Как не стать «бомжем» – советы от «черных маклеров»

Жилищная проблема была, есть и будет самой важной проблемой большинства граждан. Сегодня СМИ пестрят заголовками примерно такого смысла: защитим пенсионеров от мошенников, доверчивых пенсионеров хотят оставить на улице и т.п. Правда, крайне редко встречается информация о том, что и «обычный гражданин», связываясь обязательствами, о которых речь пойдет далее, тоже рискует. 

Диспозиция первая.
Как приобрести жилье, если ты обычный, «бесквартирный» или «тесно-квартирный» человечек с обычной зарплатой? Каждое утро, спеша на работу, ты с завистью смотришь на окна счастливых обладателей городского жилья, так как самому не пришлось в свое время родиться в Киеве и иметь хотя бы мало-мальский пятачок собственной жилой площади; тебе приходится снимать квартиру (причем не на совсем законных основаниях — сказывается экономия на налоге).

Следующая мысль, приходящая в твою голову: «Скоро платить за квартиру, опять ползарплаты отдавать, про новый телефон (джинсы, куртку) снова придется забыть…», настроение портится катастрофически. И, вдруг — объявление в газете (на сайте): «Поможем приобрести квартиру в Киеве за смешные деньги!» или «Квартира в областном центре Украины всего за 60 000 гривен!!!». Ты хватаешься за трубку телефона, звонишь — и, да, действительно, это реально! Правда, твое удивление вызывает отсутствие в разговоре таких обычных и знакомых слов, как «договор купли-продажи», «ипотека», «дарение», «наследство». Вместо них — непривычное сочетание «договор пожизненного содержания».

Диспозиция вторая.
Где-то в старой «хрущевке» в центре Киева живет одинокая бабушка-пенсионерка, которая мечтает, чтобы кто-нибудь о ней позаботился, чтобы было с кем к врачу сходить да и чайку вечерком попить. Как же найти такого «кого-нибудь», что бы и досмотрел, и похоронил по-человечески, а самое главное — не обманул?

На помощь этим двоим (обычному гражданину и бабушке-пенсионерке) приходят находчивые компании. Найдя такую бабушку, дают объявление, по смыслу похожее на указанное, которое и находит наш «обычный гражданин». Схематично это выглядит так: бабушка — компания — гражданин. Налицо цепочка, связующее звено в которой — компания, выполняющая роль посредника. Вот тут-то и нужно призадуматься. Во-первых, сегодняшняя судебная практика кричит о риэлтерском мошенничестве, о выброшенных на улицу бабушках, о потерянных деньгах. Во-вторых, что же это за такой «хитрый» договор — договор пожизненного содержания?

В Гражданском кодексе Украины (далее — ГК) в ст. 744 предусмотрена возможность заключения договора пожизненного содержания, по которому одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя уходом пожизненно. В качестве справки хотелось бы отметить, что, например, в РФ или Беларуси такой договор называется договором пожизненного содержания с иждивением и является разновидностью договора ренты (и стороны по этому договору соответственно — получатель ренты и плательщик ренты). Концептуальных моментов, определяющих смысл договора пожизненного содержания несколько.

Во-первых, имущество (недвижимость или движимое имущество, имеющее значительную ценность) с момента заключения договора становится собственностью приобретателя, отчуждатель же право собственности утрачивает. Во-вторых, взамен на полученную квартиру или иное имущество приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя уходом на весь срок жизни последнего. Причем очень часто по одноименному договору обязанности гражданина фактической смертью бабушки не заканчиваются. В самом соглашении «бабушка» указывает еще и свои требования, делая некоторые распоряжения даже на случай своих похорон (например, на какую сумму накрыть поминальный стол).

Кстати, если плательщик ренты не выполнит обязательство или выполняет ненадлежащим образом, договор будет считаться неисполненным или ненадлежащее исполненным, что приведет в действие определенные нормы гражданского законодательства, самые суровые из которых — утрата права собственности на «выстраданную» квартиру. Не пугайтесь, эта мера применяется только при существенных нарушениях договора.

Да, и не скрывайте улыбку, дескать, кто же проверит надлежащее исполнение плательщиком ренты обязательства, если отчуждатель умер? Все просто — во-первых, такое лицо можно указать в договоре, во-вторых, это могут быть объявившиеся наследники, а в-втретьих, компания-посредник (если такая была). Между прочим, если приобретатель решит не посвящать «бабушку» (пользуясь ее правовой неграмотностью) в возможности оговорить в соглашении обязанности по организации ее похорон и пр., то это не имеет принципиального значения. Закон стоит на защите интересов «бабушки», предусматривая положениями ст. 749 ГК обязанность приобретателя в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не предусмотрено в договоре. Правда, в этом случае, если часть имущества «бабушки» перешла к ее наследникам, затраты на погребение должны быть разделены между ними и приобретателем.

Договор пожизненного содержания заключается обязательно в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и в случае, если по договору передается недвижимое имущество (квартира «бабушки»), его необходимо еще и зарегистрировать в государственном органе (БТИ).

Совет №1: если, заключив договор пожизненного содержания с участием компании-посредника в письменной форме, вы слышите фразу: «Поздравляем, квартира ваша, не забывайте ухаживать за бабушкой», мы вас тоже «поздравляем» — вы имеете дело с мошенниками. Дело в том, что без нотариального удостоверения и государственной регистрации договор содержания с иждивением является недействительным.

Последствия для вас весьма плачевны. Во-первых, квартира возвращается «бабушке», во-вторых, компанию-посредника, которой вы передали деньги, вряд ли уже найдут. В лучшем случае, вы сможете вернуть лишь те деньги, которые получила непосредственно «бабушка».

Важно знать, договор пожизненного содержания «бабушка» может заключить независимо от возраста и состояния здоровья (746 ГК). Кстати, такая норма идет вразрез с Общими положениями ГК. Так, согласно ст. 30 ГК, гражданскую дееспособность (т.е. способность своими действиями создавать для себя права и нести обязанности, в нашем случае — заключить договор) имеет лицо, которое осознает значение своих действий и может руководить ими. Если же лицо страдает психическим расстройством, которое существенным образом влияет на его способность сознавать значение своих действий, то оно может быть признано в судебном порядке ограничено дееспособным (ст. 36 ГК).

Над таким лицом назначается попечитель, согласие которого необходимо при заключении договора пожизненного содержания. Применительно к нашей ситуации: если «бабушка» является лицом ограниченно дееспособным, а сделка заключается без согласия ее попечителя, то такой договор тоже признается недействительным. Вот и еще одна причина удостоверить договор у нотариуса, ведь он проверяет дееспособность лиц, участвующих в договоре.

Нередки случаи, когда кроме бабушки в квартире, передаваемой по договору пожизненного содержания, прописаны несовершеннолетние дети. В таком случае на заключение договора необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Несоблюдение этого требования — основа для признания договора недействительным. При приобретении квартиры по договору пожизненного содержания следует удостовериться, что квартира находится в личной собственности, а не является объектом общей совместной собственности, так как вполне возможно, что сособственник против или вообще не в курсе, что квартира передается по договору приобретателю. Эти вопросы регламентируются ст. 747 ГК.

Если с приобретением права собственности на отчуждаемую квартиру по договору все более или менее понятно, остается разобраться, что же такое пожизненное содержание (уход)? Ведь можно подумать, что достаточно выдавать бабушке в месяц определенную сумму — и дело в шляпе. Так вот, и не надейтесь. Закон прочно защищает права отчуждателя. Статья 749 ГК предлагает в договоре определить все виды материального обеспечения, а также все виды ухода, которыми приобретатель должен обеспечить отчуждателя. Если в договоре это конкретно не записано, отчуждатель вправе обратиться в суд и спор решается по принципу справедливости и разумности.

Совет №2: дорогие бабушки, заключая договор пожизненного содержания, запишите в нем все свои требования: от частоты питания в день, количества необходимых вам лекарств до приобретения одежды, в том числе и сезонной. Так вы сможете обезопасить себя от недобропорядочности приобретателя и обеспечить себе достойную старость.

Кроме того, вам следует помнить, материальное обеспечение, которое предоставляется отчуждателю, подлежит денежной оценке, которая индексируется в порядке, установленном законодательстве (ст. 751 ГК).

Теперь самое интересное. К сожалению, именно ГК нашего государства развязал руки мошенникам и некоторым приобретателям, позволив им выгонять стариков на улицу. Так, ст. 750 ГК предусматривает возможность (!), а не обязанность, обеспечить отчуждателя жильем в доме (квартире), переданному по договору.

Совет №3: отчуждатели, если у вас это единственное жилье, обязательно предусматривайте в договоре условие о предоставлении вам для проживания конкретной части передаваемого жилого помещения!

Теперь не о совсем приятном для приобретателя. Заключая договор пожизненного содержания, необходимо четко осознавать положения ст. 754 ГК — «Обеспечение выполнения договора пожизненного содержания (ухода)». По этой норме приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять квартиру, полученную по договору, предоставлять эту квартиру в качестве предмета залога, передавать ее в собственность иному лицу на основании другой сделки.

Наконец, совсем «драконовская» норма»: утрата (уничтожение) квартиры, переданной по договору не влечет прекращения или уменьшения объема обязанностей получателя перед отчуждателем. Это означает, что если (не дай Бог) квартира сгорит (утонет, взорвется и т.д.), приобретателю все равно придется содержать отчуждателя до конца его жизни.

Если договор пожизненного содержания прекращается в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей приобретателя (не тем кормит, не то покупает, денег не выделяет и пр.), то право собственности на квартиру возвращается отчуждателю и он вновь становится собственником жилья (ст. 756 ГК). В этом случае затраты, сделанные приобретателем на содержание и (или) уход отчуждателя, не подлежат возвращению! Если же прекращение договора происходит на основании невозможности его дальнейшего исполнения приобретателем по уважительной причине, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества (квартиры) с учетом продолжительности времени, на протяжении которого он надлежаще исполнял свои обязанности по договору.

В заключение хотелось бы еще раз подчеркнуть, что, заключая договор пожизненного содержания, и приобретатель, и отчуждатель имущества могут натолкнуться на массу подводных камней. Договор в законодательстве полностью не разработан, судебная практика сравнительно невелика, поэтому, граждане, заключайте «привычные» сделки (дарение, завещание). Кроме того, проверяйте добросовестность и деловую репутацию компании-посредника, предлагающую заключить договор пожизненного содержания или «купить квартиру на условиях пожизненного содержания».

Юлия Габдуллина,  «Судебно-юридическая газета»