Битва с банком за квартиру. Как защититься от атаки кредиторов

Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса…», вступивший в силу 14 января, внес изменения и в закон «Об ипотеке». Статьи 36-38 позволяют ипотекодержателю (банку) без суда забирать жилье у ипотекодателя (заемщика). И для принудительной продажи согласие несостоятельного должника уже не требуется. Правда, согласно разъяснению Министерства юстиции от 17.02.2009г., без суда можно изымать только квартиры, договоры по которым заключены после 14 января 2009 года. Но ряд банков намерен применять норму данного закона и по кредитам, выданным до 14 января.

Большинство банков согласны с трактовкой Минюста. «Действительно, эта норма применима только к ипотечным договорам, заключенным после 14 января», – говорит Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов «Укргазбанка». Однако есть банки, считающие, что конфисковать без суда можно и жилье, взятое в кредит в прошлые годы. По словам начальника департамента по работе с проблемными активами VAB Банка Сергея Ревко, если в договоре об ипотеке или об удовлетворении требований есть пункт о внесудебном изъятии квартиры, банк может его применить.

«Принудительное изъятие квартир наш банк уже осуществляет», – говорит банкир. Если учесть, что ипотечное кредитование заморожено с октября-ноября прошлого года, «под ударом» оказались именно квартиры, купленные до 14 января сего года. На той же позиции стоит и зампредправления БГ Банка Сергей Телегин: «Право забрать предмет ипотеки было у нас и до январских изменений, при наличии заключенного с заемщиком договора об удовлетворении требований ипотекодержателя».

Характерно, что некоторые юристы становятся на сторону банкиров. Так, Евгений Фреюк, юрист юрфирмы «Ильяшев и Партнеры», говорит: «В случае, когда в договоре с банком, заключенным в прежние годы, нет пункта об обязательном решении конфликта через суд – значит, гражданин добровольно согласился на возможность внесудебного способа взыскания. И неважно, когда это жилье было куплено». Юрист Украинской национальной ипотечной ассоциации Наталия Соловьянчик считает: «Если заемщик нарушает условия договора об ипотеке, график выплат, банк, при наличии такого пункта в договоре, вправе без суда изъять квартиру, взятую в кредит в любое время. Достаточно исполнительной надписи нотариуса, она приравнена по правовым последствиям к решению суда».

Как видим – налицо коллизия. Минюст говорит, что банки не могут изымать без суда имущество по договорам заключенным до 14 января. А банки его таки пытаются изъять. «Сегодня» выясняла, как в такой ситуации поступать заемщикам.

5 СПОСОБОВ ЗАЩИТИТЬСЯ ОТ АТАКИ БАНКОВ

1. ЗРИТЕ В ДОГОВОР

Первым делом за разъяснениями мы обратились к 1-му замминистру юстиции Евгению Корнейчуку. И вот что он рассказал: «Закон и до 14 января не запрещал вносить в кредитные договора предупреждениия, оговорки о возможности изымать жилье во внесудебном порядке. Была и есть практика, когда нотариусы в принудительном порядке без суда списывают имущество в пользу кредитора. Значит, реальны ситуации, когда банки, при наличии таких предупреждений в договорах прежних лет, сейчас постараются ипользовать эти оговорки для отчуждения квартир без суда. Но в каждом конкретном случае нужно смотреть договор и проверять его на соответствие действовавшему на тот момент законодательству. Поэтому, если банк решил изъять квартиру без суда, советую гражданам обращаться к юристам, сведущим в гражданском праве. Они могут найти такие несоотвествия договора закону, и тогда через суд можно будет наложить запрет на такую «конфискацию».

Если же «предупреждений, оговорок о возможности изымать жилье во внесудебном порядке», о которых говорит Евгений Корнейчук, в договоре нет, то с заемщика все взятки гладки: если его квартира была куплена до 14 января, без суда ее забрать не имеют права. Дело в том, что по закону «Об ипотеке», конфисковать квартиру «без суда и следствия» можно только при наличии отдельного договора или пункта в ипотечном соглашении, дающего банку такое право. К счастью для несостоятельных должников, не все банки предусмотрели такую защиту от невозвратов. Но будьте настороже, если банк пошел на преференции и, скажем, отсрочил вам выплату долга, дал кредитные каникулы, снизил проценты по займу. Наверняка в изменениях к договору будет стоять «троянский конь» – право внесудебного отчуждения квартиры. Тут уж сами решайте, устраивают ли вас временные послабления в оплате займа в обмен на карт-бланш по продаже вашей «хаты».

2. ИГРАЙТЕ НА СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ

Вот одна из самых выигрышных лазеек для должников: в случае внесудебной продажи квартиры ее стоимость определяется по согласию сторон (банка и заемщика) или – независимым оценщиком. Уж если вас взяли «за жабры», а вы не хотите терять жилье – не подписывайте с банком согласование его продажной стоимости.

Пусть он сам наймет оценщика, потом банк выставит квартиру на продажу и, положим, даже продаст. И тут вы подаете иск в суд, жалуясь, что ее стоимость была занижена и вы, естественно, потеряли в деньгах (что наверняка соответствует действительности, ведь цены на жилье падают и сегодня ваша квартира стоит в 1,5-2 раза дешевле, чем год-два назад) и ходатайствуете о проведении судебной экспертизы. Суд обязан приостановить сделку купли-продажи до выяснения ваших претензий.

3. РАСТЯГИВАЙТЕ ДЕЛО

Согласно ст. 47 Конституции, «никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона и решения суда». Вы можете запросто посадить банк в судебную «карусель». Кроме якобы несправедливой оценки квартиры, можно сослаться на то, что у вас возникли объективные трудности с выплатой кредита (потеряли работу, тяжело заболели), да и сам ипотечный договор можно оспорить – дескать, подписывали его в состоянии аффекта, ибо накануне любимый троюродный дядя умер.

Что это даст? По крайней мере, отсрочку в решении проблемы. Даже будучи истцом, вы можете не являться на рассмотрение дела по уважительным причинам – например, из-за болезни или командировки. Если же районный суд вынесет решение в пользу банка, обратитесь в апелляционный суд, затем с кассацией – в Верховный суд и, наконец, в Европейский суд по правам человека. Как показывает практика, так можно растянуть дело на 3-5 лет. Измотанный банк сам предложит «мировую» на выгодных для вас условиях.

4. ПЕРЕПЛАНИРУЙТЕ ЖИЛЬЕ

Идеально, если ипотечный договор позволяет вам сделать перепланировку жилья. Захочет банк продать вашу квартиру, а она уже не та, под которую брался кредит, нужно ее по-новому оформлять. Процедура длительная. Притом вы имеете право не пускать к себе экспертов из БТИ, а без технической характеристики недвижимость продать нельзя.

Нет в договоре разрешения на перепланировку – не беда, срочно перекроите жилье на свое усмотрение. Притом нелегальные варианты вам выгоднее: достаточно снести кладовку, перегородку между комнатой и балконом, увеличить санузел за счет коридора – и БТИ такую самодеятельность не легализует, потребует привести все в первоначальный вид. Даже если соответствующее решение вынесет суд, вы, ссылаясь на отсутствие денег, можете годами устранять хитро организованный «беспорядок».

5. ДЕТЕЙ – НА БАРРИКАДУ!

Если у вас есть несовершеннолетний ребенок – считайте, что поймали Бога за бороду. Выселить его – и, соответственно, вас – практически нереально. Закон «Об охране детства» защищает права ребенка на проживание в нормальных санитарно-гигиенических и бытовых условиях. Поэтому если банк угрожает принудительным выселением семье с дитятей на руках, а другого жилья у нее нет – пусть расслабится: законных методов выдворения таких должников не существует. Если же кредитор таки получит нужное решение суда, в бой не просто могут, а обязаны вступить органы попечительства и опеки (районный опекунский совет).

А что банки в ипотечных договорах запрещают регистрировать новых жильцов без их согласия – ерунда: такое право дает вам Гражданский кодекс.

Благодарим за помощь в подготовке статьи адвоката Максима Копейчикова и юриста юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Евгения Фреюка, юрисконсульта юридической компании «Шмаров и Партнеры» Евгения Бондаренко, директора юридической компании «Европейский правовой союз» Александра Ванжу и юриста юридической фирмы «Гарант» Дмитрия Мальцева.

Сегодня http://banki.ua/public/?news_id=732