Почему за ситуацией на американском рынке жилья следит весь мир

Застрявший в депрессии, американский рынок жилья переживает серьезный спад. Судя по последним данным, продажи домов упали. Теперь эксперты ожидают неприятностей для всей экономики Соединенных Штатов, а некоторые и вовсе предрекают новую волну кризиса. Почему рынок жилья в США стал столь значимым показателем для мировой финансовой системы?

Согласно данным Национальной ассоциации риелторов США, по итогам июля объем продаж жилых домов составил 3,8 млн единиц — это худший результат за последние 15 лет. За июль продажи на первичном рынке жилья упали на 12,9%, а на вторичном — на 27,2%. Снижение вторичных продаж оказалось вдвое больше, чем предсказывали экономисты.

Зато рекордно высоким оказалось число переходов заложенного жилья в собственность банков (когда заемщик отказывается погашать кредит). В 2010 году оно может превысить 1 млн, прогнозирует RealtyTrac. Весной нынешнего года не производились выплаты уже по 13% ипотечных кредитов.

Льготы закончились

«Жилищный рынок застрял в депрессии», — цитирует Bloomberg Джефри Франкела из Гарвардского университета.

Спад продаж начался в мае 2010-го и произвел большой эффект в Америке, еще не забывшей, что кризис в 2007 году начался именно с коллапса на рынке жилья. Вот и теперь некоторые экономисты не на шутку испугались начала новой рецессии, а Нуриэль Рубини из Нью-Йоркского университета оценил ее вероятность в 40%. В администрации Барака Обамы объясняют снижение продаж тем, что в апреле закончилось действие льготы по подоходному налогу для продавцов жилья, которую правительство ввело, чтобы стимулировать продажи.

А дальше все логично: как только заканчиваются временные льготы, стимулирующие рост, продолжается предыдущий тренд — спад. Ведь те, кто хотел продать жилье, сделали это, пока действовали льготы. Точно так же было с программой «деньги за подержанные автомобили», которая год назад взбодрила продажи машин. А с ее окончанием реализация авто опять снизилась.

«Экономика США в кризисе: офицер полиции Роберт Кол должен удостовериться,
что после выселения за неуплату по ипотеке жильцы действительно покинули дом.
Кливленд, Огайо, 26 марта 2008 г.» Фото: Энтони Суо — победитель World Press Photo 2008

Попытки чиновников помочь неудачливым ипотечным заемщикам тоже успеха не имели. Всего с начала кризиса правительство субсидировало реструктуризацию 1,3 млн ипотечных кредитов. Но к июлю, по данным минфина США, почти половина (48%) заемщиков не смогли выплачивать долг и на льготных условиях. Или не стали этого делать: когда жилье дешевле взятого на его покупку кредита, выплачивать последний невыгодно.

Жилищные цепочки

Жилищный спад был непосредственным поводом для 7 из 8 последних американских рецессий (если вести отсчет с Великой депрессии 1929 года) — подсчитала Кармен Рейнхарт из университета в Мэриленде. Нынешнее падение продаж еще раз просигнализировало: ожидания быстрого восстановления американской экономики — за год-два — были безосновательны.

Расходы на покупку жилья, его ремонт и мебель — существенная часть американской экономики: по расчетам Moody’s, во II квартале 2010-го они составили 15% ВВП. Поэтому любой жилищный кризис быстро сказывается на всей экономике страны. Кроме того, состояние рынка жилья влияет на потребление: рост стоимости недвижимости позволяет людям брать под ее залог большие кредиты — например, на покупку авто. Наоборот, во время спада владельцы дешевеющего жилья утрачивают возможность брать новые кредиты.

«Продажи-покупки жилья — очень важный показатель потребительской активности американских домохозяйств, — говорит Ярослав Лисоволик, главный экономист Дойче Банка по России и СНГ. — В свою очередь, потребительская активность — главная составляющая роста экономики США. По словам Лисоволика, если наблюдается снижение в жилищном сегменте, это означает, что потребительская уверенность падает. На этот негативный сигнал, соответственно, реагирует падением и американский фондовый рынок. Ну а на него ориентируются все рынки мира».

«Падение объемов продаж на вторичном рынке жилья влияет прежде всего на состояние банковского сектора и финансовой сферы», — считает профессор РЭШ Наталья Волчкова. Когда жилье продавалось на первичном рынке, покупатель брал кредит. Потом, когда оно выставляется на продажу на вторичном рынке, новый покупатель опять берет кредит. Так раскручивается маховик кредитования, от которого зависит развитие банковской системы, поясняет Волчкова. Если продажи жилья падают, банковская система начинает стагнировать.

Требуются стимулы

Не стоит ожидать, что рынок жилья быстро восстановится, отмечает Кармен Рейнхарт. До кризиса, с начала которого миновало уже три года, американская экономика жила и росла в долг. Растущее потребление, включая и покупку жилья, обеспечивалось кредитами. В ближайшее время вернуться к этой модели роста не удастся, рынок жилья заморожен, безработица не торопится снижаться. Сейчас без работы 14,6 млн американцев (9,5% от общего числа экономически активных жителей), и в августе количество обращений за пособием снова выросло.

Чтобы изменить положение дел в экономике к лучшему, американское правительство продумывает новую программу стимулов, которая, вполне вероятно, будет принята уже нынешней осенью. Ведь текущая финансовая конъюнктура выглядит для Соединенных Штатов очень неплохо. Дело в том, что проблемная ситуация с внешним долгом европейских стран заставляет инвесторов активно покупать американские гособлигации. Благодаря этому их цена растет, а стоимость обслуживания внешнего долга снижается. За 10 месяцев финансового года (с октября 2009‑го) затраты на выплату процентов по долгу снизились по сравнению с 2008-м на 17%.

Значит, пока у Америки сохраняется возможность занимать еще и финансировать программы, стимулирующие создание рабочих мест. Этого от президента Барака Обамы ждут три четверти респондентов, опрошенных по заказу National Association for Business Economics (сокращение дефицита — приоритет лишь для 29%).

Так что, скорее всего, администрация еще раз отодвинет в сторону опасения по поводу роста бюджетного дефицита и снова, как и в разгар кризиса, пойдет на масштабное выделение финансовых ресурсов из казны. Сколько может стоить новый пакет, пока неясно. Но эксперты не сомневаются: прежде всего в нем будут меры по поддержке строительства — ключевой отрасли американской экономики.

Автор:Грозовский Борис, «The New Times»