Квартирное «кидалово»


Приобретение квартиры на стадии строительства сегодня напоминает игру в «русскую рулетку». Стать жертвой недобросовестных застройщиков можно с легкостью, если только не предпринять «оборонительные» меры. Недобросовестного застройщика не беспокоит, что ему придется заплатить штраф за то, что он не уложится в установленные договором сроки. Он с самого начала нацелен на то, чтобы получить деньги с покупателей и просто исчезнуть с ними. Увы, такова практика жилищного строительства в соседней России. Эту печальную тенденцию сегодня постигают на собственном опыте тысячи бесквартирных украинцев.

В трудную минуту людям свойственно объединяться. Так произошло и с покупателями квартир в домах, возводимых строительной компанией «Мастерок», которые в конце октября провели на Горбатом мосту митинг протеста с требованием вернуть им квартиры, за которые они уже заплатили деньги. По оценке активиста движения обманутых соинвесторов Владимира Бондаренко, от деятельности ООО «Мастерок» пострадало более 1 000 человек. Но самое занятное, что компания до сих пор продолжает продавать квартиры. В так и не построенных домах.

Выяснить это оказалось проще простого. Мы позвонили в компанию и сообщили о желании приобрести квартиру. Барышня на том конце безупречно вежливым голосом предложила выбрать несколько вариантов квартир в разных округах столицы различного метража и на любом этаже. Цена квадратного метра в «выбранном» «методом тыка» доме в Южном округе столицы, на улице Медиков, владение 68, составила 1 300 долларов и пропорционально возрастала по мере удаления этажа от земли. Цена соблазнительная. А риски? Да какие там риски, если милая девушка ангельским голоском сообщает, что строительство дома начнется уже через полгода, а весь объект будет сдан «года через два».

Тем временем, оставшиеся без квартир частные инвесторы продолжают осаждать приемные чиновников и выходить на митинги протеста.

На недавнем митинге звучали требования вернуть квартиры за счет городского бюджета, а виновных наказать «по всей строгости».

— Если десятерых посадить, еще десятерых уволить, то и работать все станут нормально, — сказал «Бизнес-журналу» один из участников манифестации. И добавил, что имеет в виду не только руководителей строительных компаний, но и чиновников, которые, по его мнению, помогли «Мастерку» «провернуть всю эту аферу».

Обвинения в адрес властей звучали на митинге постоянно, а на плакатах значилось: «„Мастерок“ — пирамида Ресина», «„Мастерок“ — исполнитель, кто заказчик?» и т. д.

— Построить такую «пирамиду» и обвести вокруг пальца столько людей без содействия столичных чиновников было бы просто невозможно. Безусловно, многие чиновники были в курсе происходящего, — признал источник «Бизнес–журнала» в одной из крупнейших московских девелоперских компаний. — Впрочем, обвинять самую верхушку, пожалуй, не стоит. Разве что — в бездействии и стремлении прикрыть своих подчиненных.

Сегодня столичные власти всеми силами демонстрируют стремление помочь дольщикам. Создана даже специальная комиссия для решения проблем соинвесторов ООО «Мастерок». Но, по мнению активистов и других участников митинга, решивших оказать потерпевшим моральную поддержку, комиссия эта пока никаких практических действий не предприняла. Сами же обманутые соинвесторы планируют обратиться с открытым письмом к Президенту и проводить новые митинги, но действовать намерены исключительно «в рамках правового поля». А как, собственно, еще?

Ни денег, ни квартиры

— Что меня толкнуло на мысль купить квартиру в строящемся доме у компании «Мастерок»? Просто каждый день по дороге на работу я проезжал мимо стройки, которая велась довольно активно. А улучшить жилищные условия хотелось давно. Как тут было устоять? Приехал, узнал, кто ведет строительство, позвонил в компанию «Мастерок», встретился с их представителями. Они сказали, что сейчас недорого продаются квартиры в доме, который через два года будет построен рядом с возводимым на месте старой разваливающейся пятиэтажки. Действительно, ветхий дом был уже расселен, поэтому я решился на покупку квартиры. Тем более цена радовала. В итоге продал свою квартиру, внес деньги на счет «Мастерка» и… Теперь же более трех лет жду. Причем на документах, которые мне показывали представители «Мастерка», стояли подписи всех чиновников, ответственных за строительство в Москве, вплоть до вице–мэров. И что это дало? Теперь я остался без квартиры и без денег, а чиновникам сегодня на все наплевать, поскольку, так или иначе, они связаны с созданием подобной «пирамиды».

Эту историю «Бизнес–журналу» рассказал один из пострадавших от деятельности «Мастерка» Иван Галкин. Примерно то же самое говорили другие участники митинга, одновременно упрекая власти в бессилии и нежелании помочь: «Многие из нас приобретали квартиру в строящихся домах по ипотеке, и теперь пришел срок выплаты процентов, а чем платить, если все деньги вложены в квартиру? Пусть город вернет нам всем украденное у нас жилье!»

Стечение обстоятельств

Участники рынка недвижимости признают: обманы дольщиков и задержки сроков сдачи строительства — практика на рынке «встречающаяся». Но отмечают, что во многих случаях ошибки допускают сами покупатели. «Основная проблема заключается в невнимательности и повышенной доверчивости со стороны покупателей недвижимости. Довольно часто они просто не запрашивают необходимую информацию о застройщике», — говорит адвокат Николай Зорин. Чем и пользуются продавцы недвижимости.

Застройщики стараются оправдываться, как могут, уверяя, что в большинстве случаев срывы сроков сдачи объекта — вовсе не их вина и не стремление разжиться деньгами дольщиков, а лишь «стечение обстоятельств». Винят и чиновников, которые, по свидетельству одного из девелоперов, нередко в последний момент начинают требовать огромную взятку или отказываются подписывать тот или иной документ, без которого завершение строительства невозможно.

Но покупателям от этого не легче. «Какое мне удовольствие кормить своими деньгами строительный бизнес, ничего не получая взамен?! Я уверен, что 99% задержек — вина девелопера, а не пресловутое стечение обстоятельств. И вообще — если не могут решать проблемы с чиновниками (не маленькие, в конце концов!), то зачем взялись за это дело? А если уж взялись, то пусть исполняют все обязательства и прекратят обманывать потребителей», — возмущается натерпевшийся покупатель недвижимости.

— Я бы не стал называть это обманом, — возражает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Увы, в рыночной экономике такие риски иногда случаются. Главное, чтобы власти и профессиональное сообщество имели методику решения подобного рода проблем.

Но вот как раз с «методикой» все очень непросто. Обычно в случае задержки сдачи объекта девелоперы просто отмахиваются от дольщиков, ничего не объясняя. «Тем временем, согласно п. 3 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора», — напоминает Николай Зорин. К сожалению, на объекты, строительство которых было начато до вступления в силу Закона, это правило не распространяется…

Власти же, по традиции, держатся в таких случаях в стороне. Да, принят пакет законопроектов, среди которых активно обсуждаемый и критикуемый профессиональным сообществом № 214–ФЗ («Об участии в долевом строительстве…»). Но действительно ли он защищает покупателей квартир?

Однозначного ответа нет. Разработчики Закона уверены, что с его принятием случаев обмана покупателей и фактов срыва сроков сдачи объектов на рынке почти не будет. Наиболее же активные противники Закона, представители девелоперских компаний, соглашаются: да, обманов не будет. Но и дольщиков — тоже не будет! Если же компании решатся работать по новому законодательству, то и цены на жилье будут значительно выше.

— Конечно, Закон защитил права дольщиков, но в то же время увеличил риски девелоперов, поэтому теперь все возникшие дополнительные расходы они будут закладывать в стоимость квадратного метра, — говорит начальник отдела вторичного жилья АН «Квартал 2000» Сергей Подковенко.

С другой стороны, у девелоперов сохранилось множество возможностей обойти законодательство и работать на условиях, еще более рискованных для покупателей жилья на этапе котлована. Так что простор для мошенников остался. И никакие прописанные в Законе штрафные санкции и прочие преграды их не остановят. «Недобросовестный застройщик не будет беспокоиться, что ему придется заплатить штраф за то, что он не уложится в установленные договором сроки. Он с самого начала нацелен на то, чтобы получить деньги с покупателей и просто исчезнуть с ними», — полагает Николай Зорин. Таких немного, но они изначально создаются как «пирамиды», и воспрепятствовать их созданию, увы, не могут никакие, даже самые суровые законы.

Добросовестные застройщики только страдают от подобных законопроектов. Ведь всего не предусмотришь, а работа в условиях № 214–ФЗ чревата целой чередой рисков для строительных компаний. Поэтому они и вынуждены разрабатывать схемы, позволяющие обходить Закон. Примерами такого рода схем могут быть вексельная схема и предварительный договор купли–продажи, которые под действие Закона уже не подпадают. Но они достойны отдельного разговора. В целом же, распространение таких вариантов привлечения средств покупателей на ранних этапах строительства лишь создает на рынке почву для более активного роста масштабов мошенничества. А от этого страдает с каждым днем все больше потребителей.

Советы по безопасности

Прежде чем нести деньги строительной компании, нужно совершить несколько простых действий, способных существенно снизить риск стать жертвой обмана.

Изучить ценовую ситуацию на рынке, прочитать профильные, деловые печатные и интернет–издания. Если запрашиваемая строительной компанией цена намного ниже общерыночной, из этого следует сделать определенные выводы. Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке.

Собрать как можно больше информации о компании–застройщике. В идеале лучше всего обращаться в крупные, известные на рынке строительные компании, которые существуют давно (от 5 лет и более) и заботятся о своем имени и репутации. Если же в процессе сбора информации вы натолкнулись на скандальную историю, связанную с деятельностью девелопера, это должно стать поводом лишний раз подумать, стоит ли доверять ему свои деньги.

После того как застройщик и объект недвижимости выбраны, необходимо запросить у девелоперской компании информацию о самом проекте, наличии пакета разрешительных документов, права на земельный участок и т. д. Если вас уверяют, что все документы есть, но не здесь, или же будут на днях, лучше поискать другой вариант. Для проверки документов рекомендуется привлечь профессиональных юристов и консультантов, поскольку каждый случай уникален, а подвох может оказаться там, где вы его не ждете.

Изучив всю документацию, съездите на стройку, посмотрите, на какой стадии находится проект сегодня, активно ли ведутся работы или по стройке, качаясь, ходят два полупьяных строителя–гастарбайтера. Поговорите с бригадой или прорабом, чтобы узнать, не было ли сбоев и прочих неприятностей до этого момента.

Узнайте в Интернете, какие объекты ранее реализовала компания (желательно выбрать те, которые были заселены совсем недавно), съездите на них, постарайтесь поговорить с жильцами о том, вовремя ли они получили свои квартиры, соответствовали ли все заявленные застройщиком в рекламе характеристики квартир результату и т. д. Если у компании есть другие проекты, которые сейчас также строятся, не поленитесь посетить их и выяснить, как продвигается строительство там.

Подписывая договор с застройщиком, постарайтесь включить в него как можно более подробное описание будущей квартиры и указание конкретных сроков сдачи. По крайней мере, апеллировать в суде в случае чего будет уже проще.

Да, процедура кажется громоздкой, но если вы поленились сделать хотя бы один из этих шагов, то потом не обессудьте, получив квартиру не тогда и не там. Если вообще получите ее…

Лучшая защита

Между тем, если соблюдать ряд довольно простых правил при покупке квартиры, то несложно свести к минимуму риск напороться на недобросовестного застройщика.

В первую очередь, очень внимательно следует подходить к выбору девелоперской компании. «Главное здесь — руководствоваться здравым смыслом, выбирая компанию, известную на рынке», — подчеркивает заместитель генерального директора компании «Новая Площадь» Евгений Фетисов. Верить на слово продавцам квартир нельзя. Важно навести четкие справки о реализованных компанией проектах, о ее финансовом состоянии, наличии необходимых документов на конкретный участок. Последний пункт особенно важен. Ведь проверив имя компании, вы гарантируете только то, что дом будет построен — когда–нибудь. Но если вы хотите получить квартиру вовремя, то этого мало. «Недостаточно найти привлекательный объект недвижимости. Надо внимательно изучить все юридические аспекты заключения сделки», — говорит Сергей Лядов. По его словам, прежде всего, стоит убедиться в наличии у компании–продавца пакета правоустанавливающих документов. Это постановление правительства Москвы или Московской области или другой распорядительный документ муниципальных властей, на основании которого осуществляется строительство жилого дома, разрешение на строительство, договор о праве собственности или аренды данного земельного участка, инвестиционный контракт, который регулирует порядок взаимоотношений органов городской администрации и инвестора, протокол распределения жилой площади и другие документы.

— Мы рекомендуем также подать запрос в налоговую инспекцию о предоставлении выписки о застройщике из ЕГРЮЛ (или ЕГРИП, в случае если застройщик — индивидуальный предприниматель), — добавляет Николай Зорин. — Кроме того, можно также подать запрос в регистрационную службу о выдаче выписки о правах на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство.

Следующим шагом должно стать само определение предмета договора — квартиры, ее строительного адреса, секции или подъезда, месторасположения на этаже, ее площади, строительного номера квартиры, количества комнат, наличия балкона или лоджии — в общем, всех признаков, которые позволят в дальнейшем идентифицировать приобретаемую квартиру. По словам Сергея Подковенко (АН «Квартал 2000»), такие факторы надлежит учесть и вписать их в договор: «Иначе вместо квартиры на третьем этаже в первой секции можно получить апартаменты на восьмом с видом на мусоропровод». А Евгений Фетисов советует еще и съездить на стройку, поговорить со строителями. Кроме того, неплохо встретиться с жильцами домов, ранее реализованных этой девелоперской компанией, и выяснить, как долго ждали своей квартиры они, с какими трудностями столкнулись.

Универсальных рекомендаций по безопасному приобретению квартиры на ранней стадии нет. И все же… это лучше, чем ничего.

Ваши документы!

По одним лишь документам нелегко понять, что представляет собой та или иная компания. Но это не повод, чтобы не запросить такую информацию. Тем более, согласно п. 2 ст. 20 Закона «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан предоставить для ознакомления по запросу любого обратившегося лица следующие данные:

— учредительные документы застройщика;

— свидетельство о государственной регистрации застройщика;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— отчетность о финансово–хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Антон Белых, «Бизнес-журнал» (№22, 8 ноября 2005г.)

Читайте также: