ЗеИпотека: выдают ли банки на самом деле кредиты на жилье под 10%
Весной 2020 года президент Владимир Зеленский анонсировал программу так называемых дешевых ипотечных кредитов. Через полгода отчитался, что совместными усилиями Офиса президента, правительства и Нацбанка обещание президента удалось выполнить — стоимость ипотеки снизили с 25% до 10% годовых.
Журналисты телеканала hromadske приняли во внимание заявление президента и проанализировало рынок ипотечных кредитов. И выяснило, сколько на самом деле сегодня стоит украинцам банковский кредит на недвижимость.
Конец эпохи бедности?
В 2019 году, когда Владимир Зеленский возглавил государство, не имея опыта и необходимых знаний в управлении государством, то привел в правительство «новые лица», которые должны были повышать благосостояние украинцев. Из многочисленных последующих выступлений президента можно сделать вывод, что его убедили: якобы стоит только Нацбанку снизить учетную ставку (стоимость займов для банков), так сразу банки смогут снизить стоимость кредитов, как для бизнеса, так и для покупки жилья. Стимулирование кредитования, в свою очередь, приведет к росту экономики, а следовательно у президента будет возможность отчитаться перед избирателями о «конце эпохи бедности».
Так и сделали. Сначала президент представил программу «доступные кредиты 5-7-9%» для бизнеса. А потом анонсировал и программу доступной ипотеки под 10% годовых. А Нацбанк в течение 2020 года планомерно снижал учетную ставку. Но для этого действительно были экономические предпосылки, ведь благодаря политике, которую вел НБУ в предыдущие 5 лет, удалось обуздать инфляцию и загнать ее в диапазон 4-7%. Таким образом стало возможным снизить стоимость займов в Украине. Вниз поползли доходность по облигациям, депозитам и кредитам.
И вот уже осенью 2020-го — за неделю до местных выборов — президент отчитывается в парламенте, что кредитный прорыв удался.
«Учетная ставка Национального банка Украины с 17% в апреле 2019 года снижена до рекордных в истории 6%. Что это дает? Это ипотека на жилье не под 25%, а под 10 и меньше. За один год. Представьте себе, она уже появилась», — похвастался Зеленский.
Пять банков и 500 кредитов
Но судите сами. По программе доступного кредитования «5-7-9%» банки выдали около 10 млрд грн 4 тысячам украинских предприятий.
А вот программой ипотечного кредитования под 10% воспользовались около 500 семей, которым пять банков, присоединившихся к программе, совокупно выдали около полумиллиарда гривен.
Еще раз: в сорокамиллионной стране за полгода существования программы доступной ипотеки выдали всего полтысячи кредитов. При том, только по данным ассоциации строителей, более 6 миллионов украинцев нуждаются в собственном жилье. А из тех, кто квартиры не арендует, 54% живут в перенаселенных квартирах, а 45% — в домах, требующих капитального ремонта.
Большинство украинцев, арендующих жилье, им недовольны, поскольку вынуждены тратить от 30-50% зарплаты на квартиры с «совковым» ремонтом, либо же вовсе снимать комнаты и жить с владельцами квартир.
Высокая стоимость арендуемых квартир низкого качества — свидетельство критического дефицита жилья. Точное число людей, которые арендуют жилье, как и количество квадратных метров, которые сдаются в аренду, узнать невозможно, ведь рынок аренды жилья плохо урегулирован на законодательном уровне.
Ипотека не для всех
Принять участие в правительственной программе «Доступное жилье под 10% годовых» согласились на сегодняшний день всего 5 банков. Три государственных — «Ощадбанк», «ПриватБанк» и «Укргазбанк». И еще два коммерческих — «Правэкс Банк» и «Кредобанк».
По данным наших источников, два коммерческих банка на сегодня совокупно выдали почти половину всех «доступных» ипотек. Что удивительно, ведь по логике именно государственные банки должны быть флагманами в развитии ипотеки. Особенно учитывая, что на государственные финучреждения приходится сегодня около 55% банковского сектора.
«Государственной» эту программу пока назвать трудно еще и потому, что государство не предоставляет никаких льгот или гарантий в рамках ипотечной программы. И, соответственно, банки сами несут все риски невозврата кредитов.
Кроме этого, государственные банки сегодня выдают «доступную ипотеку» далеко не всем желающим, даже если они являются вполне платежеспособными гражданами. Предпочтение отдают государственным служащим, доходы которых легко проверить и спрогнозировать, особенно если они получают зарплаты через эти же государственные банки.
Так, например, в ответ на запрос hromadske «Ощадбанк» сообщил, что на кредиты под 9,99% годовых через госбанк могут сегодня претендовать медики и педагоги, сотрудники Нацполиции и Госслужбы по чрезвычайным ситуациям, а также работники государственных учреждений. А вот заемщикам, так сказать, «с улицы» согласовать ипотеку могут только, если они готовы приобрести квартиры в комплексах от партнера «Ощадбанка» — застройщика KAN (соучредители — Владимир Крапивин, Вагиф Алиев и Игорь Никонов). Основания сотрудничества именно с этим застройщиком в госбанке не объясняют.
Еще несколько препятствий
В целом рынок имеет хорошие перспективы, говорит заместитель главы правления «Правэкс Банка» Семен Бабаев. Так, прирост заявок на ипотеку под 10% ежемесячно составляет плюс 30%. А процент согласований составляет 69% от общего числа заявок.
«Мы приняли решение выходить с таким продуктом на рынок параллельно с анонсированной президентом программой. И первые выдачи, по сути, уже были в апреле. На сегодняшний день мы выдали более 150 кредитов под 9,99% на общую сумму около 160 млн грн. Готовы еще около 350 решений о выдаче кредитов, сейчас клиенты ищут квартиры», — делится информацией банкир.
И тут же добавляет, что 9,99% — не та сумма, которую фактически платит клиент на сегодня.
«К сожалению, украинцы привыкли, что прозрачных условий по кредитам нет. Но очень важно честно показывать клиентам условия ипотеки. Чтобы и он, и банк понимали, сможет ли клиент этот кредит обслуживать, чтобы не повторять печальный опыт прошлых лет», — говорит Бабаев.
Первый такой подвох «правительственной программы ипотеки под 10%» — в сроках предоставления столь привлекательной ставки. Как признаются банкиры, они без государственной поддержки пока не готовы брать на себя девальвационные и инфляционные риски, и поэтому также переводят их на клиентов.
Поэтому только в «Ощадбанке» номинальная ставка в размере 9,99% предусмотрена на весь срок кредитования — 10 лет. Остальные банки хоть и предлагают более длительный период ипотеки — 20 лет, внедрили так называемую «льготную» ставку. То есть ставка ниже 10% годовых предоставляется только в первый год кредитования в «ПриватБанке», «Укргазбанке» и «Кредобанке», и на 5 лет в «Правэксе».
А в последующие годы стоимость ипотеки привязывается к индексу ставок по депозитам для населения и может существенно колебаться из года в год. На сегодня она составляет 8,6% годовых. К ней банк добавляет еще 3-5% маржи — как результат, базовая процентная ставка со второго года кредитования составляет 11-13,6%. То есть — не 10%, которыми хвастается Зеленский.
Впрочем, это далеко не все сюрпризы, отмечает Алексей Пузняк, директор департамента продуктов и частных клиентов «Райффайзен Банка Аваль».
«В дополнение к процентной ставке в 9,9% годовых на плечи заемщика также ложится страхование и перестрахование объекта ипотеки и страхование жизни заемщика. Чтобы, в случае смерти клиента или, например, масштабного пожара в квартире уже страховая компания несла убытки, а не банк или клиент, или его наследники», — объясняет банкир.
Также необходимо оплатить разовую комиссию за выдачу кредита — около 3% от самого кредита.
Таким образом, эффективная ставка по займу в «Кредобанке» может достигать 14,9%, в «Правэкс Банке» — 15,2%, а в государственных банках — 15,8-16,2% годовых. Опять же, не ниже 10%, как нас пытаются убедить в правительственном квартале.
Ипотечный рынок в «коме»
Отсутствие полноценного ипотечного рынка, с приемлемыми условиями кредитования и широким выбором ипотечных программ от различных банков — отголосок шока, который пережил ипотечный рынок во время финансового кризиса 2007-2009 годов. Тогда после резкой девальвации гривны с 5 до 8 гривен за доллар США украинские заемщики, у которых не было доходов в валюте, стали неспособны обслуживать валютную ипотеку.
За несколько лет гривна девальвировала еще более существенно — с 8 до 28 гривен за доллар. И те, кто не перевел свою ипотеку в гривны, на долгие годы застряли в финансовом ярме.
С другой стороны, банки и через 11 лет после кризиса не могут вернуть выданные кредиты или отсудить у заемщиков залоговое имущество. Ведь парламент наложил мораторий на взыскание объектов залога по валютным ипотечным кредитам. Чем заемщики активно пользуются и все эти годы не гасят кредиты.
Эти убытки и будущие риски банки закладывают в стоимость новых ипотек, поэтому гражданам труднее их обслуживать. Поэтому «ипотечный портфель» в Украине в последнее десятилетие только сокращается. А значит, сформировался колоссальный отложенный спрос на жилье — то есть граждане ожидают выгодных условий кредитования, а банки — надежных заемщиков.
Однако, по словам Пузняка, в Украине сейчас намечаются положительные тенденции для восстановления рынка. В частности, растут доходы населения и одновременно снижается учетная ставка НБУ. Это влечет за собой удешевление ресурсов для банков.
«Но все равно ставки по депозитам пока еще слишком высокие, чтобы банки могли массово запускать ипотеку под 10% годовых или ниже», — говорит банкир.
И объясняет: чтобы банку было интересно выдавать ипотеку под 10%, ставки по депозитам должны опуститься как минимум до 4% годовых. А сегодня они составляют в среднем 8-9%. Но даже в этом случае банкирам выгоднее вкладывать деньги в государственные облигации, чем в кредитование бизнеса или ипотеки. Все потому, что на облигациях банки зарабатывают 8% годовых «чистыми» и не несут при этом никаких рисков.
Ведь, как отмечает Пузняк, основная проблема украинского ипотечного рынка носит все же не столько экономический характер, сколько правовой. Именно поэтому анонсированные президентом программы и не «выстрелили».
Для перезагрузки рынка ипотеки недостаточно сделать учетную ставку НБУ меньше, как убеждали в Офисе президента и правительстве Шмыгаля. По мнению банкира, нужно еще усовершенствовать законодательство о защите прав кредиторов и реформировать судебную ветвь власти, чтобы банки могли не тратить по 10 лет на судебные тяжбы с заемщиками.
Автор: Леся Выговская; hromadske
