Лопнул ли пузырь окончательно? В Киеве снова провалился рынок квартир…

Цены на киевском рынке жилья опять, как и весной 2009 года, прогнулись до уровня декабря 2005-го и продолжают плавно снижаться. Однако адекватные ценники выставлены лишь на часть объектов недвижимости, а базы рекламных изданий в значительной степени забиты информационным мусором, в котором цены существенно завышены по сравнению с рыночными, т.е. теми, по которым и происходят немногочисленные (по сравнению с «допузырными» временами) сделки.

 Второе дно на рынке жилья

Весной текущего года на столичном рынке жилья произошли весьма интересные события, которые почему-то широко не освещались в СМИ. Цены в большинстве сегментов жилой недвижимости просели на 5—10 и более процентов, что для рынка жилья, конечно же, считается значительным понижением.

Проанализируем уровень цен по одному из столичных районов Левого берега, впрочем, приближенного к станции метро и считающегося у потенциальных покупателей достаточно престижным. Аналогичные тенденции, безусловно, присущи всем остальным районам Киева.

Итак, однокомнатные квартиры (площадью около 30 кв. м) в домах 70-х годов советского периода в пределах 15—20-минутной пешей доступности от метро, нижний ценовой порог на которые в начале года составлял около 56 тыс. у.е., сейчас стартуют от 51 тыс. у.е. «Дальнобойные» варианты на околицах района, да еще и в «хрущах» на неудобных этажах упали с усредненных 48 до 42 тыс. у.е.

«Совмины», площадью чуть более 40 кв. м. (квартиры в достаточно добротных кирпичных ведомственных домах также 70—80-х годов постройки), состоящие из одной комнаты, подешевели с 90 до 80 тыс. у.е. (с торгом). Такое же жилье в новостройке рядом на стадии сдачи в эксплуатацию предлагается за 75 тыс., но уже за 52 кв. м. Зимой за такую квартиру просили 80 тыс. у.е.

43—45-метровые двушки «сверхэкономкласса» в панельных и кирпичных старых домах, которые, тем не менее расположены сравнительно недалеко от станции метрополитена от 70 тыс. у.е., хотя еще полгода назад минимальная стоимость такой квартиры без ремонта составляла не менее 75 тыс. у.е.

За 84-метровую видовую двушку в доме, строительство которого находится на завершающей стадии, с вас запросят 105 тыс. у.е., хотя еще несколькими месяцами ранее квартира в этой же секции этого же дома на схожих этажах предлагалась не менее чем за 140—150 тыс. у.е.

В еще одном уже заселенном доме с претензией на элитность, с сопутствующей инфраструктурой на первых этажах (сервисные службы, банки, кафешки и т.п.), с мрамором, гранитом и эксклюзивной мебелью в шикарном вестибюле, буквально в шаге от метро десятки двухкомнатных квартир летом текущего года пытаются продать по 165 тыс. у.е., при том, что ценовая планка за двушки в этом доме еще весной ниже 220—230 тыс. у.е. (а за квартиры с ремонтом еще дороже) не опускалась.

Хаос продолжается

Итак, усилия игроков надуть новый пузырь в то время когда старый еще не сдулся, окончились фиаско, рынок недвижимости Киева коснулся второго дна (первое дно случилось в феврале 2009-го года).

Будет ли третье? Пока что вопрос остается открытым.

Второе дно имеет свои особенности. Во-первых, входной билет на рынок недвижимости столицы, т.е. самые убитые малометражные квартиры (как правило, гостинки) на окраинах города, в настоящее время остается более дорогим по сравнению с ценами первого обвала; 25—30 тыс. американских денежных знаков теперь недостаточно для такой покупки. Пусть и не намного, на несколько тысяч долларов, но текущие цены в этом сегменте превышают цены начала 2009 года. Объясняется это тем, что покупатели предпочитают брать что-нибудь похуже, лишь бы без кредита.

Во-вторых, цены на жилье так называемого экономкласса, куда можно отнести «хрущи», панельные чешки и их кирпичные собратья, а также и чуть более качественное жилье в ведомственных советских многоэтажках пошли туда, откуда пришли, т.е. вернулись на дно времен начала экономического кризиса в Украине. При этом характерно, что в промежутке между первым и вторым обвалом цены на хрущевки и чешки подтягивались вверх сравнительно незначительно — на десятку американских долларов, а вот цены на «совмины» загуливали вверх за эти два года порою и на полтинник тех же денег.

В-третьих, случилось то, о чем мы предупреждали читателей: безбожно загнаны вверх цены на так называемое жилье для более-менее обеспеченных граждан — сталинки на Липках и в других престижных районах, новостройки бизнес-класса возле разных станций метро и аналогичное жилье. Пострадало оно, иными словами, обвалилось намного сильнее квартир в более дешевом сегменте.

Что характерно, цены на эти виды жилья упали уже даже ниже уровня цен первого дна и продолжают стремительно снижаться далее.

К примеру, 52-метровые «сталинки» на ул. Институтской, за которые еще в начале текущего года просили не менее 220—230 тыс. долл., в настоящее время выше 190 практически не выставляются, но если поднять телефонную трубку и позвонить, цена волшебным образом может упасть и до 175 тыс. Похоже, что и это не предел.

Некоторые двушки на нулевом цикле в новостройках возле станции метро Левобережная за пару-тройку весенних месяцев похудели и вовсе на 30—40 тыс. долл. Похожая ситуация наблюдается и в других районах города.

Разрыв в десятки тысяч долларов за квартиры в одном и том же доме, на одном и том же этаже, в одном и том же состоянии строительной отделки свиде­тельст­вует о полнейшем хаосе на украинском рынке жилья.

Лопнул ли пузырь окончательно?

На рынке недвижимости Киева сложилась абсолютно непрогнозируемая ситуация. Разновекторные факторы тянут рынок и вверх и вниз, и кто кого перевесит, с уверенностью сказать пока что сложно.

Пять факторов, которые стабилизируют цены на столичные квадратные метры.

1. Глобальное обесценивание бумажных денежных знаков — это не выдумка и даже не предположение, это уже факт, который отображается в ценах почти на все — на золото, серебро и платину, на нефть, хлопок, апельсиновый сок и другие продукты на товарных биржах. Вот только процесс постепенного обесценивания американского доллара (в котором и производится 99% сделок на вторичном украинском рынке недвижимости) может тянуться годами. Хотя то, что Штаты, не сумев толком окончить QE2 (увеличение денежного предложения еще на половину от предыдущего прироста (QE1 1270 млрд. долл.), QE2=600 млрд.), уже подумывают о QE23, что увеличивает риски выхода мировых финансов из-под контроля.

2. Второй стабилизатор имеет чисто украинские особенности — у нас традиционно почти отсутствуют достойные альтернативы инвестициям в жилую недвижимость. Ведь на рынке ритейла ходят суммы совершенно иного порядка, рынок офисов депрессирует вместе с квартирами. Инвестиции в золото после уже случившегося прыжка цен на этот метал за последние годы (почти в пять раз) также несут приличные риски. Акции же предприятий для рядового украинского обывателя остаются экзотикой. По большому счету, у него всего две альтернативы: квартира или депозит.

3. Финансовые учреждения по-прежнему остаются крупнейшими собственниками украинской недвижимости. Банки попросту боятся выбрасывать свое залоговое богатство на рынок, опасаясь усугубления понижательной тенденции.

4. Недоверие к банковской системе. Несмотря на то что депозитные копилки банков переполнены уже более года, нестабильная экономическая ситуация в стране, банковские игры в ОВГЗ и риски курсовой стабильности не вызывают у вкладчиков достаточной степени оптимизма.

5. Специфика отечественного рынка недвижимости, которая состоит в том, что ввиду сравнительной бедности большинства сограждан значительную часть в объеме купли-продажи занимают так называемые цепочные обмены одной недвижимости на другую с соответствующими доплатами. В последнее время сделки закрываются и с помощью достаточно небольших заемных доплат в 10—20 тыс. долл., которые услужливо предоставляет часть банков, впрочем, привычно перекладывая все риски на заемщика.

10 факторов, способствующих дальнейшему снижению цен.

1. Заработать на киевскую квартиру можно, конечно, «всего» за 10 или за 20 лет (если прив­лечь спонсором покупки банковское учреждение, щедро одаривающее ипотечными процентами). Но для этого, во-первых, придется купить себе еще и лопату и завести маленький огородик, с которого и питаться все это время. Во-вторых, даже при этом можно будет заработать (или погасить кредит) максимум на двушку на дальних окраинах столицы в домах, которые уже и сейчас являются морально устаревшими и физически изношенными. Если бы существовали рейтинги по соответствию заработных плат граждан и цен на квадратные метры жилья, не исключено, что в Украине разрыв имел бы лидерские позиции в списке.

2. Заработать на столичную квартиру в более приличных домах можно за те же 10–20 лет, но вложившись в сомнительный недострой. Вот только потенциальные покупатели никак не могут забыть ни «Элита центр», ни троещинские башни, ни кучу других «лакомых кусочков». Заработать на нормальную, европейского уровня квартиру в киевской новостройке, состоящую всего лишь из двух комнат с ремонтом, также вполне возможно. Для этого обычному киевлянину (не топ-менеджеру компании с иностранными инвестициями, не чиновнику на хлебном месте и не гражданину, имеющему нетрудовые доходы) понадобится от 30 до 50 лет в зависимости от уровня личных доходов.

3. Сравнительная инвестиционная непривлекательность государства на данном этапе, скачкообразный рост внешних долгов предприятий и государства, едва ли не хроническое негативное сальдо торгового баланса, иными словами, превышение импорта товаров над экспортом, и риски оттока средств из страны, оказывают на рынок недвижимости депрессивное воздействие.

4. Перманентный рост коммунальных платежей подталкивает граждан к продаже инвестиционной и просто лишней жилплощади.

5. Запрет валютного кредитования физических лиц гарантирует, что ипотечные ставки до разумных величин в обозримом будущем не упадут. Ну и, кроме того, слишком много украинских горе-инвесторов умудрилось зацепить кредит перед самым схлопыванием пузыря на рынке недвижимости. Их пример — лучшее средство от глупости. Такое не забывается.

6. Принятие законодательных актов, упрощающих принудительную реализацию залоговой недвижимости, а также принятие госпрограммы «квартира за 70% стоимости». Пусть такая схема касается только очередников, пусть выделяются на нее сравнительно небольшие средства, но хороший психологический эффект на рынок все это оказывает.

7. Еще одна психологическая составляющая — покупатели резонно задаются вопросом: «Зачем покупать сегодня то, что завтра будет значительно дешевле?» Подавляющее большинство специализированных порталов недвижимости в графиках индексов цен показывают ежемесячное снижение стоимости украинских квадратных метров — и это заставляет потенциальных покупателей как минимум задуматься. Именно поэтому продать что-либо на рынке недвижимости Украины можно в основном лишь со значительным дисконтом. Еще весной усредненный размер торга на квартиры, которые выставили на продажу не для того, чтобы покрасоваться, а для того, чтобы продать, составлял около 12% от цены, заявленной в рекламном издании. Сейчас сторговать можно и до 17% от первоначальной цены объекта.

8. И снова косвенный фактор из разряда тех же психологических. На данном этапе очень мало стран, в которых рынок жилья находится на подъеме, наиболее показательны в этом плане рынки Израиля, Китая, Швейцарии и крупных мегаполисов России. Причины роста в разных странах также разные — пузырь, бешеные темпы роста, убежище для капиталов или халявная нефть. Но все же в большинстве стран рынки жилья либо стагнируют либо продолжают движение вниз. В таком депрессивном настроении находятся рынки недвижимости не только Греции, Ирландии и Португалии (по понятным причинам), но и стран, в экономике которых никаких особо горячих событий пока что не происходит, — Испании, Болгарии, ОАЭ, Соединенных Штатах и др.

9. Недвижимость резко дешевеет, когда гривня падает. Пока что не вполне ясно, как будут удерживать от девальвации украинские деньги по отношению к доллару США, если инфляция на родине доллара исчисляется парой-тройкой процентов годовых, а украинская ежегодно будет прирастать двузначным числом. Чем-то интересным такая ситуация рано или поздно просто обязана закончиться. И хотя народ в основном готовится к уровням в 8,20—8,30 грн. за американский доллар, даже такой коррекции будет достаточно для очередной паники и игры на понижение на столичном рынке жилья.

10. Наконец фактор, который будет действовать несколько разнонаправлено на рынок недвижимости, но все же больше будет способствовать именно понижательному тренду. Если рынок земли все-таки стартует, то, с одной стороны, такой привлекательный национальный товар отодвинет риски девальвации национальной денежной единицы, но, с другой — серьезные капиталы в стране сохраняются не только на дружественных островах, но и в очень дорогой недвижимости. Поэтому часть игроков, безусловно, проявит желание продать много хорошей, качественной, престижной недвижимости, чтобы поучаствовать в разделе земельного пирога.

Ажиотажа на рынке квартир не будет еще долго. Ипотека — двигатель рынка «заглох и не заводится». Портфели банков набиты проблемной задолженностью. Массовый потенциальный заемщик не получает у нас ежемесячно по две—три тысячи евро «в белую» и не верит в стабильность своего дохода на 20 лет вперед, как в развитых странах мира. Длинных денег в системе также на наблюдается — максимум годовые депозитные вклады, наряду с которыми немало вкладчиков до сих пор размещают деньги на срок от семи дней до одного месяца. А потому ипотеки под 10%, при которой не страшно брать кредит на покупку жилья у нас пока что не предвидится.

Автор: Вадим Башта, «Зеркало недели. Украина»