Рынок недвижимости Украины: проводить сделки стало дольше, сложнее и дороже

2013 год можно смело назвать революционным на рынке недвижимости Украины. Украинская власть запустила руку в карман граждан в поисках дополнительных средств для наполнения государственной казны. Нам преподнесли «обед из трех блюд», последствия которого будут еще долго перевариваться и наносить ущерб всем нам.

 На первое – «Налог на недвижимость»

Первым шагом украинской власти в реформировании сферы недвижимости было вступление 1 января 2013 года в действие так называемого налога на недвижимость. А если быть точным, то появилась статья 265 Налогового кодекса Укарины «Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка».

Введение этого закона предполагалось еще в январе 2012 года, но было отложено до 1 июля 2012 года, а затем – до 1 января 2013 года в связи с необходимостью доработки законопроекта. Эксперты отмечали, что в законе есть целый ряд спорных и просто непонятных моментов. Однако, с 1 января новый налог на недвижимость «успешно» вступил в силу в изначальной редакции со всеми спорными моментами. Видимо, нужда пополнить государственную казну за счет нового налога достигла критичной точки.

Итак, давайте разбираться, в чем же суть закона.

Кто платит этот налог?

Плательщики – это как физические, так и юридические лица, которые имеют в собственности жилую недвижимость, а точнее квартиры жилой площадью свыше 120 кв.м. и жилые дома – более 250 кв.м. При этом максимальные ставки налога предусмотрены Налоговым кодексом, а фактические устанавливаются органами местного самоуправления и, следовательно, могут отличаться в разных городах Украины.

Сколько нужно платить?

База для начисления налога на недвижимость – это ее жилая площадь. Его ставки устанавливаются сельским, поселковым или городскими советами за квадратный метр жилой площади объекта жилой недвижимости: для квартир до 240 кв.м. и жилых домов до 500 кв.м. налог на недвижимость – до 1 % от минимальной зарплаты. Для квартир и домов большей площади – налог на недвижимость составляет 2,7% от минимальной зарплаты.

СПРАВКА: В 2013 году минимальная заработная плата в Украине составляет 1147 грн в месяц. С 1 декабря 2013 года увеличится до 1218 грн.

Например, у вас в собственности есть квартира, жилая площадь которой составляет 270 кв.м., и дом площадью 170 кв.м. В этом случае за 2013 год вы должны заплатить налог на недвижимость в размере более 10 000 грн. Арифметика простая и доступна каждому: за квартиру сумма налога составит 8361,63 грн (270 кв.м. х 2,7% х 1147 грн), а за жилой дом –1949,9 грн (170 кв.м. х 1% х 1147 грн).

Для налога на недвижимость установлен годовой отчетный период. Это означает, что выплачивать налог и отчитываться по нему необходимо один раз в год. До 1 июля отчетного года Налоговая будет присылать таким налогоплательщикам уведомление по месту нахождения объектов недвижимости.

Почему новая база налогообложения выглядит спорной? Во-первых, неясно, почему такой налог не будет браться с собственников коммерческой недвижимости, что является нормой в мировой практике. Во-вторых, определение в качестве базы налогообложения только жилой площади изначально ставит в неравные условия собственников современных и устаревших квартир с одинаковой жилой, но разной нежилой площадью.

На сегодняшний день Министерство доходов и сборов в связи с введением налога отправило уже почти 678 тыс. приглашений гражданам Украины с просьбой до 31 декабря сверить данные по имеющейся у них информации про недвижимость.

«Провести сверку граждане по собственному желанию могут вплоть до 31 декабря 2013 года. Если сверка не будет проведена, то налог будет начисляться согласно той информации, которая имеется в Миндоходов», — сообщили в пресс-службе Министерства.

На второе – ограничение расчетов наличными

С 1 сентября 2013 года вступило в действие еще одно спорное новшество — ограничение на расчеты наличными суммой от 150 тыс. грн. Национальный Банк Украины утверждает, что новые правила направлены, прежде всего, на борьбу с теневым рынком, повышением борьбы с уклонением от уплаты налогов. Ну и самое главное – такой шаг позволит наполнить бюджет государства.

Если учесть тот факт, что в большинстве своем стоимость недвижимости превышает сумму 150 000 гривен, то выходит, что покупатель должен оплачивать стоимость приобретенной недвижимости исключительно через БАНК, где предварительно необходимо открыть счет. Далее на этот счет необходимо положить деньги в национальной валюте. То есть, если у вас сбережения хранятся в долларах, то вам необходимо поменять валюту на гривны, при этом потеряв часть денег в разнице курса. После этого нужно перевести деньги со счета на счет – за это банки берут дополнительную комиссию (0,3-1%). И не секрет, что продавец в последствие захочет обналичить эти деньги, и за это нужно заплатить комиссию банку. Таким образом, только на одной сделке можно потерять около 2% от стоимости недвижимости.

«На сегодняшний день процедура купли-продажи стала сложнее и дороже. Для того, чтобы совершить сделку, необходимо открыть расчетный счет в банке, перевести деньги с одного счета на другой, затем обналичить сумму», – говорит вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников.

Эксперт также отмечает, что все дополнительные расходы будут «вшиваться» в стоимость продаваемой недвижимости, что может вызвать неоправданный рост цен на жилье.

Ну и не сложно предположить, что украинцы быстро придумали пути обхода ограничений, установленных Нацбанком. В частности, риелторы предлагают оформлять сделки купли-продажи частичными платежами, а кто-то просто уменьшает сумму по официальному договору до предельно низкой.

Да, конечно, мы стремимся к европейским стандартам, где такие ограничения давно уже действуют, но уровень жизни иу нас и у них разный. И степень доверия власти тоже. Пока действия нашего государства в этом направлении выглядят как попытка тотального надзора за кошельками украинцев.

И десерт – новые правила оценки недвижимости

1 ноября оценщики, риелторы и нотариусы окрестили «черным» днем. Ожидалось, что случится настоящий коллапс на украинском рынке недвижимости…Отчего возникли такие настроения?

Дело вот в чем: с 1 ноября 2013г вступили в силу новые правила оценки имущества для целей налогообложения. Согласно им, при осуществлении сделок с недвижимым имуществом нужно обязательно получать оценку его стоимости у специализированных оценщиков. Таким образом, при покупке-продаже квадратных метров украинцы теперь платят налоги не с суммы сделки, а с оценочной стоимости, указанной в заключении оценщика.

Новый порядок проведения оценки должен был вступить в силу еще 1 августа 2013 года. Однако Кабинет Министров принял решение отложить на 3 месяца введение новых правил оценки – до 1 ноября 2013 года. «Необходимость отсрочки введения новых правил оценки возникла из-за того, что в стране не удалось подготовить достаточное количество субъектов оценочной деятельности», – пояснила министр юстиции Елена Лукаш.

Теперь право оценивать недвижимость будут иметь только те, кто прошел обучение и по разным данным сегодня таких чуть более тысячи специалистов. Для сравнения: до вступления в силу закона в Украине имели право проводить оценки более 5 тысяч субъектов.

Стоит отметить, что до 1 февраля 2014 года действует так называемый переходный период, в течение которого юридическую силу будут иметь оценки, составленные оценщиками, не прошедшими обучение. То есть реальное вступление в силу нового закона «красиво» отложили на время, когда шумиха по этому вопросу уляжется.

1 ноября была срочно созвана пресс-конференция, на которой председатель исполнительного совета Ассоциации оценщиков Украины Константин Черныш заявил, что коллапса на рынке недвижимости не произошло и все опасения были безосновательны.

«Вступление в силу нового порядка оценки имущества для целей налогообложения не привело к возникновению дефицита оценщиков на рынке или подорожанию их услуг», – сообщил К. Черныш.

Он также назвал неправдивой информацию о том, что стоимость услуг оценщиков резко возрастет с 1 ноября. «По моим данным, 300 грн стоит сейчас оценка любого объекта недвижимости. А когда какие-то оценщики говорят о том, что они точно знают, что в 10 или в 7 раз будут увеличены расценки, то это просто неправда», – добавил он.

Автор обзвонил несколько агентств, которые осуществляют оценку по новым правилам, представившись при этом продавцом однокомнатной квартиры в Киеве. Действительно, с 1 ноября стоимость оценки не возросла, она колебалась в районе 300-500 грн. Однако, во всех случаях оценщики предупреждают, что оформляться заключение будет «задним числом», то есть датой до 1 ноября 2013 года.

С такой информацией мы обратились к тому же Константину Чернышу, который ответил, что «такие оценщики не имеют морального права так поступать, они позорят профессию оценщиков, но ничего с этим пока поделать нельзя».

Спустя 3 недели после вступления в силу нового закона цена на оценку не изменилась, но идея с «завтрашним числом» по-прежнему актуальна. Как сообщил журналисту «ОстроВа» один из «новообученных» оценщиков, цена значительно возрастет только с 1 февраля, когда большинство оценщиков потеряют право оценки, а круг тех, кто имеет такое право, заметно сузится.

«Сейчас у людей есть альтернатива проводить оценку у старых специалистов с заключением сделок задним числом, однако с 1 февраля это станет невозможным. Вот тогда-то новые оценщики и разгуляются, они смогут устанавливать любые цены, ведь нет закона, который бы это как-то нам запрещал. Обучение стоило немалых денег и их нужно отбивать», – рассказал новоиспеченный оценщик Михаил.

Еще одно нововведение в системе оценки недвижимости – это компьютеризация процесса. Ходило много разговоров о том, что Министерство юстиции Украины разработало обязательную для всех оценщиков программу, которая стоит несколько тысяч гривен. Затем заговорили о том, что сама программа бесплатная, но 80% от стоимости оценки автоматически будет перечисляться разработчикам. За разъяснениями «ОстроВ» обратился к президенту Союза специалистов по недвижимости Украины Александру Рубанову.

«Обязательной и единой программы для всех оценщиков нет и не будет, это бред. Существуют лишь рекомендуемые программы, которые оценщик может купить, а может не покупать. Сегодня многие оценщики уже работают с этими программами, они значительно ускоряют и упрощают процесс оценки недвижимости», – ответил А. Рубанов.

Один из оценщиков поделился с «ОстроВом», что специальные компьютерные программы их заставят покупать с 1 февраля. «Нам намекнули, что лучше купить эти программы сейчас, а то потом может выйти дороже», – рассказал он.

Кстати, благодаря этим программам , теперь оценку можно проводить дистанционно, то есть оценщику теперь не обязательно ездить на сам объект. Это нововведение вызвало много споров и противоречий. «Клуб оценщиков Украины» считает, что это является нарушением Международных стандартов оценки, ведь требование осмотра объекта оценки является обязательным не только в Международных стандартах, принятых в Европейском Союзе, но также и в американских «Единых стандартах профессиональной практики».

По новому закону также упраздняется и обязательная годичная стажировка оценщика, и получить свидетельство можно сразу после окончания трехмесячных курсов. Раньше только после одного года практики разрешалось получить такой документ. Как рассказал «ОстроВу» эксперт в области недвижимости А.Гусельников, курсы могут пройти кто угодно, даже не имея профильного или вообще высшего образования. Можно себе представить уровень квалификации таких специалистов…

Ряд оценщиков пытались еще летом оспорить в суде постановление Кабинета Министров Украины от 4.03.2013 года №231 «Некоторые вопросы проведения оценки для целей налогообложения…», которым и предусматриваются все вышеперечисленные нововведения в оценке недвижимости. Однако, борьба не принесла положительных результатов – Окружной административный суд Киева отказал оценщикам в удовлетворении всех исковых требований.

О реальных результатах и последствиях введения новых правил оценки недвижимости можно будет говорить в феврале 2014 года, а пока специалисты рекомендуют оформлять сделки «задним числом».

Как видим, 2013 год для рынка недвижимости оказался очень сложным и новаторским. С одной стороны, все нововведения можно расценивать как шаг навстречу европейским стандартам, с другой – как грубое вмешательство государства в частную собственность простых украинских граждан. Все понимают, что государственную казну необходимо пополнять, но такими ли способами?

Вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников рассказал, что новые законы уже снизили активность на украинском рынке недвижимости за 1 год на 6%.

«Новые законы и правила, которые с 2013 года вступили в силу значительно снизили активность на рынке недвижимости. В частности, с 1 полугодия 2012 года по 1 полугодие 2013 года количество транзакций по недвижимости снизилось на 6%. Что будет происходить с рынком недвижимости в дальнейшем, говорить сложно», – сказал А.Гусельников.

Автор: Владислав Булатчик, «ОстроВ»