Соціальна оренда, як шлях вирішення житлової кризи?

Фото: Олена Шуляк

За її словами, нещодавно завершилися масштабні публічні консультації щодо вдосконалення напрацювать рамкового законопроєкту – “Про основні засади житлової політики”. Учасники консультацій озвучили ряд важливих змін до нього, які були по результатам внесені у законопроєкт, а звіт за підсумками консультацій передали до Кабміну.

При цьому, над законопроєктом про житловий фонд соціального призначення почали працювати, не чекаючи прийняття рамкового. Серед причин – надзвичайно велика кількість ВПО, яким потрібно десь жити, а також величезна кількість вимушених мігрантів, які перебувають за кордоном, оскільки їм немає де жити, що в свою чергу шкодить економіці України, і рішення про надання Україні 50 млрд євро від ЄС за умовами Ukraine Facility.

“Наразі вже відомо, що Європейський інвестиційний банк за підтримки Європейської комісії розглядає можливість запровадження в Україні пілотного проєкту зі створення соціального житла. Партнери хочуть надати 200 млн євро для наших муніципалітетів, громад, щоб була швидша реалізація механізму соціального житла. Крім цього, оновлене житлове законодавство, які передбачає, зокрема, і запуск соціальної оренди – вимога ЄС, який надає нам 50 млрд євро за програмою Ukraine Facility. Тому проводити необхідну законодавчу роботу ми мусимо”, – підкреслила Шуляк.

Вона пояснила, що саме з житлового фонду соціального призначення, законопроєкт щодо якого почали розробляти, надаватиметься житло у так звану соціальну оренду. В основі її механізму – нижча за ринкову ставка оплати, тобто сумісна з рівнем доходів. Ціна оренди може бути прив’язана до різних показників – доходу претендента, середньої ринкової ціни за оренду, а також від характеристик житла та витратності його утримання.

За словами Шуляк, з житлового фонду соціального призначення можна буде орендувати житло у декількох форматах. Зокрема, планується запровадити як довгострокову оренду, так і короткострокову. Нардепка наголосила на важливості цього пункту, оскільки громадянам, які претендуватимуть на покращення житлових умов у такий спосіб, перевагою буде не лише доступна ціна, а й довгостроковість орендних контрактів, якщо порівнювати з приватними власниками.

Що таке соціальна оренда житла і як вона працюватиме

Згідно з попередніми напрацюваннями, може бути передбачено два формати оренди в залежності від доходу орендаря. Тобто певний відсоток ринкової вартості платитиме громадянин, а іншу частину буде субсидіювати держава. Більше того, можуть запровадити навіть можливість державної компенсації за оренду житла.

“В ЄС, звідки ми і запозичили цю практику і активно її адаптовуємо під українські реалії, серед механізмів формування орендної плати соціального житла виділяють дохід орендаря і умови, які існують на ринку. Тобто, орендна ставка там залежить від доходу наймача та може бути навіть нижчою, ніж витрати на його фактичне утримання. Водночас, орендна ставка залежить і від ринкової ціни на таке житло, та розраховуються як фіксований відсоток від аналогічної вартості на ринку. Наприклад, вартість може складати лише 65% від середньої ціни оренди в приватних власників”, – зазначила Олена Шуляк.

Вона додала, що в ЄС орендодавець, який надає житло в соціальну оренду, проводить щорічний моніторинг доходів наймача за попередній рік. У разі, якщо його середньомісячний сукупний дохід за попередні два роки поспіль став вищим, це є підставою для припинення договору.

Оренда з правом викупу: що це за інструмент

Крім вищеперелічених форматів, планується запровадити ще один – соціальну оренда з правом викупу (rent-to-own). На введені цього інструменту наполягали міжнародні партнери, наголосила Шуляк і додала, що кошти від викупу орендарями житла, яке надавалося їм в оренду йтиме якраз на поповнення житлового фонду, законопроєкт щодо якого наразі напрацьовують.

“Йдеться про так званий револьверний фонд. Надходження від використання житла з державного та житлового фонду територіальних громад будуть зараховуватись до спеціального фонду бюджету, видатки з якого спрямовуються виключно на формування, утримання та експлуатацію житлового фонду”, – пояснила нардепка.

Орендодавцем, відповідно до її слів, буде громада. Для формування житлового фонду потрібно буде провести інвентаризацію можливих обʼєктів, придатних для цього. Крім цього, орендодавцем можуть виступати і приватні власники підходящого житла, які за це отримуватимуть за це податкові преференції.

Тобто, по суті, платежі за оренду будуть надходити до ОМС і від орендарів, і від держави, яка за потреби субсидіюватиме надання цієї послуги. Ці кошти фонду йтимуть на його утримання фонду і поповнення. Додатково фонд може поповнюватися, зокрема, за рахунок реставрації застарілого житлового фонду – це ще одна поширена практика, яку Україна запозичила у ЄС.

Нагадаємо, у Верховній Раді вивчають можливість застосування європейського досвіду розв’язання проблеми застарілого житлового фонду – зокрема малометражних хрущовок. В Україні процеси, пов’язані з реконструкцією застарілого житла, і досі регулює закон “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду”, ухвалений у 2006 році. Але він абсолютно неефективний: по-перше, через те що передбачає згоду на переселення всіх мешканців будинку, по-друге, через брак державного фінансування.

В свою чергу, у країнах ЄС програма ліквідації будівель з незадовільними умовами проживання передбачає низку субсидій домовласнику на знесення та реконструкцію зношеного житла, а сама реконструкція здійснюється переважно без виселення чи відселення мешканців із максимально можливим дотриманням для них нормальних побутових умов.