Регистрация недвижимости по-новому: упростили до «дыр»

Новые правила регистрации недвижимости породили лазейки для мошенничества. И хотя глава правительства велел навести порядок, быстро это сделать не получится: цепочка передачи информации от старых к новым регистраторам оборвана.

«Я не удовлетворен теми ошибками и недочетами, а иногда и очевидными организационными просчетами при внедрении новой системы. Почему с самого начала для людей были созданы неудобства, кто мешал избежать их сразу?» — негодовал премьер-министр Николай Азаров, сообщая 30 января об увольнении с должности главы Государственной регистрационной службы Леонида Ефименко.

Кроме того, Азаров велел создать рабочую группу для наработки оптимальных решений по улучшению работы службы, в состав которой вошли вице-премьер-министр Александр Вилкул, министр юстиции Александр Лавринович, министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Геннадий Темник. Новый глава Госреестра (судя по всему, эту должность займет первый заместитель главы Укргосреестра Инна Завальная) и рабочая группа должны в сжатые сроки вывести из тупика ситуацию с регистрацией недвижимости.

Формально уволить Ефименко должно Министерство юстиции — именно ему подчиняется служба. По словам Александра Лавриновича, опальный чиновник заявление уже написал. С этим разобрались быстро.

А вот собственно с регистрацией недвижимости так же быстро не получится. С нового года многие украинские нотариусы ушли в отпуск или на больничный. И всё ради того, чтобы не оформлять сделки по купле-продаже жилья, паркинга, земельного участка. Ведь нотариус несет ответственность, вплоть до уголовной, за оформление «не того» договора.

Перевод системы регистрации недвижимости на новые рельсы должен был состояться еще в начале 2012 года, но тогда государство опомнилось, понимая, что это грозит полной остановкой рынка. И регистраторам дали год на подготовку к работе по новым правилам=. Года не хватило. А подготовка реформы оказалась настолько скверной, что исправить огрехи за пару недель не выйдет.

Не готовы к войне

До 2013 года права на землю регистрировались в Госреестре земель, а права на недвижимость и незавершенные объекты строительства — в Бюро технической инвентаризации (БТИ), причем в бумажном виде. Информация о владельцах недвижимости (уже в электронном варианте) заносилась в Реестр прав собственности на недвижимое имущество, а данные об обременении — в Государственный реестр ипотек. При этом роль нотариусов сводилась только к удостоверению сделки.

Поскольку в стране появился на налог на недвижимость, да и бумажные архивы теперь не в моде, государство решило всю информацию собрать в Едином государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Этот новый реестр должен фиксировать все события, имеющие отношение к регистрации любого объекта недвижимости, включая земельные участки, и связанные с ним обременения. Но заработал он лишь с 1 января 2013 года и, соответственно, пока почти пуст.

Согласно поправкам в Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», регистрацией прав собственности на рынке недвижимости занимаются только нотариусы — как государственные, так и частные. Их, по данным Кабмина, в Украине насчитывается 6835 человек.

По задумке законотворцев, делалось это по лучшим мировым лекалам — мол, гражданам теперь не придется никуда ходить, собирая многочисленные справки из БТИ, выписки из реестра отягощений, сведения территориальных органов земельных ресурсов. Всё это якобы можно будет получить в одном месте. В итоге процесс регистрации объекта недвижимости должен был сократиться с двух месяцев до 14 дней, а регистрация отягощений — до одних суток.

Между тем выяснилось, что старую систему разрушили, а новую так и не создали. По словам партнера юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максима Копейчикова, оформление сделок по купле-продаже недвижимости должно происходить на новых бланках, которых пока нет в природе. И эта проблема — еще не самая большая.

Дело в том, что договор купли-продажи жилья заключается на основании документа, подтверждающего право собственности на недвижимость продавца. При заключении сделки нотариус должен проверить историю объекта, убедиться, что человек, который продает жилье, действительно является его собственником, что нет других совладельцев, что жилье не находится в залоге и прочую информацию. Так вот, с подтверждением — затык. Соответствующая информация содержалась в реестре прав собственности и/или в БТИ. Реестр функционирует только с 2004 года, поэтому он заполнен примерно на 30–40%. Более полная информация содержится в бумажных архивах БТИ.

И нотариусы стали отправлять запросы в БТИ. Но ответом им было молчание. «Это неудивительно. С нового года бюро занимается только технической инвентаризацией, поэтому работники, которые вели регистрационные дела, уволены. Сейчас просто некому отвечать на запросы», — пояснил директор Всеукраинской ассоциации БТИ Дмитрий Павленко. Он рассказал, что в конце прошлого года некоторые сотрудники бюро пытались передать свои архивы в Государственную регистрационную службу, но там их не приняли — мол, хранение документов БТИ не входит в обязанности службы.

Тут же выяснилось, что нотариусы не знают, как работать с новым госреестром. Казалось бы, еще в феврале прошлого года вступил в силу Порядок проведения нотариальных действий по проведению сделок купли-продажи объектов недвижимости, подготовленный Министерством юстиции. «Но там нет ни слова о порядке работы с новым госреестром», — подчеркнул нотариус Руслан Мазур.

Сложности возникли и с обменом информацией между государственным Земельным кадастром и новым госреестром. Как рассказал «Эксперту» Копейчиков, кадастр работает сейчас некорректно, да и нотариусы не имеют к нему доступа.

Парник для рейдеров

Даже в этих условиях специалисты по недвижимости умудряются прокручивать отдельные сделки. Правда, на каждую такую трансакцию уходит уйма времени. «Раньше мы за день регистрировали шесть–восемь сделок по продаже паркингов, а с начала этого года только одну-две», — сокрушается заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу строительно-девелоперской компании ТММ Алексей Говорун.

Покупатели недвижимости сегодня оформляют сделки на свой страх и риск. По словам риэлторов, из-за невозможности доступа к архивам БТИ очень сложно проверить, является ли продавец реальным владельцем имущества или просто нашел/украл/подделал документ, который подтверждает его право собственности. «Возможна и другая ситуация. Покупатель уплатил деньги за квартиру, всю сделку оформил юридически. А через неделю к нему приходят »друзья» продавца и говорят, что сделка была оформлена неверно, поэтому она не считается действительной. И будут правы, поскольку нет четкого регламента, как оформлять куплю-продажу. Это обычное рейдерство», — возмущается директор агентства недвижимости «Каштан» Сергей Позняк.

Нотариусы считают, что для возобновления работы нужны новые инструкции от Минюста. А Дмитрий Павленко настаивает, что БТИ нужно вновь разрешить регистрировать право собственности жилья. Однако Министерство юстиции подтвердило «Эксперту», что нотариусы должны пользоваться существующим Порядком проведения нотариальных действий по оформлению сделок и никаких новых разъяснений ждать не следует. Мол, всё и так ясно.

Председатель Госпредпринимательства Михаил Бродский, некогда инициировавший эту реформу, лично посетил одно из столичных подразделений Госрегистрационной службы. «В результате проверки действительно были обнаружены определенные недостатки в организации работы ведомства: нет четкой и понятной информации для посетителей, неудачен выбор помещения, образуются огромные очереди, а также отсутствуют банки или кассы», — сказано в официальном сообщении Кабмина. Бродский также считает, что на законодательном уровне уже всё прописано, а в сложившей ситуации виноваты нотариусы. «Такие нотариусы будут лишены лицензии. У меня есть соответствующая договоренность с Лавриновичем», — пригрозил Бродский.

Круг замкнулся. И рынок недвижимости будет стоять. Видимо, до тех пор, пока соответствующие разъяснения подготовит рабочая группа, инициированная Азаровым.

Авторы: Дарья Кутецкая, Алиса Кучеренко, журнал ЭКСПЕРТ  №4(377)