«Жилищный» гоп-стоп: кто обманул вкладчиков?

Недострои для Украины стали таким же безрадостным атрибутом низкого уровня жизни, как и разбитые дороги или стихийные свалки. Сегодня в стране насчитывается более 4000 жилищных недостроев, в которых уже давно должны были жить инвесторы. Но вместо этого люди годами ждут желанные квадратные метры, проклиная тот день, когда они остались без квартир и без денег.

Недострой, долгострой

Но почему же простая схема инвестирования жилья, которая так популярна в развитых странах мира, в нашей стране чаще ассоциируется с «русской рулеткой»? Дабы понять, на каких подводных камнях тонут квартирные мечты украинцев, мы решили проанализировать ситуацию на конкретном примере нескольких одесских домов, которые уже более шести лет не могут достроить.

Сегодня более пяти тысяч бездомных семей регулярно пикетируют Одесский горсовет и перекрывают движение в центре города с надеждой, что общественность обратит внимание на их горе. Одна из обиженных инвесторов по имени Марина охотно рассказывает о цели таких акций: «Наши дома не достроены и никто даже не собирается доводить их до ума! Мэрия самоустранилась, а застройщики давно заморозили строительство. Люди в отчаянии! Мы столько лет просим власть нам помочь, может хоть так на нас наконец-то обратят внимание?!»

Сегодня люди решительно настроены бороться за свои права, хотя начиналось все с оптимизма и мечтаний, как это бывает со всеми трагическими историями. В 2005 году Одесская городская администрация заключила со строительной компанией «Альянс» контракт на строительство жилья социального типа. Тогда же людям предложили вложить честно заработанные средства в строительство собственных квартир на льготных условиях.

Что именно пошло не так, мы решили спросить в первую очередь у застройщика. По словам главы корпорации «Альянс» Лианы Фещук, выделенных частными инвесторами денег не хватало для завершения масштабного строительства. Поэтому в январе 2008 года компания обратилась к банку за кредитом. АКБ «Укрсоцбанк» охотно согласилась на сотрудничество, отметив, что сначала надо провести ряд проверок. На протяжении полугода банк неторопливо проводил разнообразные аудиты. Все это время подрядчики «Альянса» работали, так сказать, за обещания, что с ними рассчитаются сразу, как только получат кредитные средства.

Наконец «Укрсоцбанк» завершил проверки и предложил т.н. схему кредитования «РЕПО», когда банк покупает часть акций компании-заемщика (денежные средства за акции – это и есть тело кредита), а «Альянс» постепенно будет выкупать свои ценные бумаги с процентами. В июле 2008 года стороны подписали генеральный договор о сотрудничестве, сумма соглашения (сделки) составила больше 55 миллионов гривен. Вот только во время заключения договоренности внезапно возникла «небольшая» проблема.

«Укрсоцбанк» заявил, что не имеет указанной суммы в гривнах. Взамен «Альянсу» предложили оформить т.н. «технический» кредит в долларах США (обменный курс на тот момент составлял приблизительно 4,5 гривны за доллар). Проще говоря, эта схема выглядела так: банк оформил застройщику кредит РЕПО, денег на который у банка не было. Поэтому заемщик был вынужден оформить еще один кредит, но уже в «валюте» — для того, чтобы обменять доллары на гривны. Сумму клали на депозитный счет, открытый банком специально для этой оборутки, а уже с этого депозита банк и выдавал «Альянсу» траншами деньги.

Но даже на этом кредитные изменения не закончились. Если следовать «железной» логике акул банковского бизнеса, поскольку теперь оформили новый кредит, то и залог под него должен быть существеннее. Поэтому при подписании соглашения о предоставлении валютного кредита «Укрсоцбанк» выдвинул условие: «Принять в обеспечение имущественные права на квартиры в недостроенных объектах на общую кредитную линию». На практике это значит, что для получения «валютного» кредита, в котором корпорация «Альянс» практически не нуждалась, ей пришлось заложить имущество на общую стоимость 100 млн. грн.

По словам Лианы Фещук, от этого соглашения уже тогда начинало «плохо пахнуть», ведь таким нехитрым способом в залоге у банка оказалось в два раза больше квартир, чем это было указано в генеральном договоре. Не говоря уже о том, что все юридические расходы почти в полтора миллиона гривен тоже легли на плечи «Альянса». Но на тот момент у компании-застройщика не оставалось выбора – нужно было срочно рассчитываться с подрядчиками, чтобы строительство не остановилось.

Однако уже в сентябре 2008 года кредитные транши оборвались. В одностороннем порядке банк прекратил перечислять обещанные средства. Не может не настораживать тот факт, что уйти «по-английски» АКБ «Укрсоцбанк» решил именно в период обвала гривны, когда навешанный на «Альянс» «технический» кредит в одно мгновение подскочил в два раза. Излишне говорить, что переговоры между застройщиками и банком так и не принесли никакого результата.

Все это время «Альянс» пытался продолжать выполнение своих обязательств, говорит Лиана Фещук. В эксплуатацию было сдано пять домов. Но единственное, что оставалось инвесторам – это беспомощно наблюдать за тем, как останавливается строительство их жилья.

На сегодняшний день семь многоквартирных домов компании «Альянс» в Одессе, несмотря на 80%-ную готовность, все еще не достроены. Все это время люди митингуют и пытаются достучаться хотя бы к кому-то из должностных лиц, которые так упорно клялись им в поддержке накануне выборов. Отверженные инвесторы больше никому не верят, срывая зло то на застройщике, то на мэрии, от которой за эти годы они наслушались немало пустых обещаний.

Люди не хотят, да и не должны разбираться в чужих интригах и схемах кредитных бросков, они всего лишь хотят жить в собственной квартире. Понимая патовость ситуации, руководство строительной компании «Альянс» решило отдать все дома городу, чтобы наконец поставить точку в этой истории. Лиана Фещук отмечает, что несмотря на высокую готовность домов, в некоторых из которых уже даже поселились люди, передать их городу было единственным правильным решением.

Однако не все случилось так, как хотелось бы. После подписания всех соответствующих бумаг, за день до проведения сессии городского совета, на которой должны были решать вопрос по достройке жилья, в адрес Одесской мэрии поступило письмо от уже подзабытого «Укрсоцбанка». В нем цинично сообщалось, что никакого права передавать недострои городу «Альянс», оказывается, не имеет, поскольку теперь, согласно кредитным обязательствам, эти дома принадлежат уже не застройщику и людям, а банку… Получив это письмо, Одесская мэрия быстренько умыла руки, оставив недострои в их нынешнем состоянии.

Больше всего в этой истории шокирует не беспомощность застройщика и даже не произвол отечественных банков, драконовские методы работы которых больше напоминают «романтиков с большой дороги»… Подобные вещи давно воспринимаются как данность, с которой все привыкли мириться. Зато удивление вызывает аморфность местной власти, которая прячется в кусты вместо того, чтобы разрубить «гордиев узел» недостроев южной Пальмиры.

Конечно, никто не снимает обязательств с «Альянса», который должен был действовать гораздо разумнее и осмотрительнее. Но ведь из 55-ти миллионного кредита банк выдал лишь 38 млн., а теперь требует у компании 200 миллионов компенсации! Не надо быть экономистом, чтобы понять, что это, без преувеличения, противоречит здравому смыслу. Сам застройщик уже неоднократно заявлял о готовности погасить задолженность в пределах обязательств по кредиту «РЕПО», однако это, очевидно, не устраивает руководителей «Укрсоцбанка».

Понятно, что заложниками этой войны стали, прежде всего, частные инвесторы, которые уже долгие шесть лет за свои же деньги чувствуют себя бездомными. Именно поэтому власть и должна была предложить компромиссный вариант решения жилищной проблемы, использовав при этом весь инструментарий, подаренный ей законом. Но, к сожалению, обиженные инвесторы с грустью констатируют: местные власть имущие и усом не ведут, чтобы хоть немного снять напряжение вокруг этой ситуации.

Подобные истории для Украины не редкость, ведь у нас, как это ни прискорбно осознавать, до сих пор действует «закон силы», согласно которому можно затягивать в кредитную кабалу целые компании и диктовать свою волю даже горсоветам. Но еще обиднее осознавать, что больше всего от этого страдают обычные люди, которых просто некому защитить.

Автор: Виктор СЕМЕНОВ, Экономические известия