные маркетингово-рекламные ходы, цель которых – лишний раз напомнить о работе и даже прогрессе тех или иных банков.

Игра на понижение

В ходе общения с покупателями риэлторы, операторы рынка, вполне резонно для себя рекомендуют недвижимость поскорей скупать и, разумеется, предрекая скорый и безудержный ценовой рост.

С одной стороны, риэлторы и «подстегивают» продавцов понемногу снижать стоимость метров, идти на торг и уступать в цене, так как они заинтересованы хоть в каком-то движении рынка. Прекрасный аргумент для продающих – сотни квартир, которые выставлены к продаже год и более назад, но при этом практически не имеют просмотров.

С другой стороны, те же риэлторы заинтересованы в более высокой цене сделки, чтобы больше заработать (средние комиссионные за услуги агентства нынче чуть выше, чем на пике цен, и составляют около 3,5–4% от суммы сделки, взимаемых обычно с покупателя, или пополам с продавцом). Они же, безусловно, заинтересованы и в разогреве ожиданий рынка, формировании у граждан, которые все еще располагают свободными ресурсами (либо получили их в результате продажи жилья), четкого убеждения, будто рынок вот-вот начнет расти.

Заявления о росте, подкрепленные какими-то локальными цифровыми выкладками ценовых колебаний звучат все чаще. Что наоборот наталкивает на не самые хорошие предчувствия. Дело в том, что ни в итоговой статистике самих риэлторов, ни в макроэкономических индикаторах, и даже в текущей экономической политике властей, каких-либо стимулов к росту не просматривается.

Более того, ряд уважаемых финансовых учреждений и аналитических структур открыто предрекают неизбежную и скорую коррекцию цен. Так, согласно недавнему аналитическому отчету немецкого «Эрсте Банка», на вторичном рынке жилой недвижимости Украины неизбежна тенденция к спаду, который начнется уже… ранней осенью.

Недавний спрос на жилую недвижимость, который стабилизировал рынок, по мнению аналитиков банка, происходил в основном за счет клиентов, которые использовали свои сбережения и снимали часть сумм с депозитов, полагая, что цены на жилье достигли «дна». Однако сейчас количество таких клиентов уменьшается с каждой сделкой. Отсутствие доступного ипотечного кредитования и снижение реальных доходов населения являются основными причинами, которые в последнее время вновь потянули рынок вниз после того, как поддержка, вызванная краткосрочным спросом, пошла на спад.

Свои доводы аналитики «Эрсте Банка» также подкрепляют данными о том, что в течение последних двух лет только около 10% покупателей смогли заплатить полную стоимость покупки сразу и без кредитов. Все остальные сделки проводились с использованием займов.

С учетом традиционной летней стагнации на рынке, в «Эрсте Банке» ожидают, что тенденция к снижению жилой недвижимости, начавшись с ранней осени, в 2011 г. приведет к сокращению рынка, по меньшей мере, на 20%.

Основной причиной такого спада будет, судя по отчету, отсутствие покупательной способности и растущие опасения граждан по поводу вообще каких-либо крупных трат. Когда уровень цен в результате вышеуказанного «сдувания» удовлетворит спрос, аналитики «Эрсте Банка» прогнозируют, что рынок начнет стабилизироваться. В докладе указывается, что если это и произойдет, то не раньше, чем в 2012 году.

Аналогичные прогнозы встречаем и у других экспертов, достойных доверия. Так, президент Союза специалистов недвижимости (ССНУ) Александр Рубанов недавно озвучил свой прогноз, согласно которому, рынок жилой недвижимости стабилизируется не ранее, чем в январе-июне 2012 года. По его словам, на оживление спроса может позитивно повлиять возобновление ипотечного кредитования, которое согласно большинству оценок произойдет не ранее 2-го полугодия 2012. При этом точно утверждать, что это случится, именно в указанные сроки тоже нельзя.

Старший финансовый аналитик агентства «Кредит-Рейтинг» Роман Смаковский вообще рекомендует тем, кто имеет свободные средства, не спешить с покупкой метров в ближайший год – если, разумеется, квартира покупается в инвестиционных целях, а не нужна для жилья. «В таких условиях инвестирование в строительство либо покупку жилья с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду является экономически малоэффективным», – заявляет эксперт.

По его мнению, «в краткосрочной и среднесрочной перспективе более вероятным видится постепенное снижение цен, особенно на морально устаревшее жилье».

Что же касается активизации первичного рынка, по мнению эксперта, застройщикам уже «необходимо предлагать доступное как по стоимости, так и по метражам квартиры, а государству совместно с представителями отрасли сформировать адекватные механизмы гарантирования своевременного получения гражданами жилья в обмен на инвестиции в строящиеся объекты».

Кстати, именно серьезные проблемы у строительных компаний, которые заморозили строки либо значительно просрочили сдачу многих объектов, не добавляет оптимизма тем, кто в прежних условиях был бы готов инвестировать в жилье. Если у застройщиков такие проблемы, значит, все ждут худшего и деньги им не несут. Если рынок просядет еще на пару ступеней, то какой смысл сегодня покупать по нынешним завышенным ценам?

Очень многое говорит о том, что вся политика нынешней власти – от действий Нацбанка до инфраструктурных проектов Кабмина и даже законодательных, а также налоговых новаций, – уже сейчас направлена именно на то, чтобы со всякого рода пузырями на рынке недвижимости покончить навсегда. И даже более того, мы посмеем предположить, будет делать попытки к тому, чтобы стоимость жилья продолжала пикировать и дальше. В конце-концов, жилье по доступным ценам – один из базовых тезисов президентской программы Виктора Януковича.

И действительно, с точки зрения макроэкономических и финансовых балансов, никакого качественного роста не добиться, если основную долю свободных денег населения будут и дальше аккумулировать у себя лишь застройщики-спекулянты.

В числе утвержденных президентом на днях национальных проектов есть программа массового строительства жилья по цене 3–4 тысячи грн. (т.е. $400-500) за квадратный метр. Сегодня, напомним, застройщики в среднем по Киеву выставляют цену втрое выше (около $1542).

В принципе многим специалистам в нашей стране давно известно, что 500 долларов и сегодня является фактически себестоимостью жилья, включая всю проводку коммуникаций и налоги. Правда без учета того, что в нынешние цены были изначально заложены очень большие расходы на коррупционные издержки, то есть взятки чиновникам.

Считается, что для запуска массового строительства недорогого жилья достаточно максимально упростить разрешительную систему, чтобы такие разрешения получал любой желающий застройщик, будь то отечественный, или иностранный. Речь не обязательно должна идти о строительстве в престижных районах и даже нынешней черте городов, а о микрорайонах, которые могут возводиться с нуля, как в свое время та же Троещина.

Модель формирования предожения такого жилья еще обговаривается, но одно ясно: достаточно создавать отдельную компанию с участием государства, начать выделять данной компани бесплатно землю, она при рентабельности в 3-5% может выйти и на цену в $500 за квадрат. Как только станет понятно, что на рынок могут начать массово выбрасываться такие квартиры, все прочие компании будут вынуждены унять и свои сверхаппетиты.

Именно на это, очевидно, направлена и перезапущенная недавно правительственная программа «Доступное жилье», которая хоть и понемногу, но все же может в дальнейшем более ощутимо влиять на спрос. Поговаривают также и о том, что в Кабмине всерьез задумали допустить в Украину зарубежные строительные компании, которые сейчас, испытывая из-за кризиса дефицит заказов по всему миру, готовы будут сдавать под ключ жилье по ценам, близким к реальной себестоимости – в $500-600 за кв.м.

Тем самым на строительном рынке будет разогреваться не ценовой ажиотаж, а более жесткая конкуренция между застройщиками. Если кто-то из строительных компаний в процессе этого обанкротится (кстати, до сих пор в стране ни один крупный застройщик не объявлял дефолтов, так как почти всем удалось пролонгировать кредиты банков, что, впрочем, тоже ненадолго) – тем, да простят меня застройщики, лучше для рынка. Массу жилья нерадивых бизнесменов банки продадут за долги без сверхприбылей, к которыми привыкли строительные монополисты.

Новый проект Налогового кодекса, несмотря на разговоры о возможном принятии и налога на депозиты, уже включил в себя нормы налога на «сверхлимитные» метры жилой и коммерческой недвижимости. Со следующего года, заметим, придется платить по 10 грн. налога за каждый лишний метр, если во владении семьи имеется квартира или совокупное число метров в нескольких квартирах – более 100 кв. м.

Судя по заявлениям премьера Николая Азарова, это еще не все. Шкалу налога могут вскоре сделать прогрессивной. Проще говоря, на каком-то этапе массово скупленные богатыми гражданами квадратные метры с целью спекуляций выгодней будет «сбросить» на рынок. Что, в общем, тоже может внести свою лепту в приведение этого самого рынка в более адекватную реалиям кондицию.

Сброс залогов

Итак, если внимательней присмотреться к динамике цен, можно увидеть следующую тенденцию: в конце прошлого года и начале этого спад был довольно активным, тогда как сегодня эти процессы тоже продолжаются, но уже не так динамично. Возможно, правы те аналитики, которые утверждают, что вскоре цены должны продолжать снижаться где-то в пределах 1–3% каждый месяц, зависимо от вида недвижимости.

Наиболее теряют сегодня в цене как обычно двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, тогда как более плавно сползание цен проходит на самые дешевые однокомнатные квартиры. Косвенно такие тенденции подтверждают и подвижки в разрезе последних месяцев. Так, с учетом сокращения количества сделок в августе, о чем было сказано выше, количество предложений квартир за тот же месяц на «вторичке» увеличилось на 7,1% относительно июля и сейчас в целом составляет 12354 квартиры. Однако даже с учетом спада активности покупателей, доля квартир, впервые выставленных на продажу, в отчетном месяце продолжает расти – на 15,8% от всего объема предложения.

Проще говоря, предложение растет, а уровень спроса стабильно отсутствует.

Среди ключевых факторов, которые могут существенно повлиять на снижение цен, – появление в продаже большого числа квартир, которые находились в залоге у банков. «Выброса» таких квадратных метров ждали уже с конца 2009 года, но поскольку до сих пор этого не произошло, многие риэлторы за последние месяцы поуспокоились и теперь не очень верят в реальность такого сценария. Однако до сих пор не учитывался временной лаг, без которого банки и не могли начать сброс таких квартир.

Дело в том, что процесс отчуждения жилья у проблемных заемщиков только начал набирать обороты где-то во второй половине 2009 года. В первом полугодии прошлого года банкиры еще шли на реструктуризацию, предоставляли кредитные каникулы и т.п. Это значит, что основная масса жилья, которое может быть выброшено на рынок (если это все-таки произойдет), придется как раз на конец 2010-го и 2011 год.

Понятно, что банки не заинтересованы обвалить рынок и, соответственно, стоимость собственных «токсичных» активов. Ключевым фактором для них станет, очевидно, конъюнктура. В случае появления каких-либо признаков роста цен и количества покупателей, банки усилят работу по реализации залогов. То есть, опять-таки начнут залоги более активно выставлять на продажу, чем, по крайней мере, удержат цены от возможных колебаний их в сторону повышения.

Принято считать, что ипотечное кредитование в нашей стране рано или поздно восстановится. Однако как скоро это произойдет в действительности, не знает никто.

Есть достаточно много прямых и косвенных признаков того, что, несмотря на заявления самих банкиров, в ближайший год-два вряд ли придется ожидать серьезных сдвигов на рынке кредитов. Пока одно ясно: условия ипотечных займов, несмотря на их формальное возобновление, еще долго будут оставаться малопривлекательными и главное – большинством граждан будут восприниматься как чрезвычайно рисковое, если не сказать бесшабашное мероприятие.

Вера граждан в стабильность условий банков, прежде всего, ставок по кредитам, которые банкиры начали дружно пересматривать уже во время первой волны обесценивания гривны, очевидно, подорвана надолго. Более того, сегодня далеко не каждая даже состоятельная семья в состоянии сделать первоначальный взнос в размере до 50–-70% стоимости жилья, а это как раз и является ключевым условием при выдаче этих ипотечных самых кредитов. Нет, наконец, сегодня ни у кого уверенности в том, что цены будут расти или, по крайней мере, оставаться на нынешнем уровне в течение хоть какого-то длительного отрезка времени. А потому, брать заем, даже если заем очень нужен – не к времени.

Кроме всего прочего, в памяти всех украинских граждан неверное навсегда останется история рекордной девальвация национальной валюты в 2008–2009 гг., когда содержимое наших кошельков в считанные дни усохло почти вдвое. Больше всего этот процесс ударил как раз по валютным заемщикам, хотя до кризиса иначе как брать кредиты в долларе по более-менее приемлемым процентам банки гражданам возможности не давали.

В итоге теперь взятые кредиты для сотен тысяч семей оказались настоящей ловушкой до конца жизни. Если в предшествующие годы, по подсчетам самих банков, доля кредитных платежей в бюджете средней семьи, подвязавшейся на ипотеку, составляла около 40-50%, то в прошлом году она выросла до 70-80%, а ряде случаев превысила 120%. И это все на фоне сокращения реальных доходов населения, бурного роста безработицы и двукратного падения цен на ту самую недвижимость, купленную когда-то в кредит.

Впрочем, даже если бы всего того, что преключилось со страной за последние годы, в реальности не произошло, ссуживать у банкиров деньги под их нынешние 20–30% (и даже под 10%) годовых просто нереально для подавляющего числа граждан. Например, чтобы одолжить сегодня у банка сумму в 500 тыс. грн., в течение десяти лет при таких ставках отдать вместе с процентами придется… почти полтора миллиона.

Конечно, публично многие банкиры пытаются демонстрировать оптимизм и уже в десятый, если не в двадцать пятый раз за последние полтора года прогнозируют скорое возвращение ипотеки. Однако на самом деле при ближайшем рассмотрении положения дел внутри этих банков становится очевидным – они сегодня сами вынуждены продолжать уменьшать свои ипотечные портфели, видя реальное положение дел заемщиков и разгребая собственные рисковые балансы. Объем проблемной ипотеки у них официально вырос в 5,5 раз, а вот по неофициальным данным показатель уже больше 30% от всех действующих договоров по выданным кредитам.

Есть ли резон разогревать рынок недвижимости, который еще толком не остыл и вообще давать такой экономике длинные кредиты снова?

Многие зарубежные акционеры украинских банков, которые ныне и создают основную погоду в нашем банковском секторе, далеко не в восторге от нынешних цен на недвижимость даже в их нынешнем виде. Рынок столицы, где морально устаревшие и дряхлеющие хрущевские малометражки полувековой давности стоят значительно больше, чем во многих столицах Европы (а также в разы больше курортов типа Кипра, Турции или Египта), вполне обоснованно рассматривается иностранцами все еще как «мыльный пузырь», которому только предстоит сдуться.

Что ж, если в течение первого этапа падения рынка жилья (в последние два года) падал исключительно его долларовый эквивалент, то теперь есть все предпосылки, чтобы квадратный метр начал иссякать по цене и в национальной валюте.
Инвестиции в жилье теперь не в почете

Даже с учетом некоторого сокращения депозитных ставок у банков, ситуация в финансовом секторе на сегодня такова, что доходность от депозита примерно в полтора, а то и в два раза выше, чем от сдачи жилой квартиры. $70–80 тыс. на депозите сегодня — это около $600–800 ежемесячных банковских процентов. Квартира в одном из спальных районов Киева, купленная за те же деньги, в процессе сдачи (без учета всех прочих издержек, включая длительные простои) будет приносить хозяину нынче не более $400–450 в месяц.

Кстати говоря, подросший в августе рынок аренды жилья в Киеве сдвинулся с мертвой точки не только в связи с началом нового учебного года (т.е. притока новых студентов в столичные вузы), но и потому, что аренда даже недешевого жилья сегодня многократно выгоднее всякой ипотеки. Даже если речь идет о покупке в кредит самых дешевых квартир в пригороде или в аварийном состоянии.

Те граждане, которые до кризиса накапливали сбережения с целью покупки жилья для собственных нужд, сейчас не находят ничего лучше, как продолжать деньги накапливать. Ведь молодым семьям, которые, например, уже имеют средства на покупку какого-то жилья (скажем, $70–100 тыс.), намного выгодней продолжать снимать квартиру, чем брать ипотеку и оплачивать проценты здесь и сейчас. Понемногу увеличивая свои вклады, они вскоре, вполне может случиться, смогут купить жилье более высокой категории, но по более низкой цене.

Собственно, статистика прироста вкладов физлиц на банковских депозитах, несмотря на сокращение ставок, как раз и демонстрирует, что доверие к банкам (по крайней мере, в деле депозитов) понемногу воскресает. Проще говоря, вклады живыми деньгами, которыми можно в случае чего воспользоваться, считается сегодня среди граждан куда более безопасным инвестированием, чем покупка метров в условиях падающего рынка. Кризис уничтожил веру в недвижимость, как надежный, абсолютный и безальтернативный способ сохранения и приумножения денег.

Кстати, аналогичные процессы оттока наличности с рынка недвижимости (как и падение в целом привлекательности квадратных метров как объекта инвестирования) снова наблюдается по всему миру. Если зимой и весной цены на жилье в развитых странах слегка стабилизировались, то уже летом они вновь обвалились где-то на 15-20% практически во всех странах – от Америки и Европы до Турции и Японии…

Когда будет «дно»?

Ценовое «дно» всегда наступает точь-в-точь за день до того, как рынок начнет расти и уже не возвращается к былым провалам. Многие эксперты до сих пор строили прогнозы о том, что оживление будет неизбежным, а рост цен начнется осенью 2009-го. Когда прогноз в очередной раз не оправдался, час «икс» был перенесен на весну 2010-го. Многие риэлторы отыгрывали идею того, что, дескать, в связи с приходом новой властной команды, на Киев грянет новая армия региональных чиновников (из Донецка, Днепропетровска, Крыма), которые и будут скупать здесь квадратные метры, разогревая спрос.

Оказалось, у «донецких» жилье в столице уже давно скуплено? Так это или нет, но до сих пор прогнозы тех, кто играет на повышение, почему-то не сбываются. Впрочем, аналогичным образом те же аналитики не желали видеть несколько лет назад, что «ценовой пузырь», образовавшийся на рынке недвижимости Украины, где цены на жилье оказались выше европейских, а доходы оставались одними из самых низких в Европе, рано или поздно закончится крахом. Получается, и сегодня их предсказания касательно окончания спада цен, как и скорого завершении кризиса, мягко говоря, ненадежны.

В последнее время все чаще бытует мнение, что ситуация на украинском рынке недвижимости может развиваться по так называемому «японскому сценарию». «Японский сценарий» – это когда на рынке недвижимости на протяжении длительного периода наблюдается плавное, но непременное снижение цен на жилье. Период может охватывать чуть ли не десять лет кряду. Выходит, вопрос сегодня должен заключаться уже не в том, когда и как закончится ценовое пике, а в том, будут ли цены расти вообще после того, когда «дно» будет нами по-настоящему обнаружено?

Справка 

На рынке вторичного жилья наибольшее количество договоров купли-продажи сегодня заключается в самом дешевом сегменте эконом-класса (квартиры стоимостью $45–65 тыс.), а также еще немного в среднем ценовом сегменте – $65–80 тыс. Также интерес сохраняется на квартиры бизнес-класса в домах в центре городов и возрастом до 10 лет в самых популярных районах.

Наибольшим спросом у покупателей сегодня пользуются однокомнатные квартиры, на покупку которых приходится около 44% сделок (на двухкомнатные – 43% сделок, тогда как спрос на трехкомнатные и более – 13%). При этом 65% всех сделок в Киеве приходится на покупку квартир стоимостью до $100 тыс., а 22% сделок – от $100 до $200 тыс.

Самая дорогая квартира в истории Киева, да и всей Украины, была выставлена на продажу в 2008-м году и стоила она $15 млн. Данная квартира с 25-ю комнатами и площадью в 994,6 кв. м располагалась на ул. Шелковичной.

В 2010 году одна из самых дорогих квартир Киева продается за $9,3 млн. Это 8-комнатные апартаменты в четырехуровневом пентхаусе площадью 1209 кв. м на ул. Московской на Печерске. По такой же цене выставлено сейчас несколько квартир на ул.Грушевского неподалеку от Верховной Рады и Кабмина. Самая дешевая квартира была продана в этом году за $28,5 тыс. Это 1-комнатная квартира площадью 32 кв. м. в районе ДВРЗ была продана в мае этого года.

Андрей Новицкий, 2000