Государство по-прежнему подыгрывает мошенникам на рынке недвижимости

Попытки государственных мужей хоть как-то защитить покупателей жилья в новостройках пока не увенчались успехом. Установив в декабре 2005 года законодательный запрет на оформление соответствующих сделок дискредитировавшими себя инвестиционными договорами (именно на основании таких бумаг надеялись получить свои метры вкладчики «Элита-Центра»), парламент предложил не менее сомнительную схему в виде целевых облигаций: в обмен на вложенные в строительство средства будущие квартировладельцы получают ценные бумаги. Однако, как выяснилось, пока такой механизм работает только теоретически. Оформить в собственность квартиру, купленную у застройщика путем приобретения целевых облигаций, в столице до сих пор невозможно. За более чем год активного использования строителями этого инструмента продажи недвижимости городские власти так и не удосужились внести облигации в перечень документов, на основании которых может быть оформлено право собственности на купленное в новостройках Киева жилье. Данный факт, по мнению экспертов, делает такие бумаги, и без того практически не дающие никаких гарантий частному инвестору, еще более сомнительным средством на рынке купли-продажи нового жилья.

Как сообщил «k:» директор ООО «Строительная компания «Миськжитлобуд» Виктор Дубко, отсутствие нормативов, регулирующих оформление права собственности на жилье первичного рынка, проданного путем привлечения средств инвесторов через целевые облигации, учитывая их свободное обращение на рынке, стало проблемой как для застройщиков, так и инвесторов. По его словам, на сегодня актами Киевской горгосадминистрации регулируется только порядок оформления права собственности на жилье, построенное с привлечением средств физических и юридических лиц в рамках инвестиционной деятельности (то есть канувших в Лету инвестиционных договоров), хотя с начала 2006 года такая форма привлечения инвестиций запрещена Законом «Об инвестиционной деятельности».

«Получается, что по закону привлечение средств посредством заключения инвестиционных договоров запрещено, а в списке необходимых документов для получения права собственности инвестиционный договор присутствует. При этом договора купли-продажи облигаций, по которым сегодня продается большая часть столичных новостроек, в этом списке нет», — уточнил председатель наблюдательного совета ООО ИСК «Синергия» Алексей Маркусь. По словам исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея Котенко, сейчас все права собственности на строящееся жилье, проданное по целевым облигациям, оформлены на застройщика. После ввода зданий в эксплуатацию согласно порядку владелец облигаций должен предъявить их к погашению фирме-застройщику и заключить нотариальный договор купли-продажи жилья, по которому стоимость жилья погашается облигациями. Вот тут-то и таится загвоздка, несмотря на то, что многие подобные здания в столице уже достраиваются.

Застройщики отмечают, что подобный нюанс является далеко не единственным недостатком приобретения жилья через целевые облигации. По словам Алексея Котенко, не менее важная проблема как для покупателей, так и для самих застройщиков возникает сегодня и на стадии привлечения инвесторов. Так, в ценных бумагах не указывается конкретный адрес жилья, приобретаемого инвестором. С целью решения этого вопроса с покупателем облигаций в большинстве случаев заключается договор резервирования определенной квартиры, но законом либо другими нормативно-правовыми актами такая сделка не предусмотрена. «В действительности получается, что договор резервирования стопроцентной гарантии не дает, так как все держатели облигаций равны перед застройщиком. Теоретически каждый инвестор вправе потребовать квартиру на любом этаже или даже по одному квадратному метру в разных квартирах», — говорит г-н Котенко. Между тем схитрить может и сам застройщик. Скажем, предоставив покупателю не проинвестированное жилье в элитном районе, а где-нибудь за пределами города, где тоже может возводиться дом. Поэтому вместо четких правил, устанавливаемых законами и подзаконными нормативными актами, участникам процесса приходится полагаться исключительно на добросовестность друг друга.

В то же время, по словам адвоката компании «Коннов и Созановский» Натальи Доценко-Белоус, столичная практика уже демонстрировала случаи непорядочного поведения участников процесса. «Вкладывать огромные средства в квартиру на основании лишь надежды на то, что вторая сторона будет демонстрировать в дальнейшем добросовестность, для частного инвестора неразумно», — говорит адвокат, отмечая, что зачастую проблема может возникнуть и по не зависящим от сторон обстоятельствам.

Если, например, некое ООО, продавшее квартиру и вручившее гражданину целевую облигацию, подтверждающую право собственности на нее, разорится или исчезнет, размер его ответственности перед покупателями акций будет ограничен лишь уставным фондом компании, который вполне может состоять из офисного оборудования. И такую ситуацию опять-таки провоцирует несовершенное законодательство — процесс обращения целевых строительных облигаций строго контролируется лишь на стадии их выпуска Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Когда же дело доходит до выполнения обязательств по ним, комиссия отходит в сторону, ссылаясь на отсутствие соответствующих полномочий. К слову, уполномоченное рейтинговое агентство «Кредит-рейтинг» уже предупредило о возможности дефолтов строительных облигаций — более 90% всех обращаемых на рынке бумаг агентством оценены как спекулятивные. А это повышает риск того, что застройщики, их выпустившие (особенно мелкие компании), окажутся не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства.

Михаил Орлов, Комментарии