Обновленный Земельный кодекс: плюсы и опасности для землевладельцев. Как защитить свою землю

Депутаты внесли правки в Земельный кодекс Украины. 2 октября парламентарии разрешили иностранцам и зарубежным компаниям покупать украинские земли коммерческого назначения. При этом часть украинцев выступают за то, чтобы земля была ликвидным товаром. Но многие приняли новшество в штыки. Попытаемся разобраться, что сулит нам обновленный Земельный кодекс.

 В XIX столетии писатель Марк Твен произнес знаменитую фразу: «Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит». Сегодня во многих развитых странах покупка земли рассматривается как выгодная инвестиция. Приобрести земельный надел коммерческого назначения может каждый желающий. И в ряде случаев для этого даже не нужно выходить из дома, поскольку приобрести землю можно на сайте eBay.

Свободный рынок земли является одним из механизмов привлечения иностранных инвестиций. Каждое государство имеет свои особенности продажи сельскохозяйственных земель нерезидентам.

К примеру, Япония категорически запрещает продажу пахотных земель нерезидентам, да и относительно собственных граждан установлены строгие и четкие критерии покупки и продажи.

В США на общегосударственном уровне запрет на продажу сельскохозяйственных земель не установлен. Но для приобретения надела нужно написать ходатайство на имя министра сельского хозяйства. А вот на уровне штатов, особенно сельскохозяйственных, установлен либо запрет на приобретение земли, либо регламентированы предельные объемы земли, которые можно купить. При этом, как правило, установлены очень жесткие требования к соблюдению природоохранных норм, созданию рабочих мест, бизнес-плану будущего фермерского хозяйства.

Цены тоже не слишком доступны. В среднем стоимость 1 га земли в США колеблется в пределах 10—15 тыс. долл. и стремительно растет в связи с ожидаемым продовольственным кризисом.

Также не приветствуется продажа сельскохозяйственных земель в Канаде. В свободной продаже только малопродуктивные земли самых северных регионов. И делается это только для того, чтобы привлечение иностранных инвестиций способствовало развитию сельского хозяйства. В Австралии есть определенные ограничения на покупку земли в регионах, где проживает коренное население.

Европа же, в отличие от заокеанских стран, более лояльно относится к допуску иностранцев на рынок сельскохозяйственных земель. К примеру, такие земли можно приобрести практически во всех странах Евросоюза. Но тут также есть определенные ограничения. В частности, земля может быть приобретена только физическими лицами, имеющими опыт ведения сельского хозяйства. Кроме того, эти лица обязаны продемонстрировать при прохождении конкурса, что потенциально смогут более эффективно вести сельское хозяйство на приобретенных землях. (Стоит отметить, что подобные нормы предлагались в законопроекте о рынке земли, инициатором которого был тогдашний президент Украины Виктор Ющенко.)

Европа делает упор не на гражданство, а на то, насколько полезен новый собственник для сохранения сельского хозяйства. В некоторых государствах, правда, существуют ограничения на дробление земельного участка, на возможность его отчуждения в будущем (например, в Германии после проведения земельной реформы такое ограничение устанавливалось на 20 лет), на передачу в наследство и т.д. Особняком стоят Нидерланды — здесь 30% земли находится в собственности специальной государственной организации, которая сдает такие земли в долгосрочную аренду.

Как известно, Украина владеет 60% мировых запасов черноземов. И многие страны давно присматриваются к нашим пахотным землям. В частности, власти Поднебесной аккумулировали порядка 60 млрд. долл. на их скупку в случае снятия моратория на продажу сельхозземель. По прогнозам экспертов, на свободном рынке стоимость 1 га нашей сельхозземли может превысить 7 тыс. долл. Для сравнения: сегодня в Украине гектар предлагается за 300—400 долл. Поэтому вряд ли украинский бизнес сможет конкурировать с зарубежными потенциальными покупателями. Я думаю, не стоит объяснять, кто станет собственником большинства украинских черноземов в случае создания свободного рынка сельскохозяйственной земли.

По моему мнению и как юриста, и как гражданина, плодородные земли, особенно бесценные украинские черноземы, продавать нерезидентам нельзя. Это все равно, что продать прииск, где нашли огромные запасы золота, или разведанное месторождение нефти, и потом самим покупать у нового собственника золото или нефть. Черноземы будут кормить нас в будущем. И еще не известно, что через десять лет будет приносить больше прибыли — добыча нефти или выращивание пшеницы и других сельхозкультур.

До тех пор, пока в Украине не будет обеспечено эффективное ведение сельского хозяйства и создана система обеспечения сохранности земель, мораторий на продажу плодородных сельскохозяйственных земель должен быть обязательным.

К тому же одного моратория на продажу для сохранения наших черноземов недостаточно. Сегодня существует такое понятие, как долгосрочная аренда земли. Необходимо отдавать себе отчет в том, что за 50 лет арендатор может превратить наши черноземы в африканскую пустыню. Поэтому вопрос о долгосрочной аренде сельхозземель также требует дополнительного изучения и урегулирования.

Артем СТОЯНОВ «Зеркало недели. Украина» №40