Рынок жилья: обвал неминуем. Причины

Рынок строительства и купли-продажи жилья в Украине – криминализирован. Что во многом определило нынешнюю стагнацию этого рынка, оказавшегося на грани обвала. Помимо факторов сугубо криминогенного характера, грозящего потрясениями отечественной индустрии жилищного строительства и бизнесу риэлтерских компаний, существуют и причины сугубо экономического характера, уже ударившие по необоснованно раздутым ценам на недвижимость. Стоимость столичной недвижимости достигла, похоже, своего пика. Несмотря на рост цен на энергоносители и утвержденное положение о том, что с 2006 года при отводе земельных участков для строительства жилых домов застройщики должны будут передавать городу не 5, а 7% общей площади в этих домах, значительный рост цен на рынке недвижимости в наступившем году маловероятен.

Последние годы были годами расцвета новой мировой валюты, имеющей хождение практически в каждой стране мира, — квадратных метров недвижимости.

С ослаблением доверия к американскому доллару и еще свежими воспоминаниями о крахе рынка высоких технологий наиболее предпочтительным средством сохранения денег оказалась жилая и коммерческая недвижимость.

Украина не стала исключением. Однако подорожание жилья было беспрецедентным. В отличие от развитых стран, киевское жилье за период чуть более пяти лет подорожало более чем на 500%, а зачастую и на 700%!

Катализатором небывалого роста цен летом минувшего года было, скорее всего, не укрепление курса национальной валюты, оно стало лишь поводом. Панические настроения на рынке, очевидно, посеяла непрогнозируемость развития страны. И в этих условиях, рынок недвижимости стал тем убежищем, куда многие поспешили «пристроить» свои сбережения. А у кого их было недостаточно, прибегли к услугам банков, которые начали кредитовать население при необходимости даже без первого взноса.

Летом 2005 года рекордные 60% покупателей столичного жилья воспользовались кредитными деньгами. Впрочем, сейчас, по мнению главы Нацбанка, инвестиционные возможности граждан достигли своего предела, так как покрытие кредитных вложений депозитами составляет в стране уже более 80%.

К тому же, при сохранении прошлогодних темпов роста цены на киевское жилье уже в году текущем они значительно превысили бы цены на жилье в столицах государств старой Европы.

По мнению экспертов, есть, по крайней мере, десять причин, по которым цена столичных метров может упасть.

1. Впервые за последние годы «осенние» покупатели столичного жилья понесли прямые убытки. Да, большинство квартир и далее выставляется по заоблачным ценам. Но, начиная с начала ноября 2005-го, в базах данных объявления о продаже недвижимости стали появляться предложения квартир, цена на которые ниже подчас на 10—20 тыс. долл. В качестве примера можно привести двухкомнатную «панельку» возле метро Левобережная по ул. Плеханова, которая при стартовой цене около 75 тыс. у.е. «ушла» в декабре (лишь через несколько недель активного позиционирования и после неоднократного понижения цен) за 59 тыс. у.е. да еще и с пометкой «торг». Такие случаи пока не массовые, но и не единичные. Именно такое жилье по более или менее реальным ценам и «уходит». Остальное безнадежно «зависает». И даже риэлторы уже не в силах скрыть резкое падение количества сделок. Впрочем, по их утверждению, продавцы готовы сбрасывать лишь по 5 тыс. у. е. с каждой квартиры. Но кто сказал, что наш рынок могут адекватно комментировать риэлторы? Уж скорее психологи.

2. С минувшего ноября предложение киевского жилья по некоторым районам увеличилось зачастую на 100%. По одному из наиболее читаемых специализированных столичных изданий, база предложений по Днепровскому району в считанные осенние дни расширилась с обычных 600—700 объявлений до 1400 единовременно, а подскочившее в два раза предложение держится уже несколько месяцев.

3. Кроме прямых убытков, которые несут те покупатели, которые прикупили жилье на пике, есть еще и убытки потенциальные. Впервые держать деньги на банальном банковском депозите стало более выгодно. Так, по московской недвижимости регулярно публикуется так называемый индекс доходности жилья, т.е. соотношение предполагаемого дохода от аренды и повышения стоимости жилья и потенциального дохода от банковского депозита, равного стоимости квартиры.

Все последнее время киевский индекс доходности пребывал в плюсовом значении только благодаря скачкообразному росту цен. Теперь же, когда рост цен как минимум прекратился, ситуация следующая.

Возьмем условную однокомнатную квартиру на «вторичке» – ту же старую советскую «чешку» на массиве, которая сейчас предлагается, к примеру, за 50-60 тыс. у.е. Если положить эти деньги на депозит, инвестор будет получать около 500 у.е. в месяц дохода в качестве процентов. Многие ли видели предложение аренды однокомнатной квартиры без ремонта, не в центре по цене 500 у.е. в месяц? Учтем и такой нюанс: доверие граждан к банковской системе (опять же после выборов) будет только возрастать, да и размер гарантированного страхового возврата вклада повышен.

В принципе, частные инвесторы уже все это начали понимать. Намного более безопасно поиграть сейчас, скажем, на рынке земли, чем попытаться пристроиться в строительную пирамиду, чем-то подозрительно напоминающую общество «МММ». Так ведь и последними можно оказаться. И тогда, по прогнозам Института эволюционной экономики, крайние «активисты-участники» могут оплатить сверхдоходы, полученные предыдущими игроками.

4. Прошлогодний бум был частично обусловлен возросшими социальными выплатами. Согласимся, психологически легче брать кредит, когда предполагается, что за счет увеличения личного дохода будет легче его и отдавать. В году нынешнем резкого увеличения выплат не предполагается, но зато предполагается значительное удорожание жизни уже в ближайшее время – повышение цен на энергоносители потянет за собой не только рост стоимости газа и электроэнергии для населения, но и стоимости почти всей потребительской корзинки, а значит, объективно у простой украинской семьи станет меньше средств для сбережений на покупку жилья или оплаты по ипотечному кредиту.

5. При сравнении отечественных цен с ценами на жилье в европейских государствах, скажем, пражские стандарты качества жилья зачастую предполагают сдачу квартиры полностью «отделанной», с качественной керамической плиткой на кухне и в ванной, с европейскими деревянными стеклопакетами, с зимними садами и террасами для жителей верхних этажей. Причем это жилье не считается, как у нас, суперэлитным, а скорее обычным бизнес-классом. То, что для нас экзотика, для них – правило. Наше жилье соответствует европейским аналогам только по цене, но не по качеству и стандартам.

Да и зарубежные СМИ в последнее время особенно настойчиво напоминают об опасности резкого сдувания «воздушного шарика» под названием «рынок недвижимости во многих странах мира». Так, британский «Экономист» по этому поводу отмечает, что на чрезмерные риски и перегретость рынков во многих странах (и в первую очередь в США) обратили внимание и глава ФРС, и МВФ, и другие уважаемые международные организации. По мнению журнала, отрезвление будет жестким и рост недвижимого богатства оказался в большей степени иллюзорным.

6. Если жителю Германии надо отработать на условную 60-метровую квартиру в Берлине 2,5 года, гражданину Чехии и Польши на жилье в столицах своих стран около шести лет, то среднему украинцу на квартиру в столице – около 28 лет. Да, возможно, в приведенных цифрах не вполне учтен уровень теневых доходов, так называемых «зарплат в конвертах». И все же платежеспособный спрос на жилье, похоже, достиг своего предела.

7. Одним из способов активизировать уменьшающийся спрос являются завлекательные ипотечные программы. Но большинство банков ужесточило выдачу ипотечных кредитов и не желает разделять возросшие риски обрушения рынка и соответственно обесценивания залога-квартиры.

8. Новый министр архитектуры и строительства Павел Качур пообещал расчистить авгиевы конюшни на рынке первичного жилья, упростив процедуру технических и иных согласований при выделении и отводе земельных участков под строительство. Это, по его словам, уменьшит только официальную часть в себестоимости квадратного метра на 25-30% и автоматически должно уменьшить конечную цену предлагаемых метров на 20%. Воплотятся ли его слова в действия, непонятно, однако то, что такая позиция окажет мощное психологическое воздействие на участников рынка, – очевидно. Вследствие этого строители постараются катализировать свои усилия по сбыту уже построенного или готовящегося к сдаче жилья, дабы через несколько месяцев не пришлось продавать его дешевле на обещанные министром 20%.

Что, собственно говоря, уже и произошло. Не отмеченные в предыдущие годы предновогодние и предрождественские скидки на первичное жилье явились ничем иным, как завуалированным снижением цен на «первичке».

9. Лидеры киевской строительной индустрии «выбросили» на рынок самое популярное одно- и двухкомнатное жилье в домах, сдача которых запланирована на ближайшее время. То есть попало в «свободную» продажу именно то жилье, которое в последние годы реализовалось зачастую «из-под прилавка».

Более того, не случайно те же строители форсируют планы по строительству доступного малометражного жилья. Предусмотрено возведение домов, состоящих сплошь из однокомнатных квартир – своеобразное украинское ноу-хау. Хотя престижность таких домов, заметим, вызывает глубокие сомнения.

10. На сегодня доллар уже отыграл у не в меру подорожавшей гривни свои десять копеек обратно и, похоже, останавливаться на этом в текущем году не собирается. Эксперты полностью исключают возможность укрепления гривни в 2006 году, но не исключают ее девальвации, что, несомненно, будет очередным фактором снижения стоимости как вторичного, так и первичного жилья.

Вмешаться в сценарий разворота с изменением тренда рынка на понижательный могут курсовые сюрпризы (возможный реванш евро за прошлогоднее «унижение»). В случае резкого падения курса доллара стоимость украинского жилья в долларовом эквиваленте может и не измениться и даже немного вырасти, а цена недвижимости в таком случае может упасть лишь в евро. Учтем и нестабильность политической и экономической ситуации в стране. Однако даже эти факторы, по всей видимости, не смогут привести к значительному росту цен. Ведь дальше, похоже, уже некуда. Когда о сверхприбыльности покупок жилья начинают говорить в такси, это верный сигнал того, что пора «спрыгивать с поезда».

Разрыв между стоимостью жилья и ростом индивидуальных доходов, мизерный размер ВВП на душу населения, небольшая активность на рынке труда, постепенное увеличение налоговой нагрузки при оформлении сделок купли-продажи, возможность введения налога на недвижимость, существующего практически во всех странах СНГ, за исключением Белоруссии (соответствующий законопроект уже подан, но в выборном году введен пока не будет), увеличение срока экспозиции квартир на рынке (такая тенденция отслеживается уже давно) при одновременном расширении ассортимента, уход с рынка наиболее осторожных перекупщиков. Именно эти факторы могут привести к смещению акцентов в материалах СМИ от восторженного ажиотажа к более осторожному, взвешенному подходу к вопросу о скачкообразном росте рынка недвижимости.

Недвижимость просто обязана превратиться из объекта опасных спекулятивных сделок просто в жилье. Возможно, это случится с определенным временным лагом после выборов, когда ситуация в стране станет поспокойнее и деньги из временного убежища – недвижимости – возвратятся обратно в бизнес.

«Киевские ведомости»