Риэлтерский лохотрон для украинских миллионеров

На вопрос о том, почему квартиры в Украине уже почти достигли мирового «потолка», одна из менеджеров корпорации «Благовест» цинично ответила: «Это хорошо. Значит, наши граждане в состоянии их купить». Интересно, сколько найдется европейцев, готовых за квартиру в Киеве выложить 11,5 миллионов долларов США? Не говоря уже о «маленьких украинцах»… Для кого строим?

«Мне дешевле купить участок земли в Беверли Хиллс или квартиру в Нью-Йорке, чем в Киеве. Ситуация абсурдна, учитывая экономическое состояние страны и среднюю зарплату!» – заявил недавно небедный наш земляк Виталий Кличко, комментируя цены на недвижимость в столице Украины. И это – увы! – правда.

Подавляющее большинство украинцев не в состоянии купить квартиры. Потому что из-за «подковерного» сговора риэлтеров, строителей и банкиров за последние пару лет жилье подорожало в пять раз! Первую скрипку в этом трио играют агентства недвижимости, которые скупают целые дома, а потом втридорога торгуют квадратными метрами.

Но с недавних пор в Киеве появились так называемые «элитные» квартиры. От «неэлитных» они отличаются, пожалуй, лишь заоблачной ценой. Трудно даже представить, кто в Украине может позариться на такое жилье, где даже народные депутаты получают зарплату в 400-500 долларов США. Торгует этим «эксклюзивом» небезызвестная корпорация «Благовест» .

Для примера, назовем лишь несколько предложений из раздела «элитное жилье». Квартира в районе метро «Республиканский стадион». Цена – 2 769 000 у.е. Улица Старонаводницкая (депутатский «заповедник») – 2 900 000 у.е. Еще одни апартаменты там же – 3 600 000 у.е. Квартира возле Софийского собора – 6 000 000 у.е. Бульвар Леси Украинки – 8 000 000 у.е.

И, наконец, «хит сезона» – квартира возле Верховной Рады на улице Институтской – 11,5 миллиона долларов США! Правда, цена на эти апартаменты после материалов в «УК» о деятельности «Благовеста» за последние две недели существенно упала. Теперь риэлтеры агентства пытаются всучить ее клиентам за «какие-то жалкие» 7 миллионов долларов. Но, в любом случае, «Благовест», в случае продажи, получит неплохие барыши. С каждой сделки эта компания получает пять процентов комиссионных. Отлично «зарабатывают» менеджеры «Благовеста» на продаже «элитных» квартир. Которые – по европейским стандартам – таковыми не являются. Жертвою украинских риэлтеров становятся даже отечественные миллионеры, сколотившие лихие капиталы и познавшие все тонкости бизнес-«разводов»!

Квартиры в Киеве и общемировые цены

Большинство независимых экспертов сходятся во мнении, что рост цены на недвижимость в Украине вызван бессовестной деятельностью риэлтеров и строительных компаний. Конечно, если сравнить цену квадратного метра квартиры в Киеве с мировыми ценами, то окажется, что в столице Украины не такие уж и высокие «тарифы». Но это лишь на первый взгляд.

Если бы квартиры продавались по частям, то по нынешним ценам средний киевлянин на свою среднестатистическую зарплату мог бы «покупать» по 0,3 среднего квадратного метра жилья в месяц. Примерно в таком же положении находится житель Лондона – 0,4 метра квадратных. Чуть лучше дела обстоят в Праге и Нью-Йорке (на Манхэттене) – 0,6 и совсем хорошо в Стокгольме – 1,3 метра.

Однако адекватная сравнительная оценка возможна лишь при сопоставлении с учетом ряда других параметров – суверенными рейтингами, уровнем доходов и ипотечными ставками. Нью-Йорк, Лондон и Токио по-прежнему остаются самыми дорогими городами мира. Средняя цена квадратного метра жилья в них варьируется в пределах $10-14 тысяч. Однако, если принять во внимание уровень заработной платы, то картина разительно меняется. В Нью-Йорке минимальная стоимость квадратного метра жилья эконом-класса составляет около 70% от среднемесячной зарплаты, в Лондоне – 90%, в Токио –140%. Но Киев даже на фоне Токио выглядит ужасно – около 200%.

Кроме того, Киев – практически единственный город, в котором наблюдается столь существенный разрыв цен – от 600 долларов за квадратный метр в домах эконом-класса до 20-30 тысяч долларов в категории элитного жилья.

Элитное жилье. Ликбез для «Благовеста»

Что такое элитное жилье? «Специалисты» из «Благовеста» говорят: это то, что покупает элита. Не верьте. Купить квартиру с видом на Верховную Раду – это еще не означает, что вы оказались в «пупе Земли». Потому что далеко не все представители элиты предпочитают жить в центре Киева. Чаще всего бомонд селится за городом в шикарных виллах. И даже такой испытанный критерий, как цена, в данной ситуации тоже не является определяющим.

Элитным жильем имеет право называться далеко не каждая квартира, стоимость которой доходит до шестизначных цифр. Конечно, месторасположение – важный фактор. Но те, кто живут в районе правительственных зданий, часто жалуются на перебои с мобильной связью, плохой телевизионный прием. Ведь никто из «Благовеста» не говорит потенциальным покупателям, что рядом находятся специальные антенны, которые обеспечивают качество правительственной связи. И, соответственно, «гасят» все остальные каналы.

При выборе элитного жилья самую важную роль играют эксклюзивность архитектурно-планировочных решений, уровень инфраструктуры, качество строительных материалов и оборудования, благоприятная экологическая обстановка в районе проживания в сочетании с красивой панорамой. Большинство домов на улице Институтской построены, как шутят архитекторы, в стиле «баракко». Это – серые однотипные коробки, без декоративного оформления, напоминающие бараки.

Но на самом деле критериев элитности жилья насчитывается не менее двух десятков. Перечислим главные из них: равноценное окружение на территории; «избранность» живущих (жесткий отбор жильцов); новое здание; внешние и внутренние стены – высококачественный кирпич; надежная репутация застройщика; количество квартир в доме – не более 40; благоустроенный внутренний двор; подземный гараж; высота потолков в квартирах – 3 метра и более; презентабельный подъезд; большие окна; дорогие отделочные материалы; центральное кондиционирование; высококачественные скоростные лифты; круглосуточная высококачественная охрана; развитая социальная инфраструктура; автономное отопление; фильтры очистки воды и воздуха; бойлерная для всего дома; резервное подведение электричества; современные телекоммуникации; профессиональный менеджмент здания.

Как вы видите, на сегодняшний день НИ ОДИН ДОМ в Киеве не соответствует выше перечисленным критериям!

Квартиры «люкс» по-американски

Нашим риелтерам, дурящим головы украинцев россказнями об «элитном» жилье, стоит иногда обращаться за помощью к опыту западных коллег. Например, в США квартира называется элитной, если она спроектирована знаменитым архитектором и имеет красивый вид из окна. И лучше всего не на правительственные здания, а красоты природы.

За последние десять лет многие районы Нью-Йорка изменились. Не только здания крупных фирм, но, прежде всего, многоэтажные жилые дома отличаются оригинальным архитектурным решением. Этому способствовала работа целого ряда архитекторов с мировым именем, которые обратились к жилищному строительству. Ричард Майер, прославившийся такими проектами, как Центр Гетти в Лос-Анджелесе или Музей современного искусства в Барселоне, не стыдится спроектированных им двух башен из стекла и железобетона. Правда, за строительные недоделки в этих домах с видом на Гудзон здорово досталось строителям от знаменитых жильцов – кинозвезды Николь Кидман, дизайнера одежды Келвина Кляйна и медиа-магната Марты Стюарт. Архитектор здесь был ни при чем, но в следующий раз он решил сам контролировать строительный процесс и даже дизайн интерьера квартир.

Теперь в домах для богатых и знаменитых Майер предпочитает сам проектировать интерьер всех квартир, 17-метровый бассейн с водопадом, просмотровый зал на 35 мест, гимнастический зал. За квартиры в таком доме покупатели платят от 3 до 20 миллионов долларов США.

Чем же объяснить, с одной стороны, интерес архитекторов к проектированию жилых домов, а с другой – готовность нью-йоркцев платить за городскую квартиру столько, сколько стоит хорошее имение с садом и прудом? Джулия Витулло-Мартин из Манхэттенского института политических исследований ответила, что теперь владельцы земельных участков очень хорошо платят архитекторам за застройку земли жилыми комплексами. Причем, если автор проекта – известный архитектор, стоимость квартир в таком доме повышается.

Архитекторов привлекают большие деньги плюс слава, поскольку квартиры в таких домах покупают мировые знаменитости. Сегодня недвижимость в Нью-Йорке – самый «горячий пирожок». Потому что люди хотят жить в этом городе. Несмотря на теракты 11 сентября и угрозу новых терактов, Нью-Йорк – единственный крупный город в Соединенных Штатах, где население быстро растет. В 1980 году в городе жили чуть более 7 миллионов. В 2000 году – уже более 8 миллионов. А за последние четыре года население возросло еще на 100 тысяч жителей. Причем, часто людей состоятельных, богатых иностранцев.

Сейчас в Нью-Йорке работают знаменитые архитекторы, расширившие понятие дома и квартиры «люкс». В понятие «люкс» входит степень индивидуальности дизайна квартиры, «интимности жилья», например, персональный лифт, одна квартира на весь этаж, количество швейцаров, охраняющих покой и безопасность жильцов.

Таким образом, если через список критериев «элитности жилья» просеять имеющиеся на сегодня в Украине (и в Киеве, в частности) предложения, то объектов, полностью соответствующих гордому званию «элитные», можно будет насчитать единицы. А многие известные, очень хорошие (и очень дорогие) объекты по некоторым пунктам получат явные минусы. Собственно, наличие такого большого числа обязательных требований и делает элитную недвижимость столь дорогой. Вопрос в том, насколько оправданны те цены, которые заявлены на сегодняшнем украинском рынке.

Владислав Левченко, специально для «УК»