Как отстоять у банка кредитную квартиру. 5 способов
5 способов не дать банку забрать кредитную квартиру: реструктуризируйте задолженность, перепланируйте квартиру, не являйтесь к нотариусу, затаскайте банк по судам, оспаривайте оценку. Подробно…
В апреле Верховная Рада приняла закон, предполагающий запрет на принудительное изъятие жилья, приобретенного за банковское кредиты, если оно является постоянным местом проживания заемщиков. Однако Виктор Ющенко наложил на этот закон вето, а Верховная Рада не смогла преодолеть его, выставив 56 голосов вместо 300 необходимых.
Банки получили право забирать жилье без суда, но их можно победить
Теперь залоговое жилье можно забирать даже до окончания срока кредитного договора, заключенного с банком, если клиент не погашает тело кредита или не оплачивает проценты по займу. Если ранее для этого было необходимо решение суда, то теперь достаточно исполнительной надписи наотариуса на договоре ипотеки. Несправедливо, ведь кризис многих людей лишил работы и источников доходов, позволяющих погашать займы.
Две правды
Ющенко обосновал свое решение тем, что банки, выдав долгосрочные ипотечные кредиты гражданам (как правило, на 15—20 лет) и не получая от них платежей, могут обанкротиться. В итоге под угрозой окажется не только банковская система, но и граждане, имеющие депозиты в банках, не смогут забрать свои сбережения.
Действительно, должники, не погашающие кредиты, ставят в тупик и банки, и тех, кто доверил им свои сбережения. Станислав Аржевитин, председатель совета Ассоциации украинских банков, считает, что проблемные задолженности вскоре составят не менее 20% от полученных кредитов, тогда как сегодня они достигают 15% займов. Но надо заметить, что львиная доля неплатежей банкам связана не с гражданами и с ипотекой, а с юридически лицами.
Но есть и вторая сторона, которую и защищал ветированный закон. Если человек действительно временно не в состоянии оплачивать кредит, он должен остаться без крыши над головой? Июньским антикризисным законом было запрещено принудительно выселять граждан-должников, если для них купленное в кредит жилье является единственным местом жительства. Но тут возникла коллизия. Министерство юстиции до последнего времени поддерживало мораторий на лишение граждан квартир. Однако после того как парламент самоустранился от защиты должников, с подачи президента Минюст дал зеленый свет на конфискацию залоговых квартир, по которым есть задержки платежей.
Есть ли риск при покупке
Мнения риэлторов относительно того, безопасно ли обзаводиться жильем, отобранным банками за долги по ипотеке, разошлись.
Директор АН «Александр» Алексей Красотов считает: «Достаточно нотариальной надписи, удостоверяющей право банка отчуждать залоговое имущество. Такой конфискат покупать можно без опаски: прежние хозяева вряд ли докажут, что их выселили безосновательно. Тем более к покупателю не возникнет претензий, если неплатежеспособных заемщиков лишат жилья решением суда».
Но есть и альтернативное мнение. «Я не советую покупать жилье, которое банки отбирают у должников, если только они сами не дадут на это согласие, — говорит директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Нотариальная надпись — не броня для легитимности принудительной продажи квартиры. И даже судебное решение об отчуждении жилья не гарантирует безопасности его покупки. А принудительную продажу квартир несостоятельные заемщики наверняка будут часто оспаривать в суде».
Поэтому стоит помнить о том, что при покупке изъятой квартиры можно оказаться втянутым в судебные разбирательства.
5 способов не дать банку забрать кредитную квартиру
Комментируют председатель Всеукраинского профсоюза правоведов Юрий Михальский и директор юркомпании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа.
Способ 1:
Реструктуризируйте задолженность. Предложите банку реструктуризировать долг по ипотеке, сославшись на антикризисный закон от 23 июня: он не имеет права отказать вам в такой инициативе. Тогда вы будете платить только проценты по кредиту, а банк не сможет начислять штрафы за непогашение основной суммы долга, тем более — отчуждать залоговую квартиру. Мало того, если средства позволят в будущем выплачивать долг, банк будет обязан ежегодно, в течение 5 лет со времени заключения договора о реструктуризации, уменьшать сумму долга на 0,25%.
Способ 2:
Перепланируйте квартиру. Даже если в договоре с банком нет пункта, позволяющего перепланировать жилье, можете это сделать. Тогда, если банк захочет его отобрать, окажется, что… такой недвижимости уже нет в природе! Достаточно сделать из раздельной ванной и туалета совмещенный санузел или снести перегородку между комнатой и балконом, чтобы потребовалось получение нового техпаспорта на жилье от бюро технической инвентаризации. Между тем техническую характеристику на обновленную квартиру вы сами можете годами не получать. А без нового техпаспорта банк не сможет продать вашу квартиру. Потребуется приведение жилья в первоначальный вид, и тут вы можете, сославшись на безденежье, годами отказываться от этого ренессанса своей обители.
Способ 3:
Не являйтесь к нотариусу. Нотариус, прежде чем наложить исполнительную надпись на инициированное банком отчуждение квартиры (особенно если срок действия кредитного договора не истек), обязан пригласить обе стороны и выслушать возможные возражения. Ясное дело, у вас они будут, и тогда нотариус вряд ли возьмет на себя ответственность завизировать досрочное расторжение договора.
Но вы просто можете игнорировать приглашение банка на это рандеву, а принудительно вас привести к нотариусу никто не имеет права. И если последний дорожит своей лицензией, вне вашего присутствия исполнительную надпись не наложит. В противном случае вы через суд легко докажете, что у нотариуса не были, стало быть, он нарушил закон и должен быть лишен лицензии.
Способ 4:
Затаскайте банк по судам. Если обратитесь в суд на основании Закона «О защите прав потребителей», то даже госпошлину платить не будете. В иске укажите, что как потребитель услуг (а ведь предоставление ипотечного кредита относится к их числу) пострадали, поскольку банк, досрочно и в одностороннем порядке расторгая договор о кредите, нарушает ваши потребительские права.
Далее, согласно ст. 47 Конституции, никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона и решения суда. Тут можно апеллировать к Гражданскому кодексу, в который не внесены изменения о внесудебном изъятии жилья, а ведь кодекс по статусу выше, чем закон, позволивший это делать. Наконец, если у вас есть несовершеннолетние дети и они проживают в залоговой квартире, потребуется разрешение опекунского совета на их выселение в случае ее продажи. А опекунский вряд ли даст добро, если для детей нет альтернативной крыши над головой.
Способ 5:
Оспаривайте оценку. Прежде чем продать квартиру, банк должен получить заключение независимого оценщика о ее стоимости. А вы можете ее оспорить через суд — мол, это жилье стоит дороже. Новая экспертиза — а вы, опять же, не соглашайтесь с оценкой. Суды могут длиться годами, и банк в итоге сам пойдет на уступки, предложив вам более выгодные условия погашения кредита.
