Киевский закон: берегись «квартирного» прохиндея!

Каждый из нас, решив приобрести квартиру, сталкивается чуть ли не с гамлетовским вопросом: где жить — в современной евровысотке на Оболони или в старом доме на Липках. При этом надо быть начеку: сегодня есть много схем обмана покупателя. Какие ловушки подстерегают покупателя киевской квартиры? …Можете меня поздравить. Нет, не с удачной покупкой жилья, а с открытием, которое я собираюсь запатентовать. Изучив рынок столичной недвижимости и судебной практики, я установил сугубо киевский закон. Оказывается, количество судебных разбирательств и уголовных дел, связанных с квартирными комбинациями, растет прямо пропорционально по отношению к числу совершаемых сделок купли-продажи недвижимости.

Как-то в редакцию «Ведомостей» обратилась киевлянка Юлия Фесенко, которая написала, что ее с двумя детьми-малолетками «бесцеремонно вышвырнули на улицу» из собственного, законно купленного ею жилья. Дело в том, что спустя некоторое время после покупки выяснилось: квартира имеет довольно-таки темную, с криминальным душком, историю. И вот уже девять лет никакие суды не в силах взыскать с нечестных продавцов нанесенный ими ущерб.

У новосела Николая Конотопского иная обида, о чем недавно рассказала газета «Киевский майдан». Купив квартиру в элитном доме «Премиум», построенном на бульваре Леси Украинки, он вскоре заметил, что в комнатах стала появляться обильная плесень. По просьбе хозяина авторитетные эксперты выяснили: она вызывает мигрень и насморк, отит, бронхиальную астму и сердечно-сосудистые заболевания. Теперь хозяин пытается через суды приостановить эксплуатацию дома, построенного из непригодных материалов.

О том, как при покупке жилья не вляпаться в неприятную историю, рассказал ветеран столичного риелторского цеха Евгений Левицкий.

«ВАРФОЛОМЕЕВСКИЕ НОЧКИ»

— Долгое время я был так называемым маклером, и через мои руки прошли сотни разных квартир, — говорит Евгений Маркович. — Знаете, многие, в том числе и я, предпочитают жить в старых добротных домах с толстыми стенами и высокими потолками, а кому-то по карману хрущевки. Но главный плюс при покупке такого жилья — заплатил деньги, и хоть сегодня же вселяйся. Впрочем, и минусов в этом гешефте предостаточно.

В один прекрасный день, по словам знатока, к новоселу могут заявиться настоящие владельцы купленной квартиры — родственники тех, кто вам ее втюхал. Или же объявятся незаконно выписанные малолетние дети бывших владельцев. Бывает, что вдруг из мест не столь отдаленных вдруг прибудет сын, брат, кум, сват, имеющий право на метры в той самой квартире.

Эти и подобные им мины, заложенные под жилье, купленное на вторичном рынке, можно обойти, если перед покупкой тщательно изучить все документы, чтобы убедиться в юридической чистоте приобретаемой квартиры.

Зачастую продавцы жилья, по утверждению Евгения Левицкого, деликатно умалчивают о самовольно проведенной ими перепланировке, когда, скажем, кухню превратили в комнату, а за счет лоджий расширили общий метраж. Но чаще всего в тени остаются так называемые скрытые недостатки продаваемой квартиры, из-за которых жизнь в ней может превратиться в сущий ад. Например, за стенкой живут алкаши или буйная молодежь, устраивающие соседям, как говаривал один киногерой, «варфоломеевские нотчки».

Плохо, когда под вами находится парикмахерская или ночной бар с вентиляционными вытяжками. Порой продавцы «забывают» предупредить покупателей о часто выходящих из строя канализационных стояках, о том, что зимой температура в квартире не превышает 14 градусов.

— Хочу сказать также о серьезных денежных рисках при покупке жилья на вторичке, — предупреждает Евгений Левицкий. — Теперь мошенники просто обожают, как они ее называют, двойную продажу. И делается это очень просто. Готовятся два пакета необходимых документов, что сегодня технически несложно сделать. Затем в один день, но в разное время, оформляются две сделки купли-продажи на одну и ту же квартиру.

Существует, по утверждению старого маклера, и другой «элегантный» способ продажи бэушной квартиры, где сделан евроремонт, но по о-ч-чень низкой цене. На это клюют многие. Ее показывают каждому потенциальному покупателю, предъявляя пакет нужных документов, берут с него от двух до пяти тысяч долларов задатка и… бай-бай. Порой жертвами такой уловки становятся десятки доверчивых людей. Можно вляпаться также на сделке по недействительной доверенности и других штучках.

НЕ ЖЕНИТЕСЬ НА ДЕШЕВКЕ

— Разумеется, при покупке жилья на первичном рынке риски имеют совершенно иной характер, — продолжает Евгений Левицкий. — У всех еще на слуху резонансная афера строительной компании «Элита-Центр», которая умудрилась под носом у столичной мэрии обвести вокруг пальца сотни инвесторов, «наказав» их на 300 миллионов гривен. И даже специально изданный по этому поводу Указ президента Украины не сдвинул расследование с мертвой точки, а городская власть не может или не желает помочь пострадавшим.

Много лет, о чем рассказал бывший маклер, ожидают жилья 300 человек, доверивших свои кровные денежки фирме «Добробут», затеявшей строительство дома в Соломенском районе столицы.

В отличие от вторичного рынка, на первичном действует принцип «деньги вечером — стулья утром». Причем зачастую новостройки, вопреки договорным обязательствам, сдаются в эксплуатацию со значительным опозданием. К примеру, ввод каждого десятого жилого дома затягивается на год и больше, расшатывая нервную систему покупателей.

Чтобы обезопасить их от этаких кульбитов, Евгений Левицкий предлагает с калькулятором в руках проанализировать цены на квартиры в строящемся доме. Для этого надо сравнить стоимость одного «квадрата» у других застройщиков. Если разница составляет больше 30 процентов, это весьма тревожный сигнал. В этом случае старый маклер всегда предостерегает: «Не женитесь на дешевке».

А еще надо, не стесняясь, потребовать у продавца, чтобы он предоставил как можно более полную информацию о строящемся объекте. И выяснить, не является ли он предметом судебного спора, не находится ли в залоге. Затем постарайтесь получить (из Интернета, СМИ) достоверную информацию и отзывы о компании-застройщике. Первым делом изучите пакет документов на искомую земельную делянку — а то у нас часто строят, а землеотвода нет и в помине. Узнайте, согласован ли в установленном законом порядке проект здания (такие данные можно получить в Главкиевархитектуре на Крещатике, 32), есть ли разрешение Госархстройконтроля (адрес тот же) на строительство.

— Я всегда стараюсь поговорить по душам с жильцами соседних домов, чтобы потом не подвести своих клиентов, желающих купить жилье на первичке, — подчеркивает Евгений Маркович. — Например, недавно на улице Артема, 52-д жильцы сообщили мне, что будут пикетировать затеянное по заказу Института педагогики строительство элитной 17-этажки. Дескать, строить ее собрались на территории заповедника «Древний Киев», причем без проекта и согласования с жильцами.

«Так что надейтесь, уважаемые покупатели жилья, только на себя. И лишь трезво оценив риски, делайте решающий шаг», — резюмировал старый маклер.

УЗЕЛКИ НА ПАМЯТЬ

Все проверяйте

О том, какие документы необходимы для проведения сделки купли-продажи жилой недвижимости, рассказывает магистр права Тимофей Сикорский.

— Для купли-продажи квартиры на первичном рынке жилья продавец обязательно должен предоставить: свидетельство о праве собственности, технический паспорт на данный объект, выписку из реестра недвижимого имущества. Если продавцом является юридическое лицо, то нужна выписка из устава, где подтверждается разрешение данного вида деятельности, а также доверенность на исполнителя, который представляет компанию. Если это директор компании, то предоставляется решение общего собрания или приказ о его назначении. Необходима также справка-характеристика из Бюро технической инвентаризации и паспорт. Если затрагиваются интересы несовершеннолетнего лица, то нужно иметь разрешение органа опеки и попечительства на право представлять это лицо в сделке. Надо также иметь при себе свидетельство о браке и идентификационный код.

А вот при проведении сделки купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке недвижимости документов потребуется меньше. Прежде всего предоставляются паспорта сторон, документы, подтверждающие право собственности продавца на имущество, которое отчуждается (договор купли-продажи, дарения, мены и т. п.). В случае, когда документ о праве собственности свидетельствует, что одним из собственников объекта недвижимости является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то надо иметь также разрешение органа опеки и попечительства. Если квартира (дом) приобретены в совместном браке, необходимо письменное согласие супруга (супруги) на отчуждение этой квартиры. Нужно также предоставить справку из нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости и справку-характеристику БТИ на квартиру или дом.

Кстати, бывает так, что нотариусы могут потребовать и некоторые другие документы.

Стас Тымкив, Киев, Киевские ведомости