Элитное жилье для лохов-«кошельков»

Один «квадрат» в доме в овраге без вида на город и под оползнеопасными склонами стоит 7 тыс у. е. На днях Киев взбудоражила новость: в элитном доме по улице Большой Житомирской продана квартира-пентхауз площадью в 600 кв. м за $4 миллиона. Риэлторы бодрятся, но следует отметить, что продавцы продешевили — за это же жилье до кризиса они просили в три раза больше…

Тем не менее, несмотря на снижение активности на рынке недвижимости, воротилы не хотят терять проценты и пытаются найти покупателей в первую очередь престижной недвижимости. И термин «элитное жилье» указывается в рекламе чуть ли не каждой второй новостройки. Открылась охота на богатых лохов.

В кризис при покупке жилья больше всего страдает средний класс, ведь бедным и раньше было не до этого, а богатые уже купили все, что можно. Но риэлторы все чаще завышают уровень предлагаемой недвижимости, хотя, по мнению экспертов, настоящих элитных домов в Киеве единицы. Почему же состоятельные люди клюют на лажу? Корни — в стереотипах советских времен. При Союзе жилье строилось строго по ГОСТам и СНИПам и нормативов придерживались десятки лет: кому и сколько положено площади, какой должна быть высота потолков, размер кухни.

Тяжелое наследие

Функциональность, расположение, качество материалов всерьез не рассматривались. Особые условия могли позволить себе лишь высшие госчиновники и работники ЦК. Но и их жилье от социального отличалось нерадикально — на 20—25% по площади. С расслоением общества ситуация в корне изменилась. Люди, имеющие средства, стали вкладывать их в недвижимость. Появились понятия «элитное жилье» и «жилье бизнес-класса». Застройщики ринулись возводить апартаменты в центре города, утратив интерес к соцжилью. Дорогие квартиры, несмотря на кризис, строят и сегодня.

— Для многих потребителей единственным критерием качества жилья все еще является его площадь, — рассказал «Новой» Константин Гусев, ведущий специалист по оценке недвижимости ООО «Бюро Веритас». — Но уровень комфорта зависит не только от квадратных метров. Элитное жилья не должно располагаться возле шумных магистралей и предприятий, обязательно с удобными подъездами и хорошей транспортной развязкой, с новыми, а не устаревшими, как на Печерске, инженерными сетями, при отделочных работах необходимы натуральные и экологически чистые материалы. В доме должны быть кафе, тренажерный зал, химчистка, паркинг, охранная сигнализация, противопожарная система, Интернет.

По мнению специалистов, несмотря на скандальную славу, удачно решен жилой дом по Грушевского, 9-б. Достойно выглядят комплексы по Старонаводницкой, 32 и «Триумф-палас» по Зверинецкой. В то же время значительное количество применяемых в Западной Европе отделочных материалов у нас еще не нашли широкого применения из-за дороговизны. Архитекторы знают о стремлении застройщиков увеличить «вилку» между себестоимостью строительства и полученной прибылью.

Поскольку влиять на стоимость материалов не в их власти, а качество несущих конструкций контролирует стройэкспертиза, остается экономить на отделочных материалах и оплате труда персонала, что не улучшает качество жилья. В итоге в столице не так уж много зданий, построенных в соответствии с замыслом архитекторов, а цены на такое жилье по-прежнему на 30—50% выше реально обоснованных. Так, в новостройках на Воздвиженке до кризиса цена 1 кв. м доходила до 7 тыс у. е., несмотря на то что из утопленных в овраге домов отсутствует вид на город, а урочище окружено оползнеопасными склонами.

Волшебные слова

Тем не менее дельцы еще больше стали злоупотреблять неосведомленностью нуворишей. При словах «элитный» и «престижный» последние легче расстаются с деньгами. А определить, что действительно можно считать таковыми, непросто. Чтобы недвижимость продавалась, на нее вешают ярлык элитного жилья, но это банальный маркетинг. Правда, недавно «Киевская строительная ассоциация» разработала так называемый «Классификатор жилья», позволяющий худо-бедно отличать соцжилье от коммерческого и понимать, чего требовать от строителей за свои деньги. Но документ далек от совершенства, и не все агентства используют его в работе.

— В большинстве случаев статус будущей постройки определяет сам заказчик, — поведала «Новой» Татьяна Григорова, архитектор Бюро инвестиционных проектов «Бип-ПМ». — В проектном задании он должен обозначить все требования, касающиеся технических характеристик, материалов и технологий. Заказчик не должен нарушать авторские права архитектора, но на практике условия часто не соблюдаются.

С годами потребитель осознал, что площадь — не единственный критерий оценки, а дорогое и престижное — не всегда удобное. Качество — еще и рациональность, и функциональность помещений. В жилье элит-класса должны быть не только гостиные и спальни, но и гардеробные, и гостевые санузлы, и рабочие кабинеты. Да и цены на услуги ЖКУ заставляют задуматься: нужны ли семье из трех человек 500 кв. м?

Построить большую площадь легче, чем грамотно организованную. Но эта тенденция ненадолго, так как не выдержит конкуренции при появлении на рынке действительно грамотно построенного жилья. И в последние годы разница между возводимым экономным и престижным жильем стала менее заметна. Однокомнатные квартиры в 50 кв. м уже не редкость и в эконом-классе, что больше двухкомнатной хрущевки.

Перспектива же увеличения количества элитного жилья в Киеве не безгранична — земучастки для него в дефиците. А понимание инвесторами требований, предъявляемых к жилью премиум-класса, позволит строго дифференцировать ценообразование. Продавцам и застройщикам вскоре станет сложнее завышать цену без оснований.

Компетентно

Елена Макушенко, архитектор компании «Вива Дизайн»:

— Цены не всегда оправданны, но грамотно построенное жилье совсем дешевым быть не может. Для архитекторов это увеличивает ответственность и сложность работы. Начиная работу над жилкомплексом, коттеджем или загородным домом, им придется вписываться в рамки конкретных требований. Проектировщики вынуждены стать немного психологами и социологами, лучше представлять образ жизни будущего владельца, его требования и запросы.

Леонид Муляр, заслуженный архитектор Украины:

— Я против того, чтобы жилье классифицировалось по социальной принадлежности или покупательской способности. Употребляя термин «социальное жилье», подразумеваем не технические характеристики, а методику его получения. Это жилье, предоставляемое очередникам, льготникам и другим категориям. И это совершенно не означает, что оно низкого качества. Конечно, не двухуровневый пентхауз, но соответствует последним нормативным требованиям.

Константин Ронин, НОВАЯ