Кто и как будет приватизировать украинскую землю – анализ законопроектов

Очевидно, что до парламентских выборов приватизацией земли будоражить массы не будут. «Земельный» закон будет принят после парламентских выборов, но обязательно – до конца года. К чему готовиться тем, у кого земля уже есть, и тем, кто ее хочет забрать у других.

Автор: Вилен Веремко, Контракты

Напомним, проект Закона «О рынке земли» все-таки приняли в первом чтении 9 декабря прошлого года. За основу была проголосована редакция главы профильного комитета Верховной Рады Григория Калетника (законопроект № 9001-д), хотя ее почему-то называли доработанной правительственной (законопроект № 9001–1). И уже 10 января 2012-го аграрный комитет ВР, рассмотрев более тысячи (!) депутатских поправок, рекомендовал принять законопроект во втором чтении и в целом.

В первый день Х сессии (7 февраля) президент Виктор Янукович, выступая перед народными избранниками, исключил принятие закона в спешке. «Мы не будем идти поспешно. Главное — подойти очень взвешенно, с учетом интересов крестьян. Это наш основной приоритет», — заявил тогда глава государства.

Очевидно, что до парламентских выборов будоражить массы не будут. На днях эту информацию подтвердил и глава Госземагентства Сергей Тимченко. Он считает, что закон нужно принимать после выборов, но обязательно до конца года.

Формальные ограничения

Наиболее болезненный вопрос в обсуждении регулирования рынка земли: как упредить ее скупку иностранными капиталистами или доморощенными латифундистами. Упомянутые законопроекты предлагают установить для этого ряд ограничений. Так, документ № 9001–1 предусматривает разрешить продажу черноземов только гражданам Украины, фермерским хозяйствам и государству или органам местного самоуправления.

При этом ограничивается максимальная площадь земельных наделов, которая может находиться в одних руках. В зависимости от региона она составляет: в Полесье — 1500 га, лесостепи — 1750 га, степи — 2100 га, в Карпатах — 900 га, Крыму — 1100 га. Еще дальше пошел законопроект № 9001-д. Он даже не предусматривает продажу земли фермерам. При этом ограничивает максимальную площадь надела в одних руках в 100 га. Однако, по мнению специалистов, последняя инициатива скорее популистская. Ведь обрабатывать самостоятельно такой участок частному лицу будет невыгодно.

Впрочем, оппоненты авторов реформы отмечают, что подобные запреты можно будет легко обойти. Иностранцы так же, как и отечественные олигархи, смогут скупить землю через посредников. Но к чему все эти страхи и запреты? При приватизации промышленности подобных ограничений для иностранцев не было.

Но предприятия все равно оказались преимущественно в руках именно украинцев. Почему с землей должно быть по-другому? Разве что законодатели решили таким образом «украинизировать» бизнес, зарегистрированный в офшорах. Но «киприоты» найдут способ приватизации и без насильственной украинизации.

Например, давно используемая схема долгосрочной аренды. Сегодня, согласно действующему законодательству, максимальный срок аренды земли составляет 49 лет. Теперь же предлагается данное ограничение убрать (заключай хоть на 500 лет). Более того, установить минимальный срок аренды — 20 лет. Хотя при этом формально ограничивается площадь полей одного арендатора. Он не может арендовать более 6 тыс. га в одном районе и свыше 5% площади сельхозугодий области. В целом по стране одна компания не может арендовать более 100 тыс. га.

Не дожидаясь принятия в целом законопроекта № 9001-д, Григорий Калетник вместе с коллегой народным депутатом Степаном Глусем зарегистрировали в парламенте новый отдельный документ (№ 10273). В нем предлагается ограничить площадь аренды земли одним лицом до 5,5 тыс. га в одном районе, но не более 10% сельхозугодий района.

По всей же стране, согласно законопроекту, агрокомпания не может арендовать свыше 50 тыс га. Но эксперты называют такие инициативы скорее предвыборными обещаниями. В законопроектах не прописаны санкции за нарушения упомянутых норм, закон не имеет обратной силы (а сегодня некоторые агрохолдинги сконцентрировали до 300 тыс. га земли, и договоры аренды заключены на 49 лет). Кроме того, снова-таки остается возможность дробления агрохолдинга на более мелкие компании.

Борьба за контроль

Также сегодня во властных кабинетах идет спор, кто будет распоряжаться государственными землями. В частности, правительственный законопроект предлагает оставить это право за Госземагентством. При этом предусматривается первоочередное право государства и местных органов на приобретение черноземов. И только если они откажутся от выкупа земли по предложенной цене, следующие в очереди — арендаторы.

Если же и им предложенная земля не нужна, тогда купить участок могут собственники соседних земель. При таком «регулировании» устанавливается практически полный контроль государства над рынком, поскольку по сути без его санкции землю не купишь и не продашь. Где есть спрос на землю, нужно будет заплатить чиновнику, чтобы он отказался от преимущественного права. Где нет — чтобы выкупил землю.

В законопроекте № 9001-д планируется установить, что интересы государства на земельном рынке будет представлять Государственный земельный банк. Данное учреждение создается якобы для льготного кредитования аграриев. При этом оно имеет исключительное право на кредитование под залог земли. Уставной капитал финструктуры формируется за счет передачи ей земель государственной собственности.

Банку принадлежит право покупки и продажи сельхозземли. Впрочем, эксперты сомневаются, что такой банк будет качественно выполнять задекларированные функции. В частности, заместитель руководителя проекта USAID «АгроИнвест» Александр Калиберда скептически оценивает его возможное влияние на финансирование операций по купле-продаже земель. «Для серьезного финансирования нужны и соответствующие ресурсы.

К сожалению, не уверен, что государство сможет в ближайшее время их выделить. К тому же нужны еще квалифицированные кадры, технологии и сеть отделений», — говорит он. При этом эксперт ссылается на международный опыт. В некоторых странах подобные банки-монополисты со временем начинали испытывать финансовые трудности, поскольку пренебрегали рыночными принципами. В наших же условиях такой институт может превратиться просто в перераспределителя земли, который станет непременным посредником при продаже черноземов. А функция дешевого кредитования останется фикцией.

По понятным причинам такая новация совершенно не нравится и Госземагентству. Недавно заместитель председателя данного ведомства Николай Калюжный заявил, что создание Государственного земельного банка, который распоряжался бы землями государственной собственности, противоречит ст. 13 и ст. 14 Конституции Украины. Первая гласит, что земля является объектом права собственности народа, от имени которого права собственника осуществляют органы госвласти и местного самоуправления. Вторая — что земля находится под особенной охраной государства. «У нас даже есть заключение Минюста, где четко говорится, что создание такого банка противоречит Конституции. Пока распорядителем земель госсобственности остается Госземагентство», — похвалился чиновник.

Увы, рядовому фермеру мало проку от того, что нужно будет ублажать одного или другого чиновника. Важно, не кто будет контролировать рынок земли, а насколько прозрачно этот контроль будет осуществляться. К сожалению, ни один из предложенных законопроектов эту проблему должным образом не решает.

Начнем с торговли правами

Снятие моратория должно открыть аграриям путь к банковскому кредитованию под залог земли. При этом правительственный законопроект для того, чтобы банки не спекулировали таким активом, обязывает продавать оказавшуюся у них землю на протяжении года.

Проект закона, принятый в первом чтении, предлагает закрепить исключительное право кредитования под залог земли Госзембанком, что не исключает формирование новых коррупционных схем. Ведь пока непонятно, кому и на каких условиях банк будет выдавать кредиты, как и у кого изымать залоговую землю, как ею распоряжаться, кому и как будет ее продавать и т. д.

Правда, в обоих законопроектах предлагается установить возможность продажи не только права собственности на землю, но и права аренды и права пользования. Соответственно, такие права теперь смогут служить самостоятельным предметом залога в коммерческом банке для получения кредита. То есть для начала можно сформировать рынок прав на землю, а уж потом и рынок земли как таковой.

Шпаргалка покупателя

Пять шагов, которые стоит предпринять перед покупкой земельного участка

Шаг 1. Удостоверьтесь в том, что ваш продавец — правомочный собственник

Изучите правоустанавливающие документы, предоставленные продавцом. Убедитесь, что каждый документ фигурирует в соответствующем государственном реестре, то есть в том, что все бумаги подлинны. Выясните, при каких обстоятельствах продавец приобрел участок. Важно знать, что предыдущая сделка была осуществлена без нарушения существующего законодательства или без ущемления чьих-то имущественных прав.

Помимо государственного акта о праве собственности на землю, у продавца должен быть документ, подтверждающий законность ее приобретения: договор купли-продажи или дарения, судебное решение и т. д. Нужна также справка Государственного комитета земельных ресурсов о нормативной денежной оценке земельного участка, заключение об экспертной денежной оценке и справка об отсутствии обременений (ее тоже выдает Госкомзем). Если продавец — юридическое лицо, понадобятся документы, подтверждающие правосубъектность и полномочия человека, который собирается подписывать договор.

Шаг 2. Изучите техническую документацию

Обратите внимание на целевое назначение приобретаемого участка. Оно должно соответствовать вашим планам. Если кто-то из предыдущих собственников изменил назначение участка, удостоверьтесь в легитимности этого изменения. В Украине нецелевое использование земли — основание для принудительного отчуждения. Вообще любое существенное изменение, внесенное в техническую документацию, заслуживает отдельной проверки на легитимность. Сведения о таких изменениях следует запрашивать в территориальном органе Государственного комитета земельных ресурсов.

Шаг 3. Узнайте, кто еще претендует или претендовал на выбранный вами участок

Если земля была предметом судебных споров, информацию о ней нужно искать в реестре решений местного хозяйственного суда или суда общей юрисдикции. Иногда судебное решение является правоустанавливающим документом продавца. В таком случае стоит внимательно изучить материалы дела, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, таких как возобновление судебного спора.

Шаг 4. Соберите информацию о предыдущих собственниках

Начните с первого частного владельца. Данные о нем можно запросить в районном органе исполнительной власти или органе местного самоуправления. Там же вам смогут предоставить информацию о порядке передачи участка в частную собственность. Вообще стоит отследить «историю» участка и убедиться в законности всех переходов прав собственности. Если «история» окажется слишком длинной, сосредоточьтесь на последних трех годах. Три года — срок исковой давности. Сведения об осуществлении регистрационных процедур перехода прав собственности на землю нужно запрашивать в Госкомземе.

Шаг 5. Убедитесь в том, что покупаете именно тот участок, который выбрали

Совсем не лишним будет обратиться в местную землеустроительную организацию с просьбой о вынесении границ интересующего вас участка на местности. К сожалению, в Украине техническую документацию нередко составляют с ошибками, что иногда приводит к наложению точек координат смежных земельных участков. Известны случаи, когда составители бумаг попросту путали стороны света, то есть площадь участка была указана правильно, а расположение — нет. Естественно, любое несоответствие содержания технической документации реальному положению вещей в перспективе может стать источником проблем для нового владельца.

В нашей стране ситуация усугубляется тем, что единый электронный земельный кадастр появился не так уж давно. Раньше много лет подряд права на землю регистрировали в «бумажных» документах. И если, к примеру, участок находился на границе двух населенных пунктов, его могли продать двум разным покупателям. Иногда это происходило почти одновременно. В результате таких «двойных продаж» возникали почти анекдотичные ситуации, когда у одного участка было двое не знающих друг о друге собственников.

По материалам Международной юридической компании «Александров и Партнеры»