Риэлтор меня не одурачит. Я обдурю его сам!

Нужно ли заключать эксклюзивный договор с брокером, какому нотариусу доверять и как произвести впечатление на риэлтора? Об этом «Газете…» рассказали непосредственные участники процесса – брокеры киевских агентств недвижимости. Подискивая себе жилье, не забывайте о «технике безопасности» при работе с риэлтором.1. Нужно себя подать. Брокер встретит по одежке

Думаете, это вы при встрече оцениваете брокера, рассматриваете его, пытаетесь понять и «раскусить»? На самом деле, в этот момент, риэлтор делает то же самое! По словам Марины Абрамец, сотрудницы киевского агентства недвижимости, продавцы квартир условно поделили всех клиентов на 3 категории: требовательных и осведомленных “стерв”, неуверенных и не слишком подкованных в квартирной теме «лопухов», безответственных и ненадежных «нулей».

«Стерв» обмануть крайне сложно, им нужно давать много вариантов на выбор, позволять торговаться и аргументировать свою точку зрения. «Лопуха», главное – удержать, искать квартиру ему надо быстро, разговаривать с ним уверенно, соглашаться на все его условия, но навязывать свое. «Лопух» – любимая мишень недобросовестных риэлторов. С «нулем» брокеру приходится возиться, принимать все отговорки и быть готовым к тому, что он не приедет на показ, а то и вовсе в последний момент передумает совершать сделку.

Чтобы вас не обдурил, лучше с порога подать себя как «стерву». Даже если вы не самый знающий покупатель подготовьтесь к общению с брокером заранее: просмотрите цены, обзвоните несколько агентств, узнайте последние тенденции. На первую встречу оденьтесь представительно, разговор ведите в деловом стиле, четко огласите свои требования к будущему жилью, не соглашайтесь ни на какие уговоры и требуйте предложить вам максимальное количество вариантов. И пусть угрызения совести вас не мучают – за все это брокер получает свой процент.

2. Не болтай лишнего. На показ – с «зашитым» ртом

Когда вы уже начали работать с брокером – приготовьтесь немного поиграть в «партизана на допросе». При просмотрах квартир, во время телефонных разговоров и личных встреч контролируйте свою речь – риэлтору нужно знать максимум о квартире, которую вы хотите, но не о вас лично. Все это может быть использовано против вас.

– Опытный брокер ни за что не пропустит семейных подробностей, откровений о членах семьи или планах на будущее – уверяет Марина, – поэтому многие стремятся заговорить зубы покупателю или сразу поставить себя с ним на короткой ноге.

Цель отвлеченного общения с клиентом на показе – втереться ему в доверие и узнать много полезных для «дела» подробностей. Большая семья? Давайте искать вам квартиру побольше! Пожилая бабушка? А вот планировка, с удаленной от всех других помещений комнатой, не будете вечерами мешать вашей бабушке! Планируете ребенка? Сейчас покажу вам отличную квартиру с хорошим детским садом поблизости.

Марина рассказывает случай из собственной практики.

– Клиент – молодой парень, раскован, нормально одет, но без шика, на «мажора» не похож. Я стала искать квартирку попроще. Но на показе Сергей разговорился – как только я услышала, что деньги на квартиру будет мама давать, да еще и это подарок на свадьбу, тут пришлось потрудиться и выведать у покупателя, кто его мама, кем работает. В итоге, я отвела его внимание от этой квартиры и предложила получше. Сделка «выгорела» и я получила свои проценты. Так что личная информация может оказаться очень полезной. И вообще, у нас говорят, если клиент просит квартиру «до 50 тысяч», значит в «заначке» у него еще как минимум 5. Брокеру остается лишь правильно организовать показ и «логично подвести» клиента к покупке.

3. Частный брокер: больше времени, меньше гарантий

Сотрудница одного из агентств недвижимости в Киеве – Надежда Куфтачева убеждена, что с агентством работать безопаснее, чем с частником.

– У брокеров с агентством контракт, у агентств есть лицензия, помещение, директор, – считает она. – Тут берут на себя ответственность за множество вопросов, связанных с покупкой-продажей недвижимости, таких как оформление юридически грамотных договоров, справки в БТИ, справки из жэка по квартплате и задолженностям, оформление кредита через банк.

Частник же встречается с клиентом на квартире или в кафе. Проверить его деятельность никак нельзя. И хорошие рекомендации от предыдущих клиентов – довольно сомнительная гарантия. Работа с частниками «тянет» больше времени – мало кто из них берет на себя решение сопутствующих проблем.

Прежде чем начинать работать с агентством посмотрите лицензию на деятельность, уточните, сколько лет агентство работает на рынке. Не лишним будет зайти в Интернет, почитать форумы, поискать отзывы – «сарафанное радио» зачастую единственная возможность узнать правду о той или иной компании.

На сегодняшний день и агентства и частники берут 3% от суммы. Когда агентству приходится работать с агентством-посредником, то комиссия обоих – по 2,5%, т.е. для клиента – 5%. Если клиент и продает и сразу же покупает новое жилье – а это очень часто сегодня случается – тогда брокер ему на покупке может сбросить комиссию до 2%.

Кроме того, Надежда Федосеевна советует начинать работу с агентством с визита в офис к брокеру.

– Появитесь в самом офисе хотя бы раз, не решайте все дела по телефону. Внешний вид агентства может многое сказать. «Шарашкину контору» нередко видно с первого взгляда.

4. Нотариуса тоже надо проверить

Как правило, с каждым агентством сотрудничает конкретный нотариус, а иногда и работает в штате. Если в агентстве вы уверены, то почему бы не воспользоваться услугами штатного юриста – тем более, что оплата его услуг войдет в комиссию агентства. Если работаете с частником – ищите Предлагаемого нотариуса в любом случае проверить на сайте Минюста.

Когда уже будет готов текст будущего договора – не поленитесь, возьмите его домой. Во-первых, спокойно и внимательно, с карандашом в руках перечитайте каждый пункт, подчеркните непонятные места. Выяснять каждую деталь в таких случаях не стыдно, а наоборот необходимо. Во-вторых, покажите документу другому юристу. Стоит такая услуга в юридических конторах столицы – 2% от суммы договора, но до 1000 грн.

5. Можно ли нарушить эксклюзивный договор? Можно!

Сейчас все столичные агентства стали требовать от клиентов заключение эксклюзивного договора – о том, что клиент обязуется работать лишь с этим агентством или брокером. Договор подписывают, передавая брокеру все оригиналы документов на квартиру – под расписку, которая заверяется нотариусом. Так что, даже если бы клиент хотел нарушить «эксклюзив», то все равно не смог бы – никаких документов у него на руках не остается.

Одно только словосочетание «эксклюзивный договор» обычно пугает клиента, никто не хочет связывать себя такими кабальными обязательствами работать и боятся, что за нарушение договора придется расплачиваться.

На самом же деле договор на эксклюзивные права конкретного брокера – не более чем психологический прием. Клиент может разорвать договор по собственной инициативе, если видит, что процесс продажи его недвижимости «застопорился» или ему не уделяют должного внимания. Он также может передумать продавать недвижимость или передумать сотрудничать с этим агентством.

Юрист столичной риэлторской компании “ALEX GROUP” Алена объяснила «Газете…», что передача агентству или брокеру оригиналов документов на квартиру – уже само по себе равноценно заключению эксклюзивного договора. Однако, по закону брокеры не имеют право требовать у клиента оригиналы документов. Вполне достаточно копий. А оригиналы клиент может дать только по собственному велению.

Однако «мухлевать» намеренно и работать одновременно с несколькими брокерами тоже не стоит – риэлтторы зачастую обмениваются информацией и могут «наказать» такого нечистоплотного клиента.

Алена также предупредила, что перед подписанием договора эксклюзивности необходимо внимательно прочитать все пункты о расторжении договора. На своей практике она сталкивалась с договорами, в которых расторжение по инициативе клиента требовало от того выплаты 2,5% рыночной стоимости жилья. Но чаще всего единственным “наказанием” клиента, изменившего решение, было возмещение стоимости рекламных объявлений, которые брокер печатал за собственные деньги.

Мария Углецова, Газета по-киевски