Налоговая облава на арендодателей – куда бежать?

Последний квартал года – «страда» для налоговых инспекторов. Именно в этот период они бросают все силы, чтобы все-таки выполнить планы по наполнению госбюджета. В том числе активно проводят рейды по сдаваемым в аренду квартирам, пытаясь выявить уклоняющихся от уплаты налогов арендодателей. Таких, как известно, большинство. Что же делать тем, кто стал жертвой «облавы»? И главное — как минимизировать издержки при сдаче жилья в аренду? «Несколько недель назад мне позвонил человек, который снимает у меня квартиру. Он сообщил, что к нему пришли из налоговой инспекции и требуют рассказать, за сколько и как давно он арендует жилье. Мой горе-арендатор все им выболтал, и они ушли. А через месяц мне пришло письмо с приглашением явиться в налоговую администрацию по месту жительства. Теперь не знаю что делать…», — рассказывает художник Николай Ярмоленко, который уже не первый год сдает квартиру, оставшуюся ему в наследство от родителей.

Подобные ситуации — не редкость. Как объяснил директор департамента налогообложения физических лиц ГНАУ Степан Дусяк, налоговики сейчас активно проводят работу по привлечению к налогообложению физлиц-арендодателей. Ведь по Закону «О налогах на доходы физлиц», налог с дохода, полученного от сдачи жилья внаем, оплачивается по ставке 15%. Уплата налога должна осуществляться поквартально в течение сорока дней после завершения очередных трех месяцев. Однако кто из арендодателей всем этим занимается? Единицы.

В связи с этим недосчитавшиеся поступлений налоговики и начали проводить рейды по квартирам. «Мы находим арендодателей через объявления, которые публикуются в СМИ и наклеиваются на заборы, используем информацию от нотариусов и жэков, которые регистрируют договоры аренды жилья», — рассказывает Степан Дусяк. В рамках этой работы ГНАУ сотрудничает также с участковыми инспекторами МВД, органами местного самоуправления, паспортной и миграционной службами. Ну, и конечно, для выявления уклонистов, как и в старые добрые времена, используется информация, которая поступает от «доброжелателей» (стукачей-соседей :). — Авт.).

Лови уклонистов!

Выявляют арендодателей, «забывших» уплатить подоходный налог, следующим образом. С одной стороны, начинается обработка тех, кому пришло в голову составить договоры аренды и заверить их у нотариуса. С другой — «обрабатываются» сами арендаторы, которых выявили через сообщения бдительных бабушек и по объявлениям в газетах. «Обычно мы действуем следующим образом: получаем направление на проверку и с участковым обходим квартиры, которые предположительно сдаются в аренду», — рассказывает сотрудник одной из киевских районных налоговых администраций, пожелавший остаться неназванным.

«Если жильцы квартиры согласятся открыть дверь по требованию милиции, мы проверяем их документы, прописку, а потом снимаем показания о сроке аренды и ее стоимости», — рассказывает инспектор.

Заметьте, ключевое слово в рассказе налоговика — «если». 🙂 «Согласно Конституции Украины, частная собственность граждан является неприкосновенной, и войти в нее можно только по решению суда или с санкции прокурора. В некоторых случаях возможен взлом жилья, но только если оно представляет угрозу окружающим (затопление, пожар и прочее)», — говорит юрисконсульт Олег Кравченко. Поэтому, возможно, имеет смысл предупредить своих арендаторов, чтобы они не открывали двери людям, которые представляются работниками ГНАУ или милиции. «Можно пообщаться через цепочку, сообщить, что вы друзья хозяина квартиры и не платите за аренду. После этого можно смело захлопывать дверь — ломать ее никто не будет», — советуют юристы (см. «Разрешите войти?»).

Однако если арендаторы оказались морально неустойчивыми и уступили требованиям милиционеров и налоговиков впустить их в квартиру, а затем выболтали всю информацию о сроке и стоимости аренды, то хозяина жилья ждут неприятности. На основании протокола, который составит участковый инспектор, на арендодателя будет заведено дело об административном правонарушении.

Согласно статье 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях, первичное уклонение от уплаты налогов (несвоевременная подача декларации, искажение данных) грозит предупреждением либо штрафом в размере 51–136 грн. (на сегодняшний день). Если в течение года сдающего жилье опять поймали на том же правонарушении, тогда сумма штрафа увеличивается до 85–136 грн. Кроме штрафных санкций придется выплатить сумму насчитанного налога, а также пеню за несвоевременную его уплату. Согласно Закону Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетом и государственными целевыми фондами», задержка с уплатой налогов на 30 календарных дней после предельного срока оплаты (на оплату налогов за квартал государство дает 40 дней) будет означать пеню в 10% суммы налогового долга. Если обязательства просрочены на 30–90 дней — пеня составит 20% налогового долга. Если же угораздило забыть о своей обязанности платить налоги на 90 дней — пеня составит 50% задолженности перед бюджетом.

Разрешите войти?

Что делать, если в гости никого не звали

Из Конституции Украины:

Стаття 30. Кожному гарантується недоторканність житла.

Не допускається проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку інакше як за вмотивованим рішенням суду.

У невідкладних випадках, пов’язаних із врятуванням життя людей та майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можливий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку.

Из Закона Украины «О милиции»:

Стаття 11. Права міліції

Міліції для виконання покладених на неї обов’язків надається право:

…

15) входити безперешкодно у будь-який час доби:

… б) на земельні ділянки, в житлові та інші приміщення громадян у разі переслідування злочинця або припинення злочину, що загрожує життю мешканців, а також при стихійному лихові та інших надзвичайних обставинах.

А если платить?

Впрочем, «облав» налоговиков, а также сопутствующих им штрафов можно и Дляизбежать. Конечно, если сдавать жилье легально и платить налог с дохода. этого арендодатель должен заполнить декларацию о доходах, внести туда расчетную сумму полученной прибыли, рассчитать налог и оплатить его через банк. При этом для подачи декларации и квитанции об уплате налога совсем не обязательно каждый квартал идти в ГНАУ. Достаточно купить один бланк декларации, сделать нужное число копий, а потом регулярно заполнять их и отправлять в налоговую администрацию по почте.

У арендодателя есть и другой способ уплатить налог на доходы — пользуясь Указом Президента «Об упрощенной системе налогообложения субъектов предпринимательской деятельности». Для этого нужно зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности — физлица (частного предпринимателя) и платить единый налог (обычно до 200 грн. в месяц).

Для того чтобы рассчитать, какой именно вариант лучше для честного плательщика, возьмем простой пример: средняя цена аренды однокомнатной квартиры в «спальных» районах Киева составляет $450 в месяц плюс коммунальные услуги и телефон. За год доход арендодателя, соответственно, составит $450 * 12 = $5400. Если остаться на обычном подоходном налоге, то государству из этой суммы придется отдать $5400 * 0,15 = $810, или 4090,5 грн. Если же зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и в перечень предоставляемых услуг ЧП внести сдачу недвижимости внаем, то государству придется ежегодно платить 2400 грн. (200 грн. * 12 месяцев). Так что единый налог для честного плательщика явно предпочтительней.

Нужно только иметь в виду, что регистрация ЧП заберет у будущего предпринимателя немало времени (регистрация в местной администрации, уплата пошлин в банке, регистрация в ГНАУ, регистрация в Пенсионном фонде и так далее). К тому же штрафы для ЧП, не уплативших налог, гораздо выше. Если арендодатель является субъектом предпринимательской деятельности, то штрафы «за уклонение» составят уже 340–680 грн. (за «рецидив» в течение года — 510–1020 грн.).

Теневой бизнес

«А можно и налогов не платить, и штрафов избежать?» — наверняка спросит придирчивый читатель. Было бы несправедливо ответить, что нельзя. 🙂 Для этого придется не составлять договор аренды с жильцами. Это возможно, если и сдающие, и снимающие жилье доверяют друг другу и не ждут подвоха. Жильцы — не опасаются внезапного выселения из квартиры или повышения цены аренды, а арендодатель — не боится нечаянного поджога, затопления соседей или порчи имущества.

Однако стороны редко соглашаются сдавать/снимать квартиры без заключения соответствующего договора. Поэтому, чтобы избежать необходимости платить налоги, частенько договор составляют, но не удостоверяют его нотариально. Впрочем, делается так не только во имя избежания налогов, но и просто потому, что такое допускается законами. «При составлении договора найма (аренды) стороны свободны в оформлении сделки. Согласно Гражданскому кодексу Украины, такой договор можно и не удостоверять нотариально», — говорит юрисконсульт Олег Кравченко. По его словам, обязанность одной из сторон договора аренды выполнять его условия легко можно доказать в суде. Кстати, именно поэтому в договор нельзя вносить фиктивную цену аренды — иначе жилец через суд может заставить брать с него, к примеру, не $450, а 450 грн.

Но всегда надо помнить, что отсутствие государственной/нотариальной регистрации договора аренды не гарантирует того, что арендодатель не попадет в поле зрения налоговиков. 🙁 «Если арендодатель все-таки сомневается в своих арендаторах, он в некоторых ситуациях идет на составление договора. Но на срок в три месяца — чтобы минимизировать возможные штрафные санкции», — описывает один из случаев юрист Олег Кравченко. По его словам, в таких случаях к основному договору прилагается дополнительное соглашение о неизменности цены аренды на ближайшие 12 месяцев — чтобы арендаторы не волновались.

Но все равно самой безопасной и гуманной для арендодателя является честная уплата единого налога в качестве частного предпринимателя. Главное — соблюдать платежную дисциплину. И все будет в порядке. Особенно если в аренду сдается не одна квартира, а несколько. 🙂

Объединяемся!

Какой налог выгодней при сдаче жилья в аренду?

1-комнатная квартира в Киеве сдается за $450 в месяц

Годовой доход арендодателя — $5400

Налог на доходы — 15%, $810 за год

Единый налог (после регистрации ЧП) — $475 за год

Итого

Повестка из налоговой — отнюдь не повод для арендодателя «сушить сухари». Штраф заплатить все же придется. И потом, скорее всего, нужно будет стать ЧП на едином налоге.

Александр Дубинский, Деньги