Кому принадлежит одесский берег

Что общего у одесского побережья и французской Ривьеры? Цены на землю и недвижимость. Сотку земли в районе станций Большого Фонтана в Одессе продают за $80 000–150 000. Столько же стоит земля в Ментоне, в 9 км от Монте‑Карло.

Журнал Forbes представляет владельцев 12 самых лакомых кусков земли Южной Пальмиры

Дома и апартаменты на одесском побережье продают по $4000 за 1 кв. м – на Лазурном Берегу можно найти виллу по $3500 за 1 кв. м. В кризис цены на одесскую недвижимость у моря упали в два раза, но последние несколько лет растут на 5–10% в год.

Одесское побережье – это 38‑километровая полоса, растянувшаяся от Черноморки до поселка Лески. При всех одесских мэрах – Эдуарде Гурвице, Руслане Боделане и Алексее Костусеве – прибрежная зона переходила в частную собственность и застраивалась. С середины 1990‑х землю передавали в аренду, с 2005‑го проводят земельные аукционы. Ограничения на строительство в прибрежной зоне обходятся просто: в документах дома и гостиницы обозначаются как рекреационные комплексы.

Местные строители считают основной проблемой «ползучей приватизации» отсутствие единой архитектурной и градостроительной концепции. «В первую очередь городские власти должны разработать такую концепцию. Затем поделить берег на отдельные участки и дать возможность инвесторам создавать морской фасад», – говорит одесский политик и бизнесмен Вячеслав Крук. Сегодня виллы соседствуют с советскими санаториями, средневековыми замками и гигантскими долгостроями.

Анализ, проведенный налоговиками, показал достаточно интересный факт: «тяжеловесы» в Украине проиграли туристический рынок мелким «частникам». Сегодня 95% действующих гостинниц в курортных зонах – это приватные мини-отели, хотя надо отметить  гостиницы Харькова (Урарту), Одессы, к примеру, максимально ориентированы на отдыхающих. Попросту говоря, это те самые частные домостроения в курортных поселках, облепленные пристроенными для сдачи внаем флигелями.   

Бардак на пляжах. Кто и как «греется» на украинских курортах 

Весной 2012 года начальник одесского управления земельных ресурсов Ирина Коврижных предала огласке список юридических лиц, контролирующих побережье. Через несколько месяцев ее сняли с должности, и теперь об одесских лендлордах она говорить отказывается. Forbes рассказывает о людях, стоящих за различными ООО, ЗАО и ОАО, которые ближе всех подобрались к морю.

1. Комплекс коттеджных поселков «Совиньон» 

Цена такого коттеджа на набережной «Совиньона» – от $750 000  DR

Комплекс коттеджных поселков «Совиньон» площадью около 130 га раскинулся на юго‑западной окраине города. Два поселка из шести подступают к самому морю. В распоряжении домо­владельцев – собственный пляж и причал для яхт. Цена домов в «Совиньоне» – $0,5–3,5 млн.

Когда‑то на этих землях находились садовые кооперативы и полигон Высшего командно‑инженерного училища ПВО. В 1997‑м бывший военный летчик, полковник запаса Александр Сачков создал компанию «Совиньон», которая взяла этот участок в аренду на 49 лет, чтобы построить на нем «жилищно‑рекреационный комплекс». Компаньоном полковника стал одесский девелопер Владимир Капинос.

Сачков и Капинос поделили землю на участки и начали продавать ее под строительство. Пик продаж на «Одесской Рублевке» пришелся на 2004–2008 годы, цена сотки достигала $50 000. Сегодня цены варьируются в диапазоне от $10 000 до $30 000. Несложная арифметика показывает, что основатели «Совиньона» выручили на этом проекте минимум $130 млн. Сколько Сачков с Капиносом заработали на самом деле, посчитать труднее. «Они очень много потратили на берегоукрепительные сооружения и обустройство территории», – говорит учредитель крупной девелоперской компании. Инвестиции владельцев «Совиньона» в инфраструктуру он оценивает в $200 млн.

2. «Золотой берег»

Набережная и виллы комплекса «Золотой берег»  DR

В середине XIX века побережье у 16‑й станции Большого Фонтана обустраивал князь Александр Гагарин. С 2005‑го в него инвестирует глава «Укртатнафты» и бывший партнер мультимиллионера Александра Ярославского Павел Овчаренко. Участок размером 2,5 га он приобрел за $9 млн на одном из первых земельных аукционов.

Осваивать территорию Овчаренко доверил строительной компании Hi‑Raise Constructions. «Изначально хотели возвести пятизвездочный SPA‑отель на 260 номеров, – рассказывает председатель совета директоров HRC Владимир Рондин. – Но когда подсчитали машинопоток, стало ясно: будет постоянная пробка». Расширять дорогу инвестор не захотел, поэтому решили построить коттеджный поселок «Золотой берег».

Строительство длилось пять лет и закончилось только в начале этого года. Комплекс состоит из 25 вилл в средиземноморском стиле площадью от 420 до 700 кв. м по цене $1,8–3 млн. Рондин уверяет, что это не намного выше себестои­мости. Цену скорректировал финансовый кризис.

Пока продано меньше половины домов. «Для проекта не привлекались заемные средства, поэтому мы можем не спешить», – говорит Рондин. По его мнению, стоимость этой недвижимости увеличивается на 5–6% в год.

От идеи построить гостиницу Овчаренко и Рондин не отказались. На территории Чкаловского пляжа к 2014 году должен был появиться 24‑этажный пятизвездочный отель Swissotel Odessa. Участок размером 1,4 га они приобрели на земельном аукционе в 2007‑м. За следующие четыре года успели возвести 17 этажей и освоить около $100 млн. Сегодня строительство заморожено. «Влияние кризиса и политических пертур­баций в городе, – пожимает плечами Рондин. – Весной 2013 года возобновим строительство». Овчаренко ищет соинвестора: чтобы закончить Swissotel, требуется около $100 млн.

3. Морская резиденция Maristella

Участок набережной в районе 10-й станции Большого Фонтана. В центре – жилой комплекс Maristella Фото:  Олег Куцкий

В трех километрах к востоку от «Золотого берега» возвышается строение из стекла и бетона, на картах Google больше похожее на космический корабль из «Звездных войн». Это Maristella – клубные апартаменты общей площадью 20 000 кв. м. Чуть дальше от берега располагается бутик-отель на 15 номеров Maristella Club. Оба объекта принадлежат семье народного депутата Юрия Крука.

Еще один объект Юрия Крука – бутик-отель на 15 номеров Maristella Club  DR

В 2004‑м Круки арендовали гектар земли на 10‑й станции Большого Фонтана. По словам сына депутата, Вячеслава Крука, право аренды обошлось семье в 15 млн гривен. «Спустя восемь лет могу с уверенностью сказать: здесь невозможна сверхприбыль, – сообщает он. – Экономика строительства на воде и в городе в корне отличаются». Только новые гидротехнические сооружения и подъездные дороги обошлись инвестору в 30 млн гривен. В итоге себестоимость 1 кв. м составила около $3000. «В городе строительство даже самого сложного объекта обойдется не дороже $1500 за квадратный метр», – констатирует Крук.

Впрочем, внакладе инвесторы не остались. Вложения, по словам Вячеслава Крука, окупятся уже в следующем году. Среднегодовая загруженность гостиницы – 70%, стоимость 1 кв. м в клубном доме – $5555. Кто живет в апартаментах? «Приличные граждане, которые куют благосостояние Одессы», – без тени иронии отвечает Крук.

4. «Замок Дракулы» («Дом приемов делегаций»)

«Замок Дракулы» – народное название этого строения, расположенного на 8-й станции Большого Фонтана  DR

Настоящий разгул архитектурных стилей и форм начинается в двух шагах от Maristella на 8‑й станции Большого Фонтана. Прямо на побережье за трехметровым забором высится выполненный в средневековом стиле «Дом приемов делегаций», известный среди одесситов как «Замок Дракулы» или «Замок Гарри Поттера».

Рядом с ним расположились спортивный комплекс и лодочная станция. Все вместе это называется «Спортивно‑оздоровительный комплекс «Университет» и принадлежит частному Международному гуманитарному университету (МГУ). В учредителях МГУ фамилия депутата от Партии регионов Сергея Кивалова не значится, но одесситы убеждены, что «Замок Дракулы» принадлежит именно ему (многие одесские бизнесмены вообще называют Кивалова самым богатым человеком в городе).

Впрочем, депутат нисколько не стесняется своей причастности к застройке побережья. «Набережная 8‑й станции Большого Фонтана благоустроена трудами и заботами почетного гражданина Одессы Сергея Кивалова» – гласит плакат.

В конце 1990‑х этот участок был закреплен за Одесской государственной юридической академией, позже земля была переведена на баланс МГУ. Оба вуза возглавляет Кивалов. В 2009 году горсовет выдал МГУ разрешение на строительство. Кивалов уверяет, что ни о каком бизнесе на этом объекте речь не идет. «Спортивно‑оздоровительным комплексом, конечно же, пользуются и студенты, и преподаватели, и все желающие – одесситы и гости города. Это бесплатно», – написал депутат в открытом письме журналистам программы «Гроші».

5. Жилой комплекс «Руслан и Людмила»

В 2014 году должна открыться гостиница Swissotel Odessa. 17 этажей из 24 уже построено, район Чкаловского пляжа  superodesit / skyscrapercity.com

Над «Замком Дракулы» возвышается 23‑этажный жилой комплекс «Руслан и Людмила». Его построила Kadorr Group, принадлежащая одесскому бизнесмену сирийского происхождения Аднану Кивану. У него есть и другой масштабный проект на побережье – клубный дом «Королевские сады». Бизнесмен строит его на территории бывшего санатория «Россия», где он получил в 50‑летнюю аренду участок размером 5 га.

«Во всей новейшей застройке одесского побережья объекты Кивана выглядят наиболее пристойно, – отмечает гендиректор компании «Энергобуд‑Девелопмент» Геннадий Сульдин. – У него есть финансовые ресурсы. Участки, которые попадают к Кивану, осваиваются быстро и качественно».

6. Жилой комплекс «Морская симфония»

«Быстро и качественно» – актуальный вопрос для Одессы. В паре сотен метров от детища Кивалова высится недостроенный 20‑этажный жилой комплекс «Морская симфония». Со стороны кажется, что здание выросло прямо из моря. Этот долгострой занимает 3 га побережья, арендуемых компанией «Черноморский региональный центр туризма», которой владеет Станислав Стукальский. С 2009‑го стройка заморожена. Когда дом введут в эксплуатацию? В ответ девелоперы только разводят руками.

7. Жилой комплекс «Белый парус»

Над ночными клубами и пляжами Аркадии возвышается 12-этажный жилой комплекс «Аркадийский дворец»  DR

Покупателям квадратных метров в жилом комплексе «Белый парус» повезло намного больше. Дом сдан в эксплуатацию в 2007 году. 20‑этажное здание занимает около 3,5 га на территории парка «Юность». Построил его бизнесмен и политик Игорь Марков. Цена 1 кв. м в «Белом парусе» – около $2000. По информации газеты «Свободная Одесса», в одном из пентхаусов с видом на море живет мэр города Костусев.

8. «Аркадия»

Вид на пляж Аркадии, на заднем плане – клуб «Итака»  Mavesta / fotki.yandex.ru

Аркадия – самая посещаемая часть одесского побережья. В теплое время года несколько сотен метров вдоль Аркадийского залива превращаются в клубный центр не только Одессы, но и всей Украины.

Знаменитые клубы «Ибица», «Паго», «Атлантис», «Луксор» появились в Аркадии еще в середине 1990‑х. Сегодня в этом районе разместились десятки клубов, ресторанов и отелей. В официальных документах все эти объекты обозначены как малые архитектурные формы. «Сначала мы обшивали здание вагонкой, а затем под ней строили кирпичные стены», – делится хитростями владелец отельно‑ресторанного комплекса «Медеа» Артак Караджян.

Пляж знаменитого клуба «Ибица», Аркадия  Dmitry Babin & Mak

Конечно, такие ноу‑хау не секрет для сотрудников контролирующих органов. По словам Караджяна, они частые гости в Аркадии. Здесь все развлекательные заведения ежемесячно платят коммунальному предприятию «Узберіжжя» около $25 за каждый квадратный метр. «Вести бизнес в Аркадии нерентабельно, – уверяет Караджян. – Многие работают здесь ради имиджа».

В 200 м от моря расположился 12‑этажный жилой комплекс «Аркадийский дворец», принадлежащий президенту компании «Одессагаз» Игорю Учителю. В обозримом будущем в районе может появиться еще более высокое здание: с 2008 года компания «Жемчужина», арендующая участок размером около 2,5 га, лоббирует строительство 20‑этажной пятизвездочной гостиницы. Предполагаемый объем инвестиций в проект превышает $65 млн. Бенефициар «Жемчужины» – депутат одесского горсовета Юрий Шестаков.

Панорама набережной в районе 8-й станции Большого Фонтана. В нижнем левом углу – «Замок Дракулы», в верхнем левом – жилой комплекс «Руслан и Людмила». Справа от него – жилой комплекс «Белый парус». На краю пляжа справа – недостроенный 20-этажный жилой комплекс «Морская симфония»  Олег Куцкий

9. Санаторий имени Чкалова

Над восточной стороной Аркадийского залива находится санаторий имени Чкалова, с 1920‑х годов занимающий площадь около 18 га. Частный капитал понемногу откусывает лакомые куски у лечебно‑профилактического учреждения. Примерно 1,62 га возле Чкаловского пляжа с 2005 года арендует компания «Зеленый берег».

Участок был передан ей в аренду для строительства пансионата и благоустройства пляжа. Сегодня эта территория обнесена забором. По данным портала Думская.net, здесь расположена личная резиденция Василия Хмельницкого (состояние – $248 млн, №39 в рейтинге украинского Forbes). Бизнесмен не ответил на запрос Forbes. Его помощник сообщил, что он находится за границей.

Одесские СМИ утверждают, что это личная резиденция Василия Хмельницкого, район Чкаловского пляжа  

10. «Мечта Одессы»

Участок прибрежных склонов между пляжами «Дельфин» и «Отрада» площадью 20 га с 2004‑го арендует греческая компания Michaniki Ukraine. Это один из первых иностранных девелоперов, пришедших в Украину. При Гурвице компания реконструировала Греческую площадь в центре Одессы, а при Боделане возвела на ней торговый центр «Афина».

Греки планировали застроить побережье роскошными отелями и апартаментами в традиционном для постсоветской Одессы «пузатом» архитектурном стиле. Проект назвали «Мечта Одессы». Депутатам горсовета «Мечту» представлял мэр Боделан. Компания без проволочек получила в аренду на 49 лет подходящий участок земли. И приступила к проектным работам.

В 2005 году мэром снова стал Гурвиц. Он поднял грекам арендную плату в пять раз. Несколько лет девелопер провел в спорах с властями, а в 2010‑м подал иск с требованием расторгнуть договор аренды и возместить недополученную прибыль в размере 2 млрд гривен. «Город мог получить превосходный проект, а не получил ничего», – говорит Рондин из Hi‑Raise Constructions.

11. Пересыпь

Четвертую часть одесского побережья занимает промзона  myavchik / odessit.livejournal.com

Десять километров береговой линии занимает промзона, в которой располагается морской торговый порт, мясокомбинат, заводы «Одескабель», «Одессельмаш», кожаных изделий, нефтепереработки. Стоимость земли в этом районе по одесским меркам невысока – $8000–$10 000 за сотку.

«Есть несколько проектов торгово‑развлекательных центров на территории мясокомбината и других предприятий, – рассказывает партнер консалтинговой компании Business for sale Андрей Кучеров. – Пока только на бумаге». В 2007 году владельцы одного из немногих действующих предприятий – «Одескабеля» – Дмитрий Иоргачев и Николай Меркулов рассматривали возможность перенести завод за город, а на берегу построить отель. Но завод и ныне там.

Извлечь прибыль из близости к морю удалось пока только группе «Приват», которая с начала нулевых владеет заводами «Одессельмаш» и «Красная Гвардия». Главный актив этих предприятий – 62 га земли с выходом к морю. Приватовцы переделали заводской стадион в Elling Private Club, состоящий из яхт‑клуба и платного пляжа. В прошлом году здесь отмечал день рождения мэр Костусев.

12. «Золотые ключи»

Район Лески, коттеджный поселок «Золотые ключи»  Фото: Олег Куцкий

Северо‑восточная часть одесского побережья не так престижна, как центральная. Это уберегло ее от массовой застройки. По словам девелоперов, район на пять–семь лет отстает в развитии инфраструктуры от станций Большого Фонтана. Земля здесь в разы дешевле – $10 000–20 000 за сотку.

Замыкает одесское побережье элитный коттеджный поселок «Золотые ключи» площадью 30 га, расположенный в 2 км от Одессы. Два одесских девелопера сказали Forbes, что это проект Игоря Анапольского – партнера Виталия Винницкого, которому принадлежит соковая компания «Витмарк‑Украина». Застройка комплекса началась в 2005 году. Коттеджи в поселке продаются по $2000–2500 за 1 кв. м.

Автор: Дария Исакова, Forbes.ua