Риски, которые таит регистрационная реформа

Кроме того, в результате проведения реформы был одобрен закон, открывающий доступ к реестрам владельцев недвижимости, транспортных средств и земли. Как не единожды заявлялось, такие положения будут способствовать усилению общественного контроля за властью, снижению уровня коррупции и усилению защиты права собственности.

Все это время перечисленные выше изменения изучались украинцами, обсуждались, подвергались критике и, наоборот, принимали хвалебные оды. Пока однозначной оценки новшеств нет, поскольку система не очень хорошо отработана на практике, но тревожные «звоночки» уже есть. В частности, не так давно в СМИ появились сообщения о том, что государственный реестр недвижимости взломан.

Золотой ключик

С 1 мая с. г. Министерство юстиции окончательно сняло с себя бремя регистрации бизнеса и недвижимости. Как уже было обозначено, эти полномочия получили нотариусы, аккредитованные субъекты и местные органы власти. «Это позволило в 5 раз увеличить количество регистраторов, а соответственно, создать условия здоровой конкуренции. Сегодня, если Вас не устраивает один регистратор, Вы имеете право пойти к другому, что ускоряет и улучшает процесс получения административных услуг», – отметил заместитель министра юстиции по вопросам регистрации Павел Мороз.

Большую часть обязанностей по регистрации получили нотариусы. Этот институт ранее хорошо зарекомендовал себя, и несмотря на те трудности, которые испытывают сегодня нотариусы, получив новые обязанности, они принимают новшества с осторожностью. «У нотариусов есть страх выполнения регистрационных действий», – признает П. Мороз. И о своих страхах нотариат не молчит. Основная проблема, с которой столкнулись сегодня нотариусы, касается программного обеспечения, разработанного специально для них. Кроме того, принять бремя госрегистрации им мешают неурегулированное законодательство, неотработанная и неоднозначная практика, а также дефицит разработанных инструкций. Ведь нотариусы, как известно, несут серьезную ответственность за удостоверенные ими сделки.

Многие специалисты положительно оценивают новую систему, поскольку считают, что нововведения действительно направлены на упрощение порядка регистрации недвижимости. Те же нотариусы высоко оценили тот факт, что положения закона прописаны четко и ясно. В частности, то, что в нормах нового Закона «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей» прописан перечень документов, которые подаются для каждого вида регистрации. В целом они согласны, что закон поможет снизить коррупцию в той части, которая связана с государственной регистрацией бизнеса.

Но при всех позитивах законодательных новелл существует и другая сторона медали, несущая большие риски для собственников, и в целом, как показала практика, свидетельствующая о неготовности украинского общества к подобным реформам. Прежде всего, потому, что все новое и неизведанное пугает. Отметим, что после долгих лет бюрократического делопроизводства украинцы все еще страшатся электронных технологий.

Да и последние, к сожалению, не всегда оказываются на высоте, хоть и значительно упрощают жизнь. Поэтому новость о том, что государственный реестр, где собраны сведения о собственности всех украинцев, взломан злоумышленниками, не просто напугала, а вызвала чуть ли не панику. И хоть министр юстиции уверяет, что взломать реестр очень сложно, поскольку он имеет серьезную систему защиты, сомнения остаются, ведь сложно – это не невозможно. А юристам знакомо латинское изречение Aliena nobis, nostra aliis – «Ежели один человек построил, другой завсегда разобрать может».

Что же касается нашумевшей новости о взломе реестров, то и сам министр, и его заместитель ответственно заявили, что эта информация – не более чем фейк, запущенный, видимо, для того, чтобы дискредитировать реформу в целом. «Официально заявляю, что информация не соответствует действительности. Было такое заявление одного из сумских нотариусов, но мы совместно с представителями спецслужб провели проверку и пришли к выводу, что никаких внешних входов в систему реестров не было, нет и, я убежден, не будет, потому что система защиты достаточно серьезная», – прокомментировал П. Петренко. И в дополнение дал весьма резонный совет нотариусам: «Я вообще хочу порекомендовать нашим украинским нотариусам, которые имеют электронные ключи доступа в реестр, не передавать эти ключи своим помощникам, и тогда не будет никаких вопросов и такого рода недоразумений».

А заместитель министра П. Мороз, комментируя данный случай, отметил: «Вот факт, который мы установили: взлома электронной системы реестров не было. С помощью ключа одного из нотариусов в нерабочее время было произведено одно из регистрационных действий. В полицию нотариус не обращалась, что очень странно. С заявлением о том, чтобы электронный ключ был заблокирован, она также не обращалась, хотя обязана была это сделать. А в итоге ее диск был отформатирован, и выяснить на местном уровне, что произошло, было невозможно». Далее, отвечая на вопросы по данному случаю, чиновник пояснил, что то самое сомнительно совершенное нотариальное действие на сегодняшний день не отменено, поскольку такое заявление от потенциально потерпевшей стороны не поступило. «Отменить регистрационное действие можно только в случае, если поступит жалоба на ее действие или бездействие. Если лица не согласны с проведением такого регистрационного действия, пусть подают жалобу. Жалобы нет», – отметил П. Мороз.

Согласно логике, это может свидетельствовать о двух вещах: или потерпевшей стороны действительно нет, и ситуация была кем-то спланирована по такому сценарию, или потерпевшая сторона до сих пор не знает, что является таковой. А это уже совсем другая картина. Согласитесь, не каждый украинец вечером перед сном заглядывает в реестр и проверяет свое имущество. И относительная легкость процедуры его регистрации не просто настораживает, но и пугает. Чиновники, в очередной раз пытаясь успокоить, напоминают, что у потерпевшего есть целый ряд прав, и на него работают много государственных инстанций, готовых восстановить справедливость. Однако всем известно, что практика с обещаниями часто расходятся, и тем, кто столкнется с такой ситуацией, придется потратить немало времени, нервов и денег, причем без каких-либо гарантий результата. А самое плохое, что и у юристов нет конкретных советов, как не допустить подобное мошенничество.

Собственник без документа

Изучая на практике новое законодательство в сфере регистрации, украинцы отметили для себя еще одну норму, вызывающую опасения. Так, утратил свой статус документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость. При совершении того или иного действия с недвижимостью (покупка первичной недвижимости или приобретение недвижимости на вторичном рынке и, как результат, переоформление владельца, приватизация, раздел имущества, дарение и т. д.) новому владельцу уже не выдается так называемый документ о праве собственности в привычном бумажном виде. Вся информация отныне накапливается только в электронных реестрах, и именно на них нотариус должен ссылаться, совершая сделку. Каждый украинец, являющийся владельцем того или иного движимого или недвижимого имущества, сможет самостоятельно зайти в реестр и распечатать такую справку-подтверждение на обычном листе бумаги на обычном принтере. И никаких подписей и печатей, никакой бюрократии – все, как хотели и мечтали.

Но теперь, когда мечты сбылись, украинцам стало действительно страшно. Все вдруг осознали, что бумажный документ – самый надежный. Хотя по мнению экспертов, это всего лишь стереотип, и требуется время, чтобы его перебороть. «Люди еще мыслят старыми категориями. Нужно время, чтобы все успокоились и поняли, что этот современный механизм защищен больше, чем бумажный документ. Ведь при наличии современной техники можно подделать любой бланк и любую печать», – считает директор департамента государственной регистрации Минюста Украины Виталий Гайдук.

Однако основные опасения граждан касаются того, что доступ к реестрам теперь есть и у нотариусов, и у регистраторов, и у специальных сотрудников банков и «Укрпочты» – в общем, у всех тех, кому закон дал право доступа. В конце концов, есть он и у самих сотрудников этих реестров, которые их обслуживают. Это огромный круг людей. Всех их проверить на честность сложно, а ответственность у многих из них невелика и далеко не всегда испугает того, кто задумал провести незаконную миллионную сделку.

В данном случае юристы могут немного успокоить украинцев: пока имеющиеся у каждого из нас бумажные подтверждения права собственности имеют законную силу и принимаются во внимание при совершении сделок. А вот если купля/продажа, дарение и т. п. совершены недавно, новому владельцу бумажный документ с печатью и всеми атрибутами уже не полагается – его право собственности будет подтверждать только электронный документ. Очевидно, со временем практически все украинцы расстанутся с бумажными документами, которые сегодня так бережно хранят.

Как уберечь бизнес?

Отметим, в последние несколько лет требования законодательства по оформлению документов, которые необходимо предоставить для государственной регистрации юридического лица, а также изменений в сведениях о нем, взяли кардинальный курс на упрощение. Например, для облегчения условий ведения бизнеса подлинность подписей учредителей или уполномоченных лиц на учредительных документах не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Отменено и требование об обязательном нотариальном заверении учредительного договора, добровольным, а не обязательным стало использование субъектами хозяйствования частного права печатей. Такие изменения, с одной стороны, действительно облегчают ведение бизнеса, но с другой – создают лишний риск совершения противоправных действий по отношению к владельцам корпоративных прав. Эта и другие проблемы обсуждались в ходе круглого стола «Последние тенденции рейдерских захватов в Украине» 26 мая с. г. Участники мероприятия обсудили способы и методы рейдерских захватов, риски, которые стали возможны с принятием обновленного Закона «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований», а также судебную практику в этой сфере.

В частности, докладчики отмечали, что сегодня в законах отсутствует требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок, предметом которых является распоряжение корпоративными правами, а согласно ст. 209 ГК Украины, в случае отсутствия требования в законе сделка может быть удостоверена нотариально только по договоренности сторон. В результате для того, чтобы изменить учредителей юрлица, достаточно подать государственному регистратору в простой письменной форме заявление физического лица о выходе из состава учредителей, или иной документ о переходе или передаче доли учредителя в уставном капитале юридического лица, или, наконец, решение уполномоченного органа о принудительном исключении лица из состава учредителей.

При этом госрегистратор не имеет полномочий проверять подлинность подписей на таких документах – он лишь проверяет документы на наличие оснований для приостановления их рассмотрения или для отказа в госрегистрации. А в случае совершения противоправных действий владельцам корпоративных прав придется защищать свои интересы исключительно в судебном порядке: истребовать регистрационное дело, оспаривать регистрацию изменений, проводить почерковедческую экспертизу, которая позволит установить, что их подписи являются поддельными. Понятно, что такая процедура потребует много времени, человеческих и финансовых ресурсов и остановит нормальную деятельность предприятия.

Видимо, для того, чтобы подобные случаи не обрели массовый характер, ныне разработан так называемый антирейдерский законопроект. Речь идет о проекте №4216 от 14.03.2016, который уже рассмотрен Комитетом ВР по вопросам промышленной политики и предпринимательства и рекомендован к принятию в первом чтении. Как отметил П. Мороз, на нормы этого проекта возлагаются большие надежды. «Значительная часть рейдерских схем реализуются путем подделки документов, а принятие такого закона значительно устранит риски совершения противоправных действий по отношению к владельцам корпоративных прав. Поэтому мы надеемся на его скорейшее принятие», – сказал он.

Была озвучена в ходе круглого стола и еще одна существенная проблема, требующая немедленного разрешения. Она была поднята как нотариусами, так и судьями-практиками. И те, и другие отметили существенные недостатки в работе реестра недвижимости.

Так, нотариусы жалуются, что при совершении регистрации или любой сделки, которая предусматривает дальнейшую регистрацию того или иного имущества или бизнеса, они не видят в реестре наличие обременений объекта сделки. Все судебные документы, если таковые имеются, передаются нотариусам в виде рассылок или находятся в разных реестрах, а это очень большой объем информации, и чтобы найти тот или иной документ, свидетельствующий, например, о наложении ареста на имущество, нотариусу надо просмотреть присланные ему документы в отдельной папке или искать информацию в многочисленных реестрах. При этом единой системы поиска не существует, и такая проверка может занять много часов. Практически это сделать очень трудно, жалуются нотариусы, а сам процесс ведет к огромному риску совершить ошибку.

Судьи, в свою очередь, отмечают, что на практике к совершившему ошибку нотариусу может быть применено, максимум, порицание, поскольку всегда можно оправдаться и сказать, что физически не увидел то или иное обременение. Причем так может оправдаться как добропорядочный специалист, который совершил ошибку ненамеренно, так и тот, который сделал это осознанно.

Данная проблема была озвучена присутствующему на мероприятии директору департамента государственной регистрации Минюста В. Гайдуку, и нотариусы и судьи надеются, что в ближайшее время в систему реестров будут внесены изменения, и информация о том, что на данный момент в отношении того или иного имущества есть судебные обременения, будет видна в виде всплывающего окна или в отдельной папке по данному объекту. Это даст возможность избежать ошибки или, как минимум, оправдаться, если она все же была ненамеренно совершена.

Задавали участники встречи В. Гайдуку и много вопросов на тему рейдерства. Всех интересовало, к примеру, действительно ли реестр надежно защищен, не появились ли у мошенников лишние соблазны и возможности отобрать чужое имущество. Директор департамента госрегистрации поддержал коллег из Минюста и отметил, что такие опасения сильно преувеличены. По его словам, законы о госрегистрации являются новаторскими, идут в авангарде реформ, а другие сферы реформируются не так быстро. В связи с этим и складывается впечатление, что у нас якобы увеличились возможности для рейдерских захватов. На самом же деле многое сегодня зависит от того, как качественно работает система правоохранительных органов.

В свою очередь, судьи, изучавшие практику рейдерства, отметили, что таким незаконным операциям немало способствует нынешний курс на децентрализацию. Поскольку новый закон позволяет совершать ту или иную сделку, практически не привязываясь к конкретному населенному пункту, для незаконных сделок обычно выбирается областная или районная глубинка, где плохая связь и перебои с интернетом. Как результат, тому же нотариусу технически сложнее проверить объект по всем реестрам, найти судебные обременения и т. д.

Новый субъект регистрации – «Укрпочта»

Дискуссии вызывает также новость, что услуги государственной регистрации, в частности недвижимости и бизнеса будет предоставлять и Государственное предприятие «Укрпочта». Соответствующий меморандум о сотрудничестве не так давно был подписан и. о. генерального директора «Укрпочты» Игорем Ткачуком и замминистра юстиции по вопросам госрегистрации П. Морозом.

«Мы очень рады, что «Укрпочта» решила взять на себя выполнение этой важной функции и подала в Минюст пакет документов на аккредитацию для получения права предоставлять регистрационные услуги Министерства юстиции», – отметил тогда замминистра. По его словам, это еще один шаг, который позволит сервисам Минюста стать еще ближе к гражданам. «Укрпочта» имеет уникальную возможность обеспечить украинцев качественными и быстрыми услугами по регистрации имущества и бизнеса, ведь почтовые отделения есть в каждом уголке страны. С другой стороны, это дополнительная статья доходов для «Укрпочты», – подчеркнул он.

С последним утверждением трудно не согласиться, однако украинцев интересует качество предоставляемых услуг. Выясняя, кто и как будет проводить регистрацию в отделениях «Укрпочты», специалисты отметили несколько интересных моментов. Первое, что порадовало: обычных почтальонов напрягать новыми обязанностями не станут – предусматривается создание новых рабочих мест с привлечением специалистов с высшим юридическим образованием, которые будут осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и имущественных прав на недвижимое имущество на базе почтовых отделений.

Есть и другая интересная деталь. Анонсируя свое желание получить аккредитацию на оказание услуг по госрегистрации, представители «Укрпочты» подчеркивали, что ее отделения есть по всей стране, даже в самой маленькой деревушке, поэтому они смогут оказать данную услугу там, где другие субъекты регистрации не станут этого делать. И этот фактор сыграл не последнюю роль, когда принималось решение в пользу предприятия. А ныне выясняется, что в каждом маленьком селении, где есть отделение «Укрпочты», регистраторы вряд ли будут работать, поскольку по правилам отделение, которое подает заявку на получение разрешения, должно будет обеспечить для регистраторов минимум три рабочих места.

Напоследок отметим, что многие эксперты, специалисты и юристы сошлись во мнении, что судить и давать четкую оценку данным нововведениям все же рано. В то же время, будет справедливо отметить, что мошенники и иные преступники всегда были и никуда не денутся, как и риск быть ограбленным и обманутым. Сейчас как раз такой период, когда все изучают систему: и добропорядочные граждане, и преступники. Вот по результатам этого изучения и станет понятно, насколько эта система надежна и где ее слабые места. Несправедливым будет лишь тот факт, что жертвы в данном случае неизбежны.

! Нотариусы жалуются, что при совершении регистрации или любой сделки, которая предусматривает дальнейшую регистрацию имущества или бизнеса, не видят в реестре наличие обременений объекта сделки. Все судебные документы, если таковые имеются, ныне передаются нотариусам в виде рассылок или находятся в разных реестрах, а это очень большой объем информации

! Чтобы изменить учредителей юрлица, достаточно подать государственному регистратору в простой письменной форме заявление физического лица о выходе из состава учредителей, или иной документ о переходе или передаче доли учредителя в уставном капитале юридического лица, или решение уполномоченного органа о принудительном исключении лица из состава учредителей. При этом госрегистратор не имеет полномочий проверять подлинность подписей на таких документах

Процедура проведения регистрации нотариусом согласно с последними изменениями в законодательстве

1. После проставления подписей в заявлении нотариус регистрирует его в базе данных. Моментом принятия заявления считается дата и время его регистрации в базе данных заявлений. Вместе с заявлением заявитель подает оригиналы документов, необходимых для соответствующей регистрации, и документы (квитанции), подтверждающие оплату административного сбора и/или внесение платы за предоставление информации из Государственного реестра прав (в случае, если заявитель не освобожден от уплаты таких платежей).

2. С представленных оригиналов документов, необходимых для государственной регистрации прав, нотариус делает электронные копии (сканирует документы в электронный архив). По результатам рассмотрения заявления и предоставленных документов он принимает решение о регистрации прав или отказе в таковой.

3. Затем нотариус вносит соответствующие записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, а после формирует информацию из него.

Информацию о регистрации прав на недвижимое имущество заявитель получает в сроки, за которые уплатил административный сбор (размеры оплаты в зависимости от сроков проведения регистрации указаны в приложении).

Информация из Государственного реестра прав в бумажной форме предоставляется без использования специальных бланков, проставления подписи и печати нотариуса. Такой документ имеет юридическую силу и содержит обязательную ссылку на Государственный реестр.

Если заявитель обращается к нотариусу с целью зарегистрировать вновь созданный объект недвижимости, нотариус не выдает никаких правоустанавливающих документов, кроме информации из Реестра о том, что объект зарегистрирован в базе, которая также предоставляется без проставления печати и подписи нотариуса. Бланков свидетельств и выписок для первичной регистрации объектов недвижимого имущества органами юстиции новым законодательством не предусмотрено.       

КОММЕНТАРИИ 

Игорь Ткачук, и. о. генерального директора УГППС «Укрпочта»

– Мы достигли соглашения с Минюстом по вопросу предоставления услуг по регистрации имущественных прав граждан. Подписание меморандума содействует развитию «Укрпочты» и дает возможность украинцам реализовать имущественные права в полной мере и как можно удобнее. Проект будет начинаться с Киевской городской, Киевской областной, Житомирской и Винницкой дирекций, затем будет реализован в дирекциях Днепропетровска, Львова и Ровно. На основе полученного в этих областях опыта будем развивать услугу по всей Украине.

Проект предусматривает создание новых рабочих мест с привлечением специалистов с высшим юридическим образованием, которые будут осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и имущественных прав на недвижимое имущество. «Укрпочта» уже начала набор квалифицированного персонала.

Виталий Гайдук, директор департамента государственной регистрации Министерства юстиции Украины

– После того, как в СМИ прошло сообщение, что государственный реестр недвижимости взломан, мы провели проверку и установили, что никакого несанкционированного доступа не было. Доступ был совершен под ключом одного из нотариусов. Этот ключ нельзя подделать. Разбирательства с нотариусом еще идут. По одной из версий, нотариус, осознав, что совершил незаконные действия, сделала публичные заявления, чтобы возникла версия о ее невиновности. В настоящее время реестр работает без перебоев и надежно.

Сегодня закон действительно расширил круг регистраторов, но они все несут ответственность за свою работу. Недавно у наших граждан появилась возможность проводить регистрационные действия в отделениях «Укрпочты», но это не значит, что почтальон будет иметь доступ к реестру. Процесс предполагает отдельное помещение и наличие не менее трех специалистов в таком отделении. Это будут люди, специально нанятые для такой работы, и они будут проверены. Не могу исключить, что не только регистраторы на «Укрпочте», но и другие сертифицированные специалисты в силу недостатка знаний, квалификации или жизненного опыта (к сожалению, все нюансы проверить нельзя) могут допускать какие-то ошибки. Для этого и существует механизм оспаривания: судебный и через комиссию при Министерстве юстиции Украины по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации имущественных прав и бизнеса – чтобы все эти моменты регулировать и незаконные регистрационные действия отменять. Но такие явления не носят массовый характер, и говорить, что сейчас все имущество граждан находится в опасности – явное преувеличение. В 99% случаях реестр защищен. 1% я оставляю на те незаконные действия, которые преследуются Уголовным кодексом Украины.

Валерий Картере, судья Высшего хозяйственного суда Украины

– Сегодня существует огромная проблема с доказыванием. Ведь закон не требует обязательного нотариального удостоверения договоров о переходе прав на часть бизнеса, как и удостоверения устава. Я обеими руками за то, чтобы вернули норму, которая обязывает все же нотариально заверять такие документы. На сегодня действенных механизмов, мерил, критериев подлинности документов в законодательстве минимум. Это усложняет рассмотрение споров и установление истины. Остаются риски «серого», не совсем «черного» рейдерства, когда в самом процессе незаконного завладения бизнесом учувствует, например, один из учредителей, т. е. его проводят не совсем посторонние люди. Но может быть и по-другому, когда абсолютно посторонние люди, воспользовавшись пробелами в законодательстве и другими возможностями, отбирают бизнес и уже через несколько дней опустошают активы того или иного предприятия. Проблема в том, что судебная система не имеет полномочий действовать превентивно.Она лишь констатируетфакты нарушений и принимает решения, которые восстанавливают участников в правах, но это длительный процесс.

Павел Мороз, заместитель министра юстиции по вопросам регистрации

– Всегда есть вероятность ошибки. Мы не можем исключить злоупотреблений. Рейдерство – не новое явление, эта практика существует во многих странах мира. Подчеркиваю, Минюст сегодня отменяет незаконные регистрационные действия фактически мгновенно. С начала этого года комиссия при Министерстве юстиции Украины по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации имущественных прав и бизнеса рассмотрела около 500 жалоб на действия государственных регистраторов. Около 80% жалоб касались сферы недвижимости, а 20% – бизнеса. В основном речь идет о рейдерских атаках – захватах объектов недвижимости по поддельным или несуществующим документам. Есть несколько прецедентов, когда были допущены технические ошибки. Например, с начала года зафиксировано уже три или четыре случая, когда нотариусы зарегистрировали общественные организации, хотя по нормам украинского законодательства они не имеют права этого делать – этим вопросом, как и регистрацией политических партий, занимается Министерство юстиции.

Для того, чтобы понять, законно ли было совершено регистрационное действие, мы ставим себя на место регистратора. Члены комиссии изучают пакет документов и приходят к выводу, можно ли осуществить это действие в рамках закона. Если наш ответ «Нет», такое решение будет отменено.

Павел Петренко, министр юстиции Украины

– Мы передали все функции по регистрации местным органам власти и нотариусам, убрали оттуда бюрократию и коррупцию. Это то, что может почувствовать каждый украинец, который стоял в очереди, чтобы зарегистрировать квартиру в государственной регистрационной службе, платил взятки, чтобы зарегистрировать свой бизнес. Государственное предприятие «Укрпочта» подписало меморандум о сотрудничестве с Министерством юстиции Украины, после чего сразу же включилось во внедрение регистрационного процесса. Документ предполагает, что на базе почтовой сети будет реализован специальный сервис Службы государственной регистрации. По трудовым договорам будут наняты специалисты, которые и будут осуществлять регистрацию.