Что будет с недвижимостью украинцев в Крыму?

Сегодня всех этих людей объединяет одно: после аннексии Крыма Россией у всех "материковых" собственников квадратных метров на полуострове наметились проблемы с правами на свою недвижимость.

Пока этот вопрос остро не стоит. Но в будущем власти РФ обязательно потребуют перерегистрировать квартиры, дома и землю по российским законам.

"Мертвый" сезон

После референдума о вхождении Крыма в состав России, который состоялся 16 марта 2014 года, на местном рынке недвижимости наблюдался бум. Из России на полуостров стали массово ехать перекупщики и жители "холодных" регионов, чтобы прикупить себе место под солнцем.

В результате, спрос значительно превысил предложение, и цены пошли вверх – стоимость квадратного метра в некоторых районах Крыма росла на 10-20% в неделю. Но ажиотаж вокруг крымской земли и недвижимости спал так же резко, как и начался.

Точнее, желание покупать недвижимость в Крыму у россиян не исчезло. Просто, как оказалось, оформить право собственности на жилье невозможно.

В начале марта Минюст Украины заблокировал доступ Крыма и Севастополя к Госреестру, в котором производится регистрация сделок с недвижимостью. А без доступа к украинской базе стало фактически невозможно подтвердить права собственника на недвижимость, проверить правовую чистоту объекта (или участка) и посмотреть его историю.

"Рынок недвижимости Крыма фактически остановился. Вначале действительно наблюдался бум, но до реальных сделок не дошло. Разве что заключаются договора залога. Но покупатели делали это на свой страх и риск. Даже без заверений нотариусов, работа которых была остановлена", – рассказали "ЭП" в агентстве недвижимости "Талан", которое находится в Севастополе.

Игроки рынка уверены, что такие договора могут привести к аферам, когда нечестные продавцы смогут продать квартиру нескольким покупателям.

Сложная ситуация и на первичном рынке недвижимости. Многие стройки в Севастополе и Крыму заморожены.

"Сегодня в Крыму не оформляют даже те дома, которые были сданы в 2013 и 2012 году, но на них не успели получить документы", – сказали "ЭП" в корпорации "Гранд Инвест", которая занимается строительством недвижимости в Севастополе и Крыму.

Изменить ситуация должна Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая начала работать в Крыму с начала июля.

Российские чиновники заявили, что на первоначальном этапе будет осуществляться постановка на кадастровый учет и регистрация прав собственности на квартиры и новостройки. Регистрация сделок с земельными участками временно осуществляться не будет до принятия соответствующих федеральных и региональных законов.

Юридическое поле в сфере недвижимости в России несколько отличается от Украины. Для операций с недвижимостью в РФ нужно оформить кадастровый паспорт.

В России каждый объект недвижимости и земельный участок должен быть занесен в специальный реестр, где они получают свой уникальный кадастровый номер. Каждый владелец дома при регистрации жилья получает кадастровый паспорт – выписку данных из Росреестра об конкретном объекте недвижимости. Без оформления кадастрового паспорта ни одна сделка в РФ не считается действительной.

Самостоятельно подготовить документы для получения кадастрового паспорта рядовой человек не сможет. Нужна помощь специалиста – кадастрового инженера.

Для подачи заявки на получение кадастрового паспорта в Крыму необходимо предоставить ксерокопии правоустанавливающего документа, паспорт собственника недвижимости и технический паспорт БТИ, выданный до 1 января 2013 года. При этом гражданство не имеет значения.

Затем кадастровый инженер делает замер объекта недвижимости и занимается оформлением всех сопутствующих документов. В среднем, за свои услуги в Крыму кадастровые инженеры просят 5,5 тыс рублей – это примерно 1,9 тыс грн.

Местные игроки рынка говорят, что пока Росреестр работает в тестовом режиме. "Росреестр уже начал принимать документы. Пока идет оформление кадастровых паспортов, но регистрация прав собственности не осуществляется. Первые документы должны быть выданы примерно через месяц", – сказал "ЭП" собеседник в юридической коллегии "Равновесие".

Зона риска

В свою очередь, Украина также старается защитить собственность своих граждан в Крыму.

В начале июля Кабинет министров Украины принял постановление, о переносе органов регистрации крымской недвижимости в Херсонскую и Запорожскую области. Но это едва как-то повлияет на местный рынок.

"Во-первых, российские власти смогут оспаривать эти акты. И Украина, которая не контролирует Крым, едва сможет что-то с этим сделать", – считает директор компании по обслуживанию инвестиций Investment Service Ukraine, адвокат Иван Герасименко.

Поэтому регистрация крымских сделок в Херсонской и Запорожской области будет носить единичный характер. Это могут делать люди, которые захотят проверить реакцию РФ и сознательно ввязаться в юридическую войну.

Пока власти Крыма не настроили работу в сфере недвижимости, собственников квартир и домом не трогают. Но в будущем перерегистрация имущества неизбежна.

Переоформление документов потребует дополнительных затрат (услуги кадастрового инженера, сборы) и может привести к значительным потерям для "материковых" украинцев при продаже квартиры. Нерезиденты, владеющих недвижимостью в РФ, при продаже квартиры облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 30%. По тем же самым сделкам граждане России платят 9-13%.

Впрочем, между Киевом и Москвой действует договор об избежании двойного налогообложения. То есть, украинцы смогут платить налоги от продажи недвижимости в своей стране. Будут ли власти Крыма соблюдать этот договор, пока сказать сложно.

В зоне риска – владельцы построек в 200-метровой зоне от береговой линии. В Украине прибрежная зона ограничивалась 100 метрами, но и эта норма нередко нарушалась.

Согласно российским законам, под снос подпадают тысячи построек. "Нарушения береговой линии будет оспорена, а постройки убраны", – уверен Герасименко.

Уже сейчас идет активная работа по очищению прибрежной зоны от ларьков и кафе. Разрушают заборы, которыми собственники домов у моря перекрывали доступ к пляжу.

"Открыт участок пляжа возле виллы певицы Алсу в Орловке. Раньше проход туда был заказан", – рассказывает местная жительница Алла.

Периодически в социальных сетях появляются слухи о том, что у граждан Украины в Крыму будут забирать недвижимость. Они накладываются на другие разговоры – об изъятии личного транспорта, выдаче паспортов с пропиской в Магадане и прочих ужасных поступках новой власти полуострова. Впрочем, пока что слухи не подтверждаются.

"Частная собственность незыблема, согласно законодательству РФ. Россия едва пойдет на то, чтобы забирать квартиры украинцев в Крыму", – говорит Герасименко. При этом эксперт признает, что возможны нюансы.

"Недавно власти Крыма приняли закон "Об особенностях выкупа стратегических объектов в Республике Крым", который разрешает местным властям принудительный выкуп собственности граждан и юридических лиц. Речь идет об объектах, имеющих стратегическое значение для Крыма – электростанциях, заводах. Нельзя исключать, что сюда могут попасть и объекты недвижимости – например, дома у моря, которые понравятся важным российским чиновникам", – считает эксперт.