Как правильно сдать или снять жилье

Сегодня желающим снять квартиру в Киеве и других крупных городах Украины придется выложить за удовольствие жить в малометражной гостинке без окон и дверей баснословную сумму денег. Арендатор в большинстве случае получает чаще всего полное отсутствие договорных отношений, уплату комиссионных брокеру, который, не имея на руках этого самого договора, не полностью уверен в наличии всех документов о праве собственности на жилье, потому что никогда в глазах их не видел. И самое главное в роге этого изобилия – необходимость уплаты страховой суммы в размере арендной платы за один месяц, правовая природа которой понятна немногим, а вопрос возврата которой почти риторический. Как должны оформляться арендные отношения, и кто на что право имеет, решила разобраться "Судебно-юридичеcкая газета". 

Как оформить?

Вопрос № 1: как необходимо оформлять договор аренды жилья между физическими лицами. Статья 811 Гражданского кодекса требует простую письменную форму. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация необходимы лишь при заключении договора аренды жилья с выкупом.

Но не все так просто: в случае, если арендатором является простое физическое лицо, не имеющее статуса предпринимателя, договор аренды жилья таки должен быть нотариально удостоверен. Такое требование выдвигает Закон "О налоге с доходов физических лиц", пп. 9.1.4 которого определено, что если арендатор является простым физическим лицом (не СПД), то договор аренды недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению.

Доходы, получаемые от сдачи квартиры в аренду, подлежат налогообложению по ставке 15%. Кроме того, за нотариальное удостоверение договора нужно будет еще и уплатить госпошлину в размере 1%. Вот по какой причине киевляне не хотят нотариально удостоверять договора аренды жилья – бояться лишних трат. Кстати, компенсация за коммунальные платежи также облагается налогом по ставке 15%. Кроме того, если арендатор произведет в квартире ремонт, то сумма, израсходованная на его осуществление, также будет считаться доходом арендодателя, с которой необходимо будет уплатить налог с дохода.

Если же квартиру сдает физическое лицо-предприниматель, то налоговое бремя его намного легче – в размере ежемесячной уплаты единого налога. Ее сумма составляет всего лишь 200 гривен. Для этого предприниматель должен получить свидетельство о регистрации физического лица-субъекта предпринимательской деятельности. При этом суммарный ежегодный доход от предпринимательской деятельности не должен превышать 500 тысяч гривен. В этом случае договор аренды жилья не подлежит нотариальному удостоверению, если срок аренды не превышает года. Но по желанию сторон привлечь нотариуса к участию можно.

Участники процесса

С арендатором и арендодателем определились. Третья и практически незаменимая сторона процесса – брокер или риэлтор. Роль этого человека заключается чаще всего лишь в том, чтобы показать квартиру в присутствии хозяев, в лучшем случае подсунуть договор аренды, в котором, кроме обязанности платить у арендатора и права получить эти деньги у арендодателя, ничего нет, забрать свои "честно заработанные комиссионные" в размере 50% арендной платы и скоропостижно удалиться.

Но! По нашему мнению, за такие деньги брокер обязан отвечать хотя бы за что-то. Брокер – это агент, предоставляющий риэлторские услуги, направленные либо на продажу, но в нашем случае – на сдачу в аренду жилья. Будущий арендатор, пытаясь найти квартиру, в 99% наталкивается на брокера, который и подыскивает ему жилье, исходя из пожеланий и финансовых возможностей первого за плату в размере половины стоимости арендной платы. Поэтому арендатор имеет полное право потребовать заключения договора на оказание риэлторских услуг, согласно которому риэлтор обязан отвечать за аутентичность и действительность документов на право собственности арендодателя. В случае досрочного невыполнения либо ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязательств брокер обязан бесплатно найти новую квартиру арендатору либо вернуть деньги в сумме комиссионного вознаграждения, а также возместить убытки.

Но поскольку большинство так называемых брокеров осуществляют свою деятельность нелегально и чаще всего являются друзьями либо родственниками арендаторов, то, скорее всего, такой брокер откажется заключить договор. Это свидетельствует об истинности нашего предположения, что брокер – и не брокер вовсе. Поэтому с таким лучше дело не иметь, а обращаться в агентства недвижимости, которые работают на законных основаниях.

Что такое страховая сумма за последний месяц?

Определимся с правовой природой страховой суммы, которую вносят арендаторы в день заключения договора. Арендодатели рассказывают, что это своеобразный залог, обеспечивающий надлежащее выполнение арендатором выполнение своих обязательств. Уплатив ее, арендатор, по их мнению, не должен сбежать за день до оплаты с телевизором и холодильником арендодателя в кармане. Кроме того, в большинстве случаев арендодатели не возвращают эту сумму в день выезда арендатора, а последний просто живет последний месяц бесплатно. И почему-то страх за свое имущество у арендодателя как рукой снимает – денег-то в этот момент уже давно нет.

Говорить о том, что данная сумма является залогом, некорректно. Согласно ст. 4 Закона Украины "О залоге", предметом залога может быть имущество и имущественные права. Деньги имуществом не являются, они составляют особый объект гражданских правоотношений. То есть деньги не могут быть объектом залога. По крайней мере, гривны. А вот их иностранный эквивалент – может.

Страховая сумма – это абсолютно иной способ обеспечения обязательств. Его существование предусмотрено ч. 2 ст. 546 Гражданского кодекса, согласно которой договором или законом могут быть установлены иные виды обеспечения выполнения обязательств. В шутку страховую сумму можно назвать беспроцентным займом малознакомому человеку – условия лучше, чем в банке, без процентов и комиссий.

Чтобы обезопасить себя, лучше в договоре четко предусмотреть условия возврата. Также необходимо описать, за какую такую порчу имущества сумма может остаться у арендодателя. Ущерб, нанесенный в виде порванной шторы, должен быть равен, в лучшем случае, стоимости этой шторы, но никак не арендной платы.

Находясь в поисках квартиры, лучше всего обращаться в агентства недвижимости либо к брокерам, зарегистрированным как СПД. Заключение договора нужно требовать как от риэлтора, так и от арендодателя. Потому что доверие доверием, но договор, как говорится, дороже денег. И безопаснее наивности.

Анна Воеводина, Судебно-юридическая газета