Как не попасть в финансовую пирамиду в Украине!

Инвестиции в недвижимость в Украине — особый риск, так как на законодательном уровне инвестор не защищен и не имеет основных гарантий. Пирамида ли?

Инвестировать в недвижимость — всегда риск. Для начала хотелось бы вкратце описать наиболее типичные признаки, по которым можно распознать финансовую пирамиду на рынке недвижимости. Например, если крупные строительные и инвестиционные компании, деятельность которых, на первый взгляд, вполне укладывается в рамки правового поля, при возведении недвижимости ориентируются не на свои финансы или банковские кредиты, а на привлечение денежных средств дольщиков, – это уже само по себе должно насторожить. В таких случаях все средства часто привлекаются на основе договора долевого участия (как правило, ключевые моменты договора прописаны общими фразами, а конкретные сроки сдачи объектов иногда даже не указываются). Собрав деньги с дольщиков, мошенники не торопятся вкладывать их в строительство. Вместо этого они открывают все новые площадки и, выставляя будущие новостройки на продажу, аккумулируют в своих руках огромные средства, которые направляются на начало нового строительства, превращая строительные объекты в долгострой. Схема прокручивается снова.

Заработав на этом, спустя несколько лет компания, в лучшем случае, возвращает какой-то части дольщиков их деньги (без процентов и штрафных санкций).

Случается, что компания, не имеющая опыта на строительном рынке, получает земельный участок в пользование и имитирует начало работ. В это время проводится рекламная кампания с предложением покупать квартиры в новостройке, цена квадратного метра на которую ниже среднерыночной. Денежные средства граждан, полученные от таких продаж, используются в целях личного обогащения руководителей компаний, но никак не для строительства дома. Когда собрана определенная сумма, строительная фирма исчезает. Сложность заключается еще и в том, что преступления становятся очевидными только спустя годы, когда явно видно, что мошенники даже не помышляют о строительстве.

Еще одна схема мошенничества может быть такой: фирма заключает договоры с организациями-соинвесторами, по которым от их имени и за их же счет привлекает денежные средства граждан; а также договоры с организацией-застройщиком о вложении средств сразу в несколько объектов. Найдя дольщиков и собрав с них средства, фирма «кидает» и застройщика, и дольщиков. Финансирование строительства в итоге прекращается. В результате застройщик подыскивает новых инвесторов, заканчивает строительство и реализует вартиры третьим лицам.

Ну и, наконец, обман инвесторов может быть организован таким способом: строительная компания начинает строительство объекта недвижимости. В это же время другая компания проводит рекламную кампанию по продаже площадей в новостройке. При этом реальная строительная компания этой рекламы просто «не замечает». После продажи большинства квартир компания, которая проводила рекламную кампанию и продавала квартиры, исчезает вместе со средствами покупателей.

Скандал вокруг финансовой пирамиды со строительной компанией «Элита-центр» заставил задуматься над тем, какие меры может предпринять государство, чтобы по максимуму уменьшить риски потерь гражданами своих сбережений или кредитных средств в финансовых строительных пирамидах. Так, до недавнего времени площадь в новостройке можно было приобрести тремя способами: через инвестиционный договор с застройщиком; с помощью целевых жилищных облигаций; участие в фонде финансирования строительства (ФФС).

После вступления в силу изменений в закон Украины «Об инвестиционной деятельности» у застройщиков осталось только два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки.

На народном горе

На фоне ухудшения ситуации с выдачей кредитов коммерческими банками пышным цветом расцвели всевозможные кредитные союзы и маскирующиеся под них фирмы, якобы выдающие денежные кредиты, накопленные группой.

На льготных условиях, то есть без справки о доходах, под крайне низкий процент, от 3 до 8% годовых, гражданам обещают дать в кредит сто, а то и двести тысяч гривен сроком до двадцати лет..

Вслед за столицей, эта схема, похожая на лохотрон, уже активно работает в Донецке, Мариуполе и других крупных городах Донбасса. Почему лохотрон? Потому, что обещанные кредиты или не выдают вовсе или выдают через год-другой. Хотя в местных представительствах компании «Капитолий», таких как «ЛидерN», «Инвест Благо» и «Лидер плюс» обещают, что кредит клиент получит уже через пару недель после того, как заплатит определенную сумму – в среднем от 4 до 7% стоимости самого кредита. Да вы не ослышались, для того, чтобы получить кредит необходимо сначала внести определенную сумму собственных средств.

Предлагаемые ими кредитные линии основаны на схеме приобретения дорогостоящих товаров, известной как «покупки в группах». По своей сути система приобретения товаров по этому принципу – это и не кредит, и не рассрочка, а специфический вид приобретения дорогостоящих товаров «в складчину». Принцип ее действия заключается в том, что несколько лиц, желающих приобрести некий товар (автомобиль, недвижимость), объединяются в одну группу, и каждый ее участник ежемесячно платит денежные взносы, размер которых зависит от стоимости товара.

Таким образом, каждый месяц из общих вкладов участников группы формируется фонд, равный, как минимум, стоимости товара. На эти деньги приобретается товар, который затем передается одному члену группы. Конечно, это не означает, что «счастливчик» больше не будет платить взносы, – эта обязанность сохраняется за ним до самого конца существования группы. А группа существует до тех пор, пока желаемый товар не получит самый последний ее участник.

Эта система является обычной пирамидой. Фонд и средства формируются за счет вновь вошедших в группу. В договоре нет ни единого слова о сроках выдачи кредита. То есть, уплатив необходимый первоначальный взнос ждать выдачи кредита можно долго, ну или очень долго. Те, с кем мы уже имели честь пообщаться, ждут обещанные кредиты несколько месяцев. Без сомнения это не предел.

Деньги с целью

Целевые облигации. В обмен на вложенные в строительство средства инвесторы получают ценные бумаги. Интересы покупателей квартир, приобретающих на этапе строительства целевые облигации, с одной стороны, защищены, поскольку, во-первых, каждому выпуску облигаций Национальным рейтинговым агентством присваивается кредитный рейтинг. Для этого уполномоченное Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку рейтинговое агентство изучает деятельность компании за последние пять лет. Изучается возможность застройщика выполнить свои обязательства – поскольку у покупателей нет возможности адекватно оценить риски, связанные со строительством, за них это делает уполномоченное государством Рейтинговое агентство. Во-вторых, каждый выпуск облигаций регистрируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Но с другой стороны, оформление права собственности в обмен на облигации в новостройке в полной мере не урегулировано законодательством.

Согласно закону «О ценных бумагах и фондовой бирже», целевая облигация предоставляет ее собственнику право на получение товара. Однако абстрактный квадратный метр помещения товаром назвать трудно, поскольку метр – лишь единица измерения. Соответственно, приобретение облигаций абсолютно не гарантирует получения желаемой площади помещения, так как в облигациях не идентифицируется недвижимость, которую приобретает инвестор. В данном случае с инвестором заключается договор резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на которые он рассчитывал. Поэтому приходится полагаться исключительно на добросовестность застройщика.

Еще одна особенность инвестирования в облигации: застройщики в своих проспектах эмиссий отмечают, что обменять облигации на квартиру можно только на протяжении нескольких месяцев, а если в указанный срок инвестор не предъявит облигации для погашения, застройщик освобождается от каких-либо обязательств. Кроме этого, все права собственности на строящееся жилье, проданное по целевым облигациям, оформлены на застройщика. После ввода зданий в эксплуатацию владелец облигаций должен предъявить их к погашению фирме-застройщику и заключить договор купли-продажи недвижимости, который заверяется нотариально. Но облигации до сих пор не внесены в перечень документов, на основании которых может быть оформлено право собственности на купленные в новостройках площади. Поэтому такие бумаги практически не дают никаких гарантий инвестору на рынке купли-продажи недвижимости.

Фонд финансирования строительства (ФФС). ФФС аккумулирует средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению. Финансовое учреждение по мере сооружения объекта перечисляет застройщику средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Основные условия инвестиционного процесса регламентируются «Правилами ФФС», которые разрабатываются финансовым учреждением.

Вложение средств в Фонд финансирования строительства, который создан под эгидой крупного авторитетного банка из первой десятки, минимизируют риски для инвесторов, при этом существует ряд преимуществ перед другими механизмами инвестирования, как то:

– ФФС создается только после утверждения полного комплекта строительной документации по объекту строительства и получения застройщиком разрешения на строительство

– банк регулярно контролирует ведение строительных работ и целевое использование средств застройщиком

– четко прописана процедура закрепления за инвестором конкретного помещения, исключается продажа одной и той же площади в здании нескольким инвесторам

– инвестор имеет возможность забрать деньги обратно до момента сдачи здания в эксплуатацию, при этом предусматривается значительно меньшая неустойка, чем по инвестиционному договору

– средства инвесторов находятся на отдельном счете ФФС, при этом банк-управитель несет ответственность за их сохранность

ФФС – единственный механизм, который предусматривает обязательное страхование строительно-монтажных работ. Но при этом существуют негативные стороны такого механизма:

– ФФС, как и все другие механизмы финансирования строительства, не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра

– одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, так как средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению, в результате чего может возникнуть «пирамида»

– отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию

– все больше ФФС создается самим застройщиком (скрытый контроль), которые защищают его же интересы, а никак не инвестора.

Если, несмотря на все риски, частный инвестор все-таки решил проинвестировать в новострой, нужно учесть некоторые моменты, чтобы хоть как-то уменьшить риски потери своих вложений, для чего:

– проанализировать предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте (по сравнению с ценами на аналогичную недвижимость у других застройщиков), и, если разница составляет 25% и более нужно задуматься о правильности такого вложения

– застраховать свою инвестицию.

Полностью застраховаться от «проколов» при покупке помещений в новострое, к сожалению, невозможно, так как наше законодательство не защищает инвестора, а фантазия и опыт мошенников совершенствуются быстрее, чем судебная система. Учитывая все эти моменты, инвестору необходимо подсчитать все реальные затраты и риски, которые он несет, и сопоставить с теми затратами и рисками, которые его ждут при покупке недвижимости на вторичном рынке. И, возможно, окажется, что инвестиция в новострой – не такое уж выгодное вложение средств, как может показаться на первый взгляд.

InvestWay