Сделки с жульем: как защитить себя от квартирных мошенников

Решили купить или продать квартиру? Будьте бдительны. Дело это рискованное. По утверждению специалистов, мошенников на рынке жилья стало меньше, но они есть. И они не дремлют. «Разводят» людей по хорошо откатанным старым схемам и придумывают новые.

Чего нужно опасаться, совершая сделки с жильем, о чем следует помнить? Как избежать мошенников? Какие схемы у них сегодня в ходу? Читайте исследование «МК».

Знакомьтесь — опасности

Сразу оговорюсь. Способов мошенничества очень много. Предусмотреть все сложно.

— Специальная лекция о криминале в сфере недвижимости лично у меня занимает 6 академических часов, но даже за это время научить чему-то конкретному очень сложно. Еще сложнее предотвратить мошенничество, — говорит большой знаток по части разных мошенничеств, риэлтор с 17-летним стажем, руководитель отделения крупной риэлторской компании Михаил Раздольский. По его словам, сегодня все чаще перед продажей квартиры люди решают обучиться риэлторским услугам. Зачем? Чтобы знать тонкости сделки. Так что же нам грозит?

Разбойное нападение

Криминальные случаи на рынке недвижимости сегодня редки. Но к ним надо быть готовым. Когда вы получаете деньги (или везете их закладывать в банковскую ячейку), следует прищемить язык и сохранять конфиденциальность. Кто, когда, кому, сколько платит, должны знать только участники сделки. Просто потому, что люди по природе своей болтливы и не отслеживают конфиденциальности информации.

По этой же причине следует избегать публикации домашнего номера телефона в рекламном объявлении о продаже квартиры. Для мошенников такое объявление звучит так: «Скоро у меня появится 300 или больше тысяч долларов (в зависимости от метража квартиры)». Чтобы заполучить такие деньги, бандит найдет способы, как отследить момент, когда вы получите деньги. Наймет детектива, пустит «наружку». Овчинка выделки стоит.

СОВЕТ: заведите новую сим-карту с номером, о котором можно забыть после сделки.

Нечистые на руку риэлторы

Этого «добра» на рынке хоть отбавляй. Один из самых распространенных их трюков: назвать продавцу одну цену квартиры, за другую (ясное дело, более высокую) ее продать. Разница идет риэлтору в карман помимо оговоренной заранее оплаты за его услуги. Клиента «опускают» по-разному. Говорят, что квартиру нельзя продать за названную продавцом цену («цену надо снижать»), или утверждают, что при обмене можно получить квартиру меньшей площади, с маленькой кухней, на окраине.

СОВЕТ: контролируйте работу риэлтора. Разговаривайте с собственником квартиры, узнавайте, за какую цену он ее продает. Помните, что вы — заказчик и хозяин положения. А человек, работающий с вами, — ваш наемный работник, агент.

Опасайтесь объявлений «Услуги для продавцов бесплатны». Это «завлекаловка».

— Если услуги риэлтора не оплачивает ни покупатель, ни продавец, то он «состригает разницу». И в этом случае он защищает только свои интересы, — говорит первый вице-президент Московской ассоциации риэлторов Михаил Гороховский.

Будьте осторожны, если риэлтор берет невысокие комиссионные за свои услуги («500 долларов за сопровождение сделки»).

Обычно риэлторы берут за свои услуги 3—6% стоимости квартиры. Проверка чистоты сделки — работа трудоемкая, наведение справок и получение информации стоят денег.

Компании-дублеры

Актуальная тема. Пользуясь тем, что закон не запрещает частично копировать названия известных компаний, фирмы-однодневки называют себя громкими именами, добавляя к ним какое-нибудь слово («рога и копыта»).

Многие покупатели думают, что это дочернее предприятие надежной компании. И ошибаются.

Сегодня в комитете защиты прав риэлторских услуг рассматривается жалоба на одну из таких фирм. Она взяла аванс за покупку квартиры в размере 10 тысяч долларов и не возвращает его. Руководители фирмы-двойника чувствуют себя безнаказанно.

СОВЕТ: прежде чем связываться с компанией, косящей под «дочку», узнайте, какое отношение она имеет к «оригиналу». Достаточно позвонить в офис известной компании. Помните, что за действие фирмы-двойника она ответственности не несет.

Игра в задатки

Очень распространена сегодня на рынке недвижимости в Московской области. На задатки «разводят» тех, кто покупает квартиры с помощью ипотеки.

СХЕМА: продавцы квартир, зная, что у них не все в порядке, например, с документами (есть расхождение в метраже или планировке), заставляют клиентов заключить договор задатка. «Вам бояться нечего. Вы решили купить квартиру, значит, по вашей вине сделка не сорвется. А вот если она сорвется по нашей вине, мы вам вернем задаток в двойном размере», — убеждают они клиентов. Те договор подписывают.

Расчет мошенников прост. Они знают, что банки имеют право без объяснения причин отказать клиенту в выдаче кредита, в том случае если банкирам что-то не понравится. Документы продавца банк проверяет тщательно.

Непорядок в них быстро находят. Покупателю в кредите отказывают. Он не приходит на сделку не по своей вине. Задаток остается у мошенников.

ЧТО ДЕЛАТЬ? В договоре следует прописать обязательства продавца вернуть задаток в случае отказа банка.

Каверзная цена БТИ

Как известно, чаще всего в договоре купли-продажи указывается цена БТИ, а не реальная цена квартиры.

Делается это для ухода от налогов и экономии на нотариальном сборе. Опасность состоит в том, что если по какой-то причине сделка судом будет расторгнута, то продавец получит обратно квартиру, а вы как покупатель — только стоимость по БТИ.

Взыскание денег с продавца по суду — очень невыгодное дело. Поскольку цена зафиксирована в рублях, то при высокой инфляции реально возвращается гораздо меньшая сумма. Кроме того, продавец может растратить деньги или сказать, что растратил. Тогда выплата растянется на несколько месяцев. Или может сложиться такая ситуация, что истребовать деньги будет просто не с кого (в случае смерти продавца или признании его недееспособным).

Совет: чтобы себя подстраховать, указывайте в договоре обязанность покупателя вернуть вам в случае расторжения договора не деньги, а квартиру. В противном случае доказать то, что вы заплатили полмиллиона долларов, а не полмиллиона рублей (как в договоре), будет практически невозможно.

Многократная продажа одной квартиры

Эта афера, как правило, совершается с арендованными квартирами или квартирами, принадлежащими самим мошенникам. Квартира выставляется на продажу и предлагается сразу нескольким покупателям. Одному из них квартиру действительно продают. С других собирают авансы — 2—3 тысячи долларов.

Чтобы не остаться в дураках, помните:

1) прежде чем внести аванс, надо посмотреть оригиналы правоустанавливающих документов;

2) гражданам аванс больше 500 долларов не дают;

3) ведите продавца в риэлторскую фирму или к юристам и заключайте договор аванса: пусть компания отвечает за ваши деньги. Размер аванса может доходить до 10—15 тысяч долларов. Зачем ими напрасно рисковать?

«Паленая квартира»

Это выражение означает квартиру, «нечистую» по юридическим документам, где имеются третьи лица, претендующие на то, чтобы владеть этой квартирой.

Пример. Например, квартира продана по доверенности. После сделки появляется хозяин и говорит, что подписал доверенность под воздействием насилия, угрозы, и предъявляет свои права на квартиру. Сделка легко может быть признана недействительной.

СОВЕТ: покупая квартиру по доверенности, подписывайте передаточный акт, в котором зафиксировано, что продавец и покупатель претензий друг к другу не имеют и сделка совершена в здравом уме и твердой памяти.

Лжедоверенность

Опасайтесь сделок по доверенности. Доверенность достаточно легко подделать (в том числе даже консульские доверенности, присылаемые из-за границы). Достаточно только изготовить фальшивую печать.

Работайте непосредственно с владельцем квартиры. Если есть необходимость, проверяйте его состояние и нахождение в живых. Узнайте, действительно ли зарегистрирована такая доверенность у нотариуса.

Обязательно (еще раз) проверьте доверенность непосредственно перед сделкой. Может оказаться, что она уже отозвана. Да, вы можете торговаться и неплохо сбить цену. Но помните: покупая квартиру по доверенности, вы очень рискуете. В Москве 3 млн. квартир, и всегда можно найти другой вариант.

Лженотариус

Обязательно проверяйте нотариуса. Не довольствуйтесь видом цветной ксерокопии, висящей в его офисе на стене. Просите оригинал. Позвоните в нотариальную палату. Просто загляните в телефонный справочник: в нем все фамилии нотариусов наперечет. Мошенники способны на многое. Они могут прикинуться нотариусом и пригласить вас в «черную» нотариальную контору, которой не существует на свете.

Такие случаи сегодня — большая редкость. Но они были, и не надо о них забывать.

Лжефирма

Создание лжефирмы, занимающейся дешевыми новостройками, — золотая жила для мошенников. В месяц делается до 100 сделок, это сотни тысяч долларов. На стене висят лицензии, приличный офис и т.д. Через несколько дней фирма может исчезнуть.

СОВЕТ: официальные дилеры имеют документы, подтверждающие их отношения с компанией-застройщиком. Попросите предъявить договор. Позвоните в офис застройщика, узнайте, действительно ли работает с ним данная фирма.

Лжерегистрация

Продавец квартиры поручает регистрацию своему «курьеру», «специалисту», или человеку, у которого «там все свои». Он как бы едет в орган, осуществляющий государственную регистрацию, и как бы регистрирует сделку.

Передаются деньги. Потом оказывается, что сделка не регистрировалась и квартира все еще принадлежит продавцу.

СОВЕТ: не ведитесь на предложения «пройти регистрацию побыстрее». Чтобы избежать «кидалова», подъезжайте заранее в федеральную регистрационную службу, знакомьтесь с правилами приема. Документы подавайте работающему регистратору, в открытое окно.

Фальшивые адреса

Эту аферу придумали очень грамотные люди. Особенно часто она встречалась 7—8 лет назад. Схема такая: у продавца есть документы на квартиру-развалюху в плохом районе. Заплатят за такую немного. Продавец хочет больше. Что он делает? Находит в хорошем районе престижный дом и похожую по метражу квартиру. Меняет на доме табличку с названием улицы и номером дома в плохом районе. Приводит покупателя. Тому все нравится.

Совершается сделка. Оформление проходит по всем правилам. О том, что в действительности человек купил, он узнает позже, но будет поздно.

СОВЕТ: не стесняйтесь расспрашивать прохожих о названии района и номере дома. Узнайте, сколько стоит аналогичная недвижимость в том же районе. Афера рассчитана на пассивных клиентов, не изучающих район покупки квартиры, и иногородних. С активными покупателями и коренными жителями она не пройдет.

Осторожно: актеры

Здесь все подлинно (документы, квартиры), кроме человека, который продает квартиру. Достаточно только на время завладеть настоящим паспортом собственника квартиры. Актера гримируют под настоящего владельца квартиры. И на сделке он подписывается похожим образом.

СОВЕТ: распознать актера сложно. Внимательно следите, как ведет себя продавец, как он реагирует. Можно до встречи расспросить о нем соседей и задать провокационный вопрос.

Наркоманы

Наркоманы и психически нездоровые люди — тоже проблема. С ними можно столкнуться, когда их совсем не ждешь. И отличить от обыкновенного человека их очень сложно. Сделка же впоследствии может быть легко признана недействительной.

СОВЕТ: просите продавца предоставить справку из ПНД и НД. Это не прихоть и не оскорбление, а распространенное требование агентств и гарантия безопасности сделки. Причем за справкой лучше всего съездить вместе с продавцом. Ведь подделать ее очень просто.

Денежная кукла

Мошенничество возможно даже в депозитарии. Здесь надо пристально следить за передаваемыми деньгами, не отвлекаться. А при расчетах покупателя и продавца — не брать деньги в свои руки. Иначе ответственность за получение «куклы» падает на вас.

СОВЕТ: пригласите работника банка проверить купюры (за определенную плату). Тщательно следите за работой кассира при проверке, пересчете и упаковке купюр.

Портрет афериста

Как правило, мошенники — это люди славянской внешности, русскоязычные, с двумя и выше образованиями и даже с научными степенями. Это интеллектуальная элита, ловко умеющая устанавливать отношения между людьми. На вид они самые нормальные из всех нормальных людей. Этим и страшны.

Аферисты на первый взгляд (а также на второй, третий и четвертый — пока вас не кинут) будут вызывать у вас симпатию и доверие. Это их профессиональный козырь. Им они нас и бьют.

Не думайте, что мошенника выдадут хитрые бегающие глазки. Среди мошенников людей с такими глазками нет — им никто не доверяет. Бояться надо приветливых, слегка придурковатых, не боящихся показывать свою слабость людей. Своей мнимой открытостью и наивностью они способны добиться многого.

— Когда покупатель или продавец выглядит простаком, вы перестаете его бояться, начинаете чувствовать себя выше его. Вы расслабляетесь, теряете бдительность. И ошибаетесь.

Помните: мошенники выбирают беспомощных. Руководитель фирмы, бизнесмен в случае «кидалова» может их найти и отомстить. Бабушка, учительница, участковый врач при всем желании это сделать не смогут. Зато без квартиры они могут остаться очень легко.

ЧТО МОЖНО СДЕЛАТЬ?

Застраховаться на случай утраты права собственности. Или доверить проведение сделки профессионалам.

ОСНОВНЫЕ ПРАВИЛА ПРОФИЛАКТИКИ ПРОТИВ МОШЕННИЧЕСТВА

1. Лучше не доверять, а проверять. Все. Всегда. Самому. Самому бывать и в ЖЭКе, в БТИ, в квартире, разговаривать с соседями, домоуправами, председателями ЖСК.

2. Если квартира продается по доверенности, надо обязательно встретиться с доверителем (собственником квартиры).

3. Надо проверять риэлторские фирмы в общественных организациях: Московской ассоциации риэлторов (МАР) и Российской гильдии риэлторов (РГР).

4. Обязательно спрашивайте у продавца паспорт и сличайте фото владельца.

Екатерина ПАХОМОВА, «Московский комсомолец»