Уценка Украины: почему страну продают и покупают втридешево

Попытка вывести из «тени» рынок оценки объектов недвижимости встретила организованный отпор со стороны «оценочной мафии». Кто эти люди, монополизировавшие рынок оценочных услуг в масштабах государства, и какого «жирного куска» их лишает правительство – рассказ «Украины криминальной».

В стране впервые за 20 лет обретения ею независимости предпринята попытка навести порядок на рынке оценки объектов недвижимости. Первые же шаги правительства по выведению этого рынка экспертных услуг, затрагивающего интересы буквально каждого жителя Украины, вызвали шквальную критику со стороны так называемой «оценочной мафии».

И не только критику: «короли оценки» в войне с правительством задействовали своих маститых многолетних клиентов – ряд народных депутатов, промышленников, банкиров и региональных чиновников. Которые регулярно «пользовали» «оценочную мафию» в своих криминальных интересах, грабя бюджет государства.

Стоит отметить, что рынок оценки уже давно перешел в чисто коррупционно-криминальное русло. Его оккупировали три взаимосвязанные между собой общественные организации (Украинское общество оценщиков, Ассоциация специалистов оценки, а также Лига оценщиков земли), хотя назвать их общественными «язык не поворачивается». Ведь, по всем признакам типичная организованная преступная группировка со своим «общаком», для финансирования отдельных направлений, структурой и разделением по сферам влияния и территориальному признаку:

	Амфитеатров Алексей Дмитриевич (ООО «Консалтинговая фирма «Остров», курирует южный регион Украины, в частности АР Крым);
	Антипенко Ирина Викторовна (ООО «Международная компания «Имидж», учредителем компании является ее муж Антипенко Олег Петрович, сфера влияния – Киевский регион, а также самые жирные куски по приватизации госимущества);
	Коваль Елена Викторовна (ООО «Международная консалтинговая компания «Оценка», приватизация);
	Лебедь Наталия Петровна (ООО «Консалтинговая группа «СВАН Консалтинг», приватизация);
	Максимов Степан Йосипович («Академия оценки и права», оценка в процессе приватизации и аренды госимущества в Киевском регионе);
	Пузенко Сергей Александрович (АТ «УкрСибАН», курирует Восточный регион, в частности Харьковскую, Полтавскую, Луганскую и Сумскую области);
	Шалаев Владимир Николаевич (СП «Увекон», сфера влияния – Киев, Киевская и Харьковская области и АР Крым, а также приватизации крупных предприятий);
	Туровская Людмила Валентиновна (Ассоциация «Компаний «Эксперт-Ровно», курирует Западный регион Украины, в частности Ровенскую область, оценка коммунального имущества и земельных участков);
	Рудь Сергей Николаевич и Королевич Виктория Валентиновна (ООО «Бизнес Экспертиза», курируют Черкасскую область).

И это только вершина айсберга преступной группировки.

Но для начала подробно о «дислокации» воюющих сторон: правительства и «оценочной мафии». А также о том, из-за чего между ними разгорелась война.

Итак, согласно приказу Министерства юстиции № 766/5 с начала июня нотариусы Украины имели право заверять договоры купли-продажи или обмена недвижимости только при наличии так называемой независимой (экспертной) ее оценки.

Существовавшая до сих пор в стране система оценки имущества была полностью изменена в соответствии с Налоговым кодексом и Законом о Фонде государственного имущества. Отныне оценочная деятельность в целях налогообложения сделок с недвижимостью теперь была определена правительством как исключительный вид деятельности с новым квалификационным направлением – «Оценка в целях налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством».

Главное нововведение правительства – теперь оценщик должен был иметь исключительно частную форму собственности, при этом оценка должна быть для него исключительным видом деятельности. Отныне оценщик также должен иметь сертификат субъекта оценочной деятельности с обязательным включением в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности.

Последнее сделано для того, чтобы оградить институт экспертной оценки недвижимости от мошеннических контор, выдающих какие угодно (чаще – сфальсифицированные) «экспертные» заключения гражданам и организациям. Из-за чего массово страдали и сами граждане, и организации, и всегда – государство.

Фактически до приказа Минъюста № 766/5 рынок оценочных услуг в Украине был криминализирован едва ли не на 100%. И каждый, кто продавал-менял квартиру, гараж, земельный участок, офис и т.д., сталкивался с процедурой оценки отчуждаемого имущества. До июня нынешнего года существовала порочная практика, когда реальная стоимость отчуждаемого объекта оценщиком по сговору с клиентом и нотариусом занижалась в разы. Что давало продавцу, например, возможность недоплачивать в бюджет изрядные суммы налогов, а «сэкономленные» таким образом средства делились между оценщиком и собственником недвижимости. К тому же «уценка» за мзду объектов отчуждаемой недвижимости загоняла в «тень» буквально все операции по купле-продаже недвижимости, то есть криминализировал весь рынок недвижимости Украины.

За последние несколько лет рынок оценки приобрел абсолютно дикую, неконтролируемую форму. За несколько сотен гривен запросто можно было приобрести пустой бланк оценочной компании с подписями оценщиков и печатями компании, в который клиент самостоятельно впечатывал стоимость продаваемого имущества, определенную на собственное усмотрении. Так сказать, с целью экономии на уплате налогов.

Только за прошлый год по информации Налоговой службы Украины подано около 300 тысяч исков по сделкам, в которых стоимость автомобиля составляла менее 100 грн.

Что же касается приватизации. За 20 лет независимости Украина, как государство, потеряла контроль над тысячами госпредприятий, которые с легкой руки «профессиональных оценщиков» (а уровень профессионализма определяется умением занижать стоимость имущества) за сущие гроши переходили в частные руки. Бюджет же недополучил сотни миллиардов, часть из которых в виде «комиссионных» осело в карманах оценщиков, правильно, а главное «объективно» оценивших иммущество.

Другими словами, обман государства, а также граждан был поставлен «на поток», носил групповой характер, имел стойкие, отлаженные годами формы. Рынок же недвижимости в государстве носил «виртуальный» характер и рынком, в классическом его понимании, не являлся.

В результате, оценщики, на которых среди прочего были возложены функции по недопущению занижения сумм уплаты налогов и поступлений от реализации государственного имущества, стали основным звеном осуществления данного вида коррупционной схемы, получая за это заранее определенный процент. А страдал госбюджет, «латание» которого тяжким бременем ложилось на добросовестных налогоплательщиков.

Но и это не все. Используя алчность, безнаказанность и круговую поруку экспертов-оценщиков, многие крупные финансисты «кидали» с их помощью государство уже на миллиардные суммы. Очевидный пример – банк «Родовид», выдавший кредиты аферистам под залог заведомо переоцененных объектов недвижимости. Аферисты с кредитами исчезли, оставив «Родовиду» (и прочим подобным банкам) миллиардные «дыры» в балансе. Чтобы спасти эти банки от краха, государству пришлось из бюджета рефинансировать эти «дыры». Потому что вдруг оказалось, что залог (недвижимость), под который банки выдавали кредиты – на самом деле не стоит и сотой части того, что «нарисовали» в своих актах оценщики.

Интересная деталь: если имена банковских клерков-мошенников стали достоянием СМИ, а сами банкиры пошли на допросы и в СИЗО, то фамилии экспертов-оценщиков, которые даровали банкирам-жуликам право «списывать» миллиардные суммы с балансов финучереждений, так и остались «за кадром». Потому что «дыры» в существующем на тот момент законодательстве позволяли этим оценщикам «творить чудеса». И еще потому, что влиятельные клиенты «оценочной мафии» заинтересованы в сохранении «проверенных» кадров» и использовании их жульнических навыком в дальнейшем.

Таким образом, криминальный процесс воровства денег из бюджета при помощи «оценочной мафии» принял масштабы государственные. Но без института оценщиков не может функционировать свободный рынок. Как быть?

И правительство решилось на наведение порядка в этой специфической сфере.

Во-первых, уже с начала июня на рынке должны работать только сертифицированные государством оценщики. Без оценки которых нотариусы не имели права заверять договора купли-продажи. Это дало возможность соблюсти единый подход к налогообложению всеми участниками сделок по купле-продажи недвижимости. Отчисления в бюджет от каждой конкретной сделки сразу же увеличились; в договорах купли-продажи стали фигурировать суммы, реально отражающие стоимость отчуждаемых объектов; фактически, рынок недвижимости стал выходить из «тени».

Во-вторых, началось финансовое оздоровление самого рынка недвижимости Украины, который впервые с 1991 года начал оперировать реальными цифрами и показателями. А не заниженными оценщиками – с одной стороны, а завышенными риэлторами – с другой.

Из негативных последствий: да, на первом этапе реформы рынка оценочных услуг к работе с клиентами были допущены только 12 компаний, успевших пройти процедуру сертификации. По этой же причине, возможно, образовались и «заторы» у нотариусов, клиенты которых не могли быстро получить акты оценки продаваемых-покупаемых объектов. (Слово «возможно» употреблено потому, что есть и другая версия произошедшего «торможения»: нотариусы, объединенные в свою профессиональную «гильдию», получили указание «старших» все сделки с недвижимостью «тормозить», пока «оценочная мафия» не «прижмет» правительство, заставив последнее отменить новации на рынке оценки недвижимости).

«Оценочное воротилы» сразу же взяли данную тему на вооружение. Мол, «всего лишь12 компаний», что явно недостаточно для данного рынка. Если же объективно посмотреть на данный вопрос, правильней было бы сказать не «всего лишь», а аж 12 компаний, которые за относительно короткий срок подали в Фондгосиммущества все необходимые документы и прошли все проверочные процедуры. Учитывая же данную тенденцию, можно спрогнозировать, что уже через месяц количество компаний запросто могло бы увеличится до 100 или даже 150.

Однако, «оценочная мафия», испугавшись конкуренции на рынке, видимо решила «зарубить данную сферу еще в зародыше».

Другими словами, если бы не нотариусы и «оценочные бароны», то, скорее всего, возникшая ситуация вскоре «рассосалась» и новый механизм купли-продажи недвижимости был бы отлажен, но тут в «атаку» пошла «оценочная мафия».

СМИ заполонили проплаченые «оценочной мафией» публикации и видеосюжеты о том, что рынок оценки «захвачен», якобы, окружением самого Президента (редко кто осмеливается манипулировать именем Главы государства, тем самым подставляя его репутацию под удар. Но «оценочная мафии по всей видимости решили не заморачиваться таким мелким вопросом в достижении своих целей).

«Оценочные воротилы», фактически, превратились в мелких дезинформаторов, всячески пытавшихся «втюхать» руководству страны и украинским гражданам о страшных последствиях и катастрофичности последних изменений в сфере оценки, не забывая приукрасить это все несколькими небылицами. О том, что жертвами этого «передела рынка» станут миллионы простых граждан, которых новые «хозяева» рынка заставят платить за экспертизу втридорога (хотя цены на рынке практически не изменились).

В канву проплаченных «разоблачений» вплетались громкие фамилии, рынку оценки пророчился коллапс, а правящей партии – презрение избирателей и т.д. Утверждалось, что у 9000 независимых оценщиков (в основном представителей среднего и малого бизнеса), настоящих «профи» своего дела, забрали работу.

Хотя до конца 2011 года данные функции выполняли органы БТИ, которые предоставляли инвентаризационную стоимость, а удельный вес оценки для целей налогообложения в обороте любой оценочной компании составлял менее 1%. Более того, на самом то деле, в Украине работает всего лишь 3 тысячи оценщиков (а не 9 тысяч, как утверждали отдельные лица), которые в основном занимаются банковской и другими направлениями оценки, а не оценкой для целей налогообложения.

Но все же влиятельному лобби «оценочной мафии» на волне инспирированного и раздутого ею же скандала удалось надавить на правительство. Которое сделало «шаг назад».

15 июня Фонд госимущества внял возмущению отстраненных оценщиков и признал свои же приказы (№554, 555 и 556), которыми поручил оценку недвижимости для налогообложения только сертифицированным компаниям, утратившими силу.

И «оценочная мафия» тут же снова получила доступ на вожделенный рынок. В результате стоимость оценки объектов недвижимости снова рухнула до «предвоенного» уровня, а рынок недвижимости утратил прозрачность.

Что выиграла «оценочная мафия»? По стране в год совершается до 350 000 сделок с недвижимостью. Цены на которую при заключении сделок практически всегда оценщиками занижаются в угоду клиента. В результате продавец недоплачивает государству налоги. За этот обман государства клиент платит оценщику «левую», неучтенную «копейку» – за «услугу». Проще говоря, дает взятку. В Украине обман государства называется «бизнес».

При этом эксперты-оценщики – ключевое звено на рынке недвижимости; на них «завязаны» нотариусы, риелторы, управляющие недвижимостью и т.д. Тот самый «круг по интересам», который, напомним, «раздувал» в 2004-2008 годах рынок недвижимости Украины, рухнувший осенью 2008-го и «валящийся» и сегодня. Все эти «гильдии» связаны круговой порукой, и потому когда пошли в атаку на правительство оценщики, на их защиту дружно встали риэлторы и нотариусы. Потому что вся эта публика, годами кормившаяся с рынка недвижимости, панически боится потерять привычные сверхдоходы. И потому категорически против вмешательства государства в дела этого самого рынка и лицензирование его участников.

Более того: ближайшее изучение сложившегося в Украине рынка оценочных услуг приводит к однозначному выводу: так называемый «рынок», о котором так любит говорить председатель совета Украинского общества оценщиков Алексей Амфитеатров, на самом деле – махровая монополия. В которой заправляют несколько кланов оценщиков, сгруппировавшихся по территориальному признаку. Рынка не было и нет – есть «дерибан» рынка оценочных услуг в ущерб государству и его гражданам.

Цифра в 9000 несчастных «независимых оценщиков», чуть было не лишившихся работы – миф: реально рынком оценки в стране заправляют 8-10 фамилий. Они же и делят между собой «оценочные» миллиарды гривен.

Кто и как сегодня реально «уценивает» недвижимые активы Украины и украинцев? Во всех деталях об этом мы расскажем уже в ближайших публикациях «УК» на эту тему.

P.S. Публикацией данной серии материалов мы пытаемся привлечь внимание руководства страны, народных депутатов правоохранительных органов, общественных организаций к ситуации, что сложилась в сфере оценки. К тому уровню криминальности и коррумпированности, и что самое главное безнаказанности, от чего, как и во всех подобных случаях, в первую очередь страдают простые граждане, которые вынуждены терпеть издевательство и грабеж со стороны «оценочной мафии». Может быть эта серия материалов станет той последней каплей, которая переполнит чашу терпения и безразличия власти, и разрушит преступный оплот «оценочных воротил».

Константин Новожилов, специально для «УК»